기준시가로 산출하여 ○○의 감면된 양도소득세를 실거래가액이 확인된다 하여, 양도가액은 실가, 취득가액은 환산가액으로 하여 감면될 양도소득세를 산출하여 과세한 당초 처분의 당부(경정)

[주 문] 동대구세무서장이 89.10.16자로 청구인에게 결정고지한 양도소득세 10,121,760원 및 동방위세 2,024,350원의 처분은 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 산출된 양도속득세 상당액으로 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 경상북도 청도군 각북면 OO리 OOO에 거주하면서 청구외 OOO등 5인과 부산직할시 남구 OOO동 OOOO에 사업장을 두고 OO주택이라는 상호로 82.4.15-84.12.31까지 주택건설업을 영위했던 사람으로 청구인등 6인은 83.6.1 “OOOO타운”을 신축분양하기 위한 국민주택건설용지로 부산직할시 남구 OO동 OOOO외 9필지의 토지(대지 1,336.43평 이하 ㉮토지라 한다)는 청구외 OOO으로부터 취득하고, 같은곳 OOOO외 1필지의 토지(대지 198평 이하 ㉯토지라 한다)는 청구외 OOO으로부터 취득한 후 양도자들의 양도소득세를 면제받기 위하여 83.7.27 양도소득세 면제신청서를 남부산세무서장에게 제출하였고 남부산세무서장은 청구외 OOO의 양도소득세를 50,511,997원으로 산출(84.6.30 양도소득세 49,503,354원으로 경정 결정)하고 동 세액을 감면하였으나, 89.4.1 부산지방국세청장은 청구인등 6인이 이건 ㉮㉯토지 11필지중 8필지(1,030.76평)는 국민주택건설용지로 사용하고 위 ㉮토지중 같은곳 OOOOO(대지 180.3평) OOOOO(대지 180.3평) OOOOO(대지 142.8평) 3필지의 토지(합계 503.4평 이하 쟁점토지라 한다)는 모델하우스 부지로서 국민주택건설용지에 해당되지 않는다 하여 당초 청구인등 6인이 신청한 양도소득세 감면신청내용과 불부합하다는 과세자료전을 남부산세무서장에게 통보한 바 청구인의 주소지 관할세무서인 동대구세무서장(이하 처분청이라 한다)은 이 건 ㉮토지를 양도한 청구외 OOO은 83-88년까지 토지 89필지를 양도거래한 투기거래자(공정과세위원회의 자문을 거쳐 재산제세사무처리규정 제72조 제3항 제8호 해당)라 하여 쟁점토지 양도소득금액의 6분의 1을 청구인 소득으로 보아 확인된 실지거래가액을 양도가액(43,675,151원)으로 하고 취득가액을 환산가액(4,988,473원)으로 하여 위 OOO의 감면되는 양도소득세로 산출하고 조세감면규제법 제62조 제2항의 규정에 의거 89.10.6자로 청구인에게 양도소득세 10,121,760원 및 동방위세 2,024,350원을 결정고지(국세청장은 이 건 심사청구과정에서 쟁점 3필지 토지에 대하여 위 OOO이 면제되는 양도소득세 상당액을 50,608,854원으로 산출하고, 소득세법 제56조 제2항 및 동법시행령 제112조의 규정에 의거, 청구인등 6인의 84사업년도 소득분배액 계산서에 의한 청구인의 손익분배비율이 10%라 하여 처분청의 양도소득세 10,121,760원 및 동방위세 2,024,350원을 취소하고 84사업년도의 소득세로 5,060,885원을 징수토록 심사결정했음)한 바 이에 불복하여 90.2.20 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 쟁점토지 3필지중 같은곳 OOOOO소재 토지는 위 OOO이 69.4.16 취득한 토지로 장기간 보유하다가 87.6.1 청구인에게 양도한 것인바, 국세심판소에서 위 OOO의 쟁점토지 3필지를 포함한 75.1.1 이전 취득분 토지 22필지의 양도는 기준시가로 양도차익을 결정함이 타당하다고 심판결정하였을뿐만 아니라 조세감면규제법 제62조 제2항에서 주택건설등록업자가 매입한 토지에 국민주택을 건설하지 아니하였을 때에는 면제된 세액에 상당하는 금액을 주택건설등록업자로부터 소득세에 가산하여 징수한다고 규정되어 있으므로 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은 전소유자인 청구외 OOO은 83-88사이 토지 89필지를 양도거래한 투기거래자로서 실지거래가액으로 과세할 수 있는 경우에 해당되는 자이므로 처분청이 당초 기준시가에 의한 가액으로 면제하였다 하더라도 전소유자가 부담할 양도소득세는 확인되는 실지거래가액에 의거 산출한 금액이라 할 것인바 쟁점 3필지의 토지 1,664.7평방미터(503.57평)의 취득 및 양도가액은 실지거래가액에 의하여 환산된 가액 29,930,843원과 확인된 262,050,910원이며, 필요경비는 771,456원, 양도소득 특별공제액은 28,913,193원(29,930,843원×96.6%)으로서 양도소득금액은 202,435,418원으로 산출되며, 이에 25%세율을 적용하면, 산출세액은 50,608,854원이 되고, 동금액이 쟁점 3필지 토지에 대하여 면제받은 양도소득세 상당액이 되는 것이고, 둘째로 이를 다시 공동사업자 6인에게 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배하여 보건대 청구인들의 84사업년도 귀속 소득분배액 계산서에 의한 지분 또는 손익분배의 비율은 청구인 10%, OOO 20%, OOO 20%, OOO 20%, OOO 10%, OOO 20%인바, 이에 따라 계산하여 보면, 청구인은 5,060,885원(50,608,854×10%), OOO 10,121,770원(50,608,854×20%), OOO 10,121,770원(50,608,854×20%), OOO 10,121,770원(50,608,854×20%), OOO 5,060,885원(50,608,854×10%), OOO 10,121,770원(50,608,854×20%)으로 산출되므로 동 세액을 84 사업년도의 소득세로 징수하여야 된다는 의견이다.

