1년이상 보유한 토지를 양도한 경우 소득세법 시행규칙 제82조의 2의 규정에 의하여 설치한 공정과세위원회의 자문을 거쳐서 투기거래로 인정하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인이 대구직할시 수성구 OO동 O OOOOO 19,835평방미터(이하 “이 건 토지”라 한다)를 85.10.15 청구외 OOO으로부터 9,000,000원에 취득하여 87.8.22 69,000,000원에 청구외 OOO에게 양도한 사실에 대하여, 처분청이 89.11.20 이 건 부동산거래를 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래로 보아, 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 청구인에게 87과세년도분 양도소득세 31,845,000원 및 동방위세 6,715,970원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 89.12.19 심판청구를 거쳐 90.2.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 이 건 토지를 당초에 선산(先山)으로 사용할 목적으로 취득하였으나 입지조건이 부적합하여 약 2년만에 양도한 것으로서, 투기목적으로 취득한 것이 아님에도 불구하고 처분청이 이 건 부동산거래를 투기거래로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도치익을 산정한 후 양도소득세등을 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 관련법령을 보면 소득세법 제170조 제1항에 『법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다』고 규정하고 있고, 또 제4항 제2호 『국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 규정하고 실지거래가액으로 결정할 수 있는 경우로 규정하고 있고, 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호에 『위 각호이외의 거래자로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법시행령 제170조 제9항 및 동법시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래자로 인정한 때』에 해당에는 실지거래가액으로 과세하도록 규정하고 있다. 한편 청구인은 선산으로 사용할 목적으로 이 건 토지를 취득하였다가 부적합하여 양도한 것으로 투기거래가 아니라고 주장하고 있으나, 사회통념상 임야라고 하는 것은 그 취득이 가족묘지나 개간, 또는 조림이나 과수원등을 조성하기 위한 목적으로 취득하는 것으로서 장기간 보유함이 통상적인데 비하여 청구인은 임야를 불과 1년11개월 보유한 것은 실질수요목적이 아닌 투기목적으로 취득한 것으로 판단한 처분청의 당초 처분에 달리 잘못이 없다 하겠으며, 처분청의 89.11.13 공정과세위원회에서도 실소유목적 아닌 부동산의 단기거래로서 투기거래라고 인정하였다. 그러므로 처분청의 이 건 토지거래를 투기거래를 보고 양도 및 취득가액을 확인된 실지거래가액으로 하여, 양도가액은 69,000,000원, 취득가액은 9,000,000원으로 하여 과세한 처분은 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점 1년이상 보유한 토지를 양도한 경우 소득세법 시행규칙 제82조의 2의 규정에 의하여 설치한 공정과세위원회의 자문을 거쳐서 투기거래로 인정하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 관련 법규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서, 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하도록 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우로서 동법시행령 제170조 제4항 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있어서, 과세관청이 어느 부동산거래를 투기거래로 인정하느냐 아니하느냐에 따라 양도소득세의 부담도 차이가 나도록 규정하고 있음을 알 수 있다. 살피건대, 과세관청이 투기거래라고 인정하는 부동산거래에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하도록 규정한 목적은, 개발이 예상되거나 제도의 변경(예, 녹지지역의 해제)으로 이용가치가 증대되는 지역에 소재하는 부동산가액은, 단기간에 급격하게 상승하게 되어 다른 지역보다 더 많은 양도차익이 발생하게 되므로 양도차익을 기준시가(기준시가는 제도적으로 수시로 조정하기가 곤란할 뿐만 아니라 그 부동산의 특수한 여건을 개별적 구체적으로 반영할 수 없어서 실지거래가액과는 많은 차이가 있을 수 있음)로 산정하는 것 보다는 실지거래가액으로 산정하는 것이 실질소득에 대한 공평과세의 취지에도 부합되고 부동산투기를 억제하여 건전한 국민경제를 도모하고자 하는데 있다고 보여진다. 위와같이 양도차익을 결정함에 있어 징세행정상의 편의를 위해서 기준시가에 의한 추계조사결정방법과, 실질소득에 대한 공평과세 및 부동산투기억제를 도모하기 위한 실지조사결정방법을 혼용함으로서, 납세자는 자신이 부담하게 될 납세의무의 한계와 범위를 예측하기가 곤란(이 건의 경우와 같이 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 해당)한 경우가 발생하여 납세자에게 불측의 손해를 줄 우려가 있기 때문에, 이러한 문제를 가장 합리적으로 해결하기 위한 방안으로 관할세무서에 공정과세자문위원회를 설치하도록 하고 (소득세법시행령 제170조 제9항 및 같은법시행규칙 제82조의 2 참조)있으며, 부동산투기거래의 유형을 구체적으로 열거(국세청 훈령 제980호 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에 열거하고 있으며, 대법원판례 87누654, 88.3.2에 의하여 그 훈령은 법규로서의 효력을 가진다고 판결한 바 있음) 하고 있다. 한편, 청구인은 선산(先山)목적으로 이 건 토지를 취득하였다고 주장하고 있으나 취득한 후 선산으로 사용한 사실(예, 묘지이장등)이 없고, 선산목적으로 임야를 취득할 경우 일반적으로 후손인 장남등이 취득하는 것임에도 불구하고 청구인은 여자이고, 또한 취득한 후 2년도 못되어서 그 가액이 약 7.8배로 급등한 사실등을 모두어 볼 때 청구인의 주장은 신빙성이 없어 보인다. 그러므로 처분청이 공정과세위원회에 이 건 부동산거래를 상정하여 자문한 바 자문위원 5명 모두가 투기거래라고 인정함에 따라 처분청이 이 건 부동산거래를 투기거래로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 양도소득세등을 부과한 것은, 관련법령의 오해나 사실인정 및 절차상의 흠도 없는 것으로 보여지므로 처분청의 당초 처분은 정당하다고 판단되고 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.