실지거래가액으로 조사 결정한 당초 처분의 당부(경정)

[주 문] 분 양도소득세 33,534,760원, 동방위세 6,705,950원의 부과 처 분은 이 건 부동산의 양도가액을 223,720,000원으로, 취득가액 을 168,710,000원으로 하여 양도차익을 산출하여 과세표준과 그 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 대구광역시 동구 OO동 OOOOOO번지에 주소를 두고 있는 사람으로서, 87.10.21 같은시 남구 OO동 OOO번지 전(田) 329.6평(1,089.6평방미터)을 법원 경락에 의하여 취득하여 지목을 대지로 형질변경한 후 88.6.1 OOO외 3인에게 양도한데 대하여, 처분청은 이 건 토지거래를 단기간의 양도차익을 노린 부동산 투기거래로 보아 양도가액 및 취득가액을 각각 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산출하고 89.8.25 청구인에게 양도소득세 33,534,760원, 동방위세 6,706,950원을 부과 고지하자, 청구인은 이에 불복하여 89.10.11 심사청구를 거쳐 90.1.24 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장 처분청은 이 건 토지의 양도가액을 230,000,000원으로 조사결정하였으나, 이는 매매계약서상 223,720,000원이 확인됨에도 조사당시 동 서류를 징구한 바 없이 이 건 토지 등기부상 분할양수인들의 확인서만에 의하여 사실과 다르게 양도가액을 조사한 것은 부당하고, 따라서 이 건의 경우는 양도가액을 명확히 알 수 없는 경우에 해당된다 할 것이므로 이 건 토지의 양도 및 취득가액 모두를 기준시가에 의하여 양도차익을 산출함이 소득세법상 규정에 타당하고 또한 신고 불성실 가산세 및 납부불성실 가산세를 부과한 것도 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 이 건 토지를 취득하여 1년이내에 양도한 데에는 다툼이 없으므로 단기간에 고액의 양도차익을 노린 부동산 투기거래로 보아 실지거래가액을 조사한 것이며, 청구인은 청구외 OOO등 4인에게 양도한 가액이 230,000,000원이 아니라는 주장만 하고 있을 뿐 이를 입증할만한 근거서류를 제시하지 못하고 있으므로 이 건 토지의 양도가액을 230,000,000원으로 결정한 당초 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 이 건 토지거래를 부동산 투기거래로 보아 양도가액 및 취득가액을 각각 실지거래가액으로 조사 결정한 당초 처분의 당부와 신고 및 납부불성실 가산세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단

• 가. 이 건 토지거래를 부동산 투기거래로 보아 실지거래가액을 조사 결정한 것이 부당하다는 주장에 대하여 살펴보기로 한다. 먼저, 관련법 규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고, 같은법 제45조 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”으로 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

2. 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있으며, 위와 같은 ‘국세청장이 지정하는 거래’를 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용을 재산제세 조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26) 제72조 제3항 제5호에서 “부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때”로 규정하고 있다. 청구인이 이 건 토지를 87.10.21 법원경락에 의하여 168,710,000원에 취득하여 88.6.1 OOO외 3인에게 양도한데 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 전시 규정에 따라 특단의 사정이 없는 한 부동산 투기거래로 볼 수밖에 없다 할 것이고, 따라서 이 건의 양도차익을 산출하는데 취득가액은 실지거래가액 168,710,000원으로 하고, 양도가액 역시 실지거래가액으로 하여야 할 것인바, 양도가액을 처분청은 230,000,000원으로 조사 결정한 데 반하여 청구인은 223,720,000원이라고 주장하고 있으며, 청구인이 주장하고 있는 이 건 토지의 양도가액을 223,720,000원으로 볼 수 있는지를 살펴보면, 처분청은 89.6 이 건 토지의 양도가액을 조사 결정하면서 등기부상 분할양수자들인 OOO, 동 OOO, 동 OOO, 동 OOO로부터 각각 취득가액을 확인하여 동 합계액 230,000,000원으로 결정하고 있으나, 청구인이 당심에 제시하고 있는 이 건 토지의 매매계약서와 중개인 OOO의 사실확인서의 내용을 보면, 청구인은 이 건 토지를 88.3.29 계약하면서 양수인들 대표자인 OOO에게 평당 680,000원으로 하여 223,720,000원에 매매계약하였음이 나타나고 있는 반면에 처분청은 당초 조사시 청구인 또는 양수인들로부터 매매계약서를 징구하였거나 청구인에 대한 조사도 없이 일방적으로 양수인들의 확인서에만 의하여 양도가액을 결정하였을 뿐만 아니라 이 건 토지중 OO동 OOO번지 242평방미터의 양수인인 OOO의 확인서는 2매로서 양수가액이 1매는 46,000,000원, 다른 1매는 54,000,000원으로 되어 있어 당초 조사시 확인서가 신빙성이 있어 보이지 아니하므로 사실조사가 미흡하다 보인다. 따라서 달리 이 건 양도가액의 거증이 없는한 청구주장이 오히려 타당하다고 할 것이다.

• 나. 납부불성실 가산세 및 신고불성실 가산세를 과세한 당초 처분의 당부를 보면, 소득세법 제121조(가산세) 제1항에서 “거주자가 과세표준 확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 종합소득금액, 퇴직소득금액, 양도소득금액 또는 산림소득금액에 대하여 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액을 산출세액에 가산한다.” 또 같은조 제3항에서 “거주자가 제107조의 규정에 의한 소득금액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나, 미달한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 산출세액에 가산한다”고 규정하고 있는바, 청구인은 이 건 토지 거래후 법정기한내에 처분청에 자산양도차익 예정신고나 확정신고를 한 사실이 없으므로 처분청이 전시 규정에 따라 신고불성실 가산세와 납부불성실 가산세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.