4. 쟁점 기준시가로 산출하여 이 건 OOO의 감면된 양도소득세를 실거래가액이 확인된다 하여, 양도가액은 실가, 취득가액은 환산가액으로 하여 감면될 양도소득세를 산출하여 과세한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단 이 건 처분경위를 살펴보면, 처분청은 부산지방국세청의 과세자료전에 의거, 쟁점토지 3필지 양도소득금액의 6분의 1을 청구인 소득으로 보고, 전소유자인 청구외 OOO은 투기거래자라 하여 위 OOO이 감면받을 양도소득세는 실지거래가액으로 산출할 수 있는 경우에 해당되는 것으로 보아 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득세를 산출하고 이 건 처분을 하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 당심에서 위 OOO의 쟁점토지 3필지를 포함한 75.1.1 이전 취득분 토지 22필지의 양도는 기준시가로 양도차익을 결정함이 타당하다고 심판결정하였을뿐만 아니라 조세감면규제법 제62조 제2항에서 주택건설등록업자가 매입한 토지에 국민주택을 건설하지 아니하였을때에는 면제된 세액에 상당하는 금액을 주택건설등록업자로부터 소득세에 가산하여 징수하여야 한다고 규정되어 있으므로 이 건 처분은 부당하다고 주장한다. 먼저, 위 OOO의 이 건 ㉮토지 양도와 관련, 위 OOO의 주소지 관할세무서인 처분청이 위 OOO의 감면받을 양도소득세를 산출한 내용을 살펴보면 처분청은 당초 각 필지별로 기준시가에 의거 양도 및 취득가액을 산출하고 이를 합산하여 양도가액을 323,923,766원(같은곳 OOOOO의 양도가액은 36,075,971원)으로 하고 취득가액은 59,860,462원(OOOOO의 취득가액은 6,313,267원)으로 하여 양도소득세 50,511,997원을 산출(84.6.30 ㉮토지중 같은곳 OOOO소재 토지의 취득시 등급을 당초 63등급에서 65등급으로 확인, 양도소득세를 49,503,354원으로 경정 결정)하여 이를 감면하고 동방위세 3,257,422원을 결정고지(84.6.30 동방위세를 2,954,829원으로 감액)하였음을 알 수 있다. 다음으로 쟁점토지중 같은곳 OOOOO소재 토지의 소유권 이전내용을 살펴보면 전소유자인 청구외 OOO은 위 같은곳 OOOOO소재 토지를 69.4.16 취득하여 83.6.1 청구인에게 양도했음이 등기부등본에 확인되고 있다. 이 건의 경우에 있어서 처분청은 부산지방국세청장의 과세자료전에 의거 위 OOO이 투기거래자라 하여 위 OOO이 감면받을 양도소득세는 실지거래가액으로 산출할 수 있는 경우에 해당되는 것으로 보아 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 하여 쟁점 3필지의 토지의 양도소득금액의 6분의 1을 청구인 소득으로 보아 조세감면규제법 제62조 제2항의 규정에 의거 이 건 처분을 하였으나, 첫째, 이 건 같은곳 OOOOO소재 토지는 위 OOO이 69.4.16 취득하여 13년 2개월동안 보유하다가 국민주택건설용지로 양도한 것으로 이를 투기거래로 보기에는 어렵다고 인정되고(국심 89부 460 동지) 따라서 양도차익 계산은, 그 취득시기를 소득세법 부칙(74.12.31 법률 제2705호) 제16조의 규정에 의거 75.1.1 취득한 것으로 간주되고 동법 시행령 부칙 제9조의 규정에 의거 74.12.31 이전에 취득한 자산의 취득가액은 75.1.1 현재의 시가에 의하여 평가한 가액으로 하되 시가를 알 수 없는 때에는 75.1.1 현재의 기준시가에 의하여 평가한 가액으로 하도록 규정되어 있어 실지거래가액에 의한 양도차익계산이 제한되어 있고, 이러한 경우 동법시행령 제170조 제1항의 규정에 의거 기준시가에 의거 양도차익을 결정함이 원칙(국심 88서 601, 국심 89구 603 동지)이라고 할 것이며, 둘째, 이 건의 경우와 같이 국민주택건설용지로 양도한 토지를 주택건설등록업자가 국민주택을 건설하지 아니하는 경우에는 조세감면규제법 제62조 제1항 단서의 규정에 의하여 면제된 세액에 상당하는 금액을 주택건설등록업자로부터 소득세 또는 법인세에 가산하여 징수토록 조세감면규제법 제62조 제2항에 규정되어 있는 점등을 종합하여 볼 때, 처분청이 위 OOO이 투기거래자라 하여 양도가액은 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 환산가액으로 하여 새로이 감면받을 양도소득세를 산출하고 동 세액을 과세함은 무리가 있다고 할 것이고, 따라서 기준시가에 의거 양도차익을 계산하고 산출된 양도소득세 상당액을 과세함이 타당하다고 할 것이며, 소득세법 제23조 제2항에서 양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액에서 동법 제45조의 규정에 의한 필요경비와 소득세법 제23조 제2항 각호의 금액을 공제한 금액으로 한다고 규정하고 있으므로 당해 재산이 같은곳 OOOOO소재 토지의 소유자인 청구인에게 기준시가에 의한 양도차익을 계산하고 산출된 양도소득세 상당액을 과세하여야 할 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.