특수관계자간의 저가양도에 해당되는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구법인은 대구직할시 달서구 OO동 OOOO O에 소재하는 택시운송업체로서, 종전 사업장인 같은동 OOOO O 지상 사무실용 3층 건물 280.32평방미터와 차고 64.8평방미터(이하 “쟁점사업용 건물”이라 한다)를 청구법인의 대표이사인 청구외 OOO의 개인소유 대지에 83.7.26 신축하여 사업용으로 사용하다가 88.8.20 이를 전시 청구외 OOO에게 13,636,363원에 양도한데 대하여, 처분청은 쟁점 사업용 건물의 신축시 소요된 비용이 25,949,254원(장부가액)인데도 전시가액으로 양도함으로써 특수관계자간 저가양도되었다 하여 부당행위계산 부인하고 지방세법상의 과세시가표준액 33,992,160원을 양도가액으로 하여 실지양도가액과의 차액 20,335,796원을 88사업년도(1.1-12.31)에 익금가산하고 89.10.17 이 건 법인세 9,162,340원 및 동방위세 1,599,900원을 고지하자, 청구법인은 이에 불복하여 90.1.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 쟁점 사업용 건물소재 대지는 청구외 OOO의 개인소유토지로서 청구법인이 전시인으로부터 이의 사용승락을 받을 당시 쟁점 사업용 건물을 신축하여 사용하다가 다른 장소로 이전할 때에는 동 건물을 반드시 처분시의 사용가치에 따라 동인에게 양도하되 반드시 동인이 제시하는 가격대로 양도하도록 약정되어 있음에 따라 동 약정에 따라 13,636,363원에 양도하였으며, 또 대지면적은 192평인데 바닥 면적은 35평에 불과한 쟁점 사업용 건물은 곧 철거되어야 하는 건물로서 대지의 건폐율측면에서도 가치가 없는 건물이므로 처분청이 이에 대해 청구법인이 양도한 가액을 저가 양도로 보아 부당행위계산 부인하고 지방세법상의 과세시가표준액에 의거 과세한 이 건은 개별사안을 고려치 않은 부당한 처분이라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구법인이 83.7.26 쟁점 사업용 건물을 신출할 당시의 장부상 가액이 25,949,254원이고 지방세법상의 과세시가표준액이 33,992,160원인데도 동사의 대표이사인 청구외 OOO에게 13,636,363원에 양도되었다는 것은 건전한 사회통념이나 상관행으로 볼 때 불특정다수인간에 자유로이 거래되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 시가로서 보여지지 않으므로, 처분청이 청구법인과 청구법인의 출자자인 청구외 OOO간의 거래를 법인세법 제20조 및 동법시행령 제46조 제1항 제1호에 의거 부당행위계산 부인하고 시가가 불분명한 경우의 거래에 해당된다 하여 법인세법 시행규칙 제16조의 2에 의하여 쟁점 사업용 건물의 가액을 상속세법 시행령 제5조 제2항 제1호의 준용규정에 의거 지방세법상의 과세시가표준액으로 과세한 이 건은 달리 잘못이 발견되지 않는다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서, 이 건의 쟁점은 특수관계자간의 저가양도에 해당되는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 처분청은 청구법인이 쟁점사업용 건물을 동사의 대표이사인 청구외 OOO에게 양도한 가액 13,636,363원은 청구법인이 동 건물을 신축할 당시의 장부상가액 25,949,254원 및 지방세법상의 과세시가표준액인 33,992,160원보다도 저가에 양도되었다 하여 이의 금액을 부당행위계산 부인하고 상속세법 시행령 제5조 제1항 제1호의 준용규정에 의거 지방세법상의 과세시가표준액으로 이 건 과세한데 대하여, 청구법인은 청구외 OOO의 개인소유대지를 동인으로부터 사용승락을 받을 당시 동 대지상에 건물을 신축하여 사용후 이를 동인에게 양도할 때에는 동인이 제시하는 가격대로 양도하는 약정을 체결한 바 있고, 또 192평의 대지에 비해 쟁점 사업용 건물의 바닥면적은 35평에 불과하기 때문에 건폐율측면에서도 가치가 없는 철거대상 건물이기 때문에 이러한 사안을 감안한다면 청구법인 양도가액은 타당한 가액임을 주장하고 있는바, 살피건대, 먼저, 이 건 관련 법규정을 보면, 법인세법 제20조(부당행위계산의 부인)에서 “정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업년도의 소득금액을 계산할 수 있다”라고 규정되어 있고, 동법시행령 제46조(법인의 부당한 행위 또는 계산) 제1항 제1호에서 “출자자와 그 친족간의 거래”를 법 제20조에서 규정하고 있는 특수관계있는 자로, 그 제2항 제4호에서 “출자자등으로부터 자산을 시가를 초과하여 매입하거나 출자자등에게 자산을 시가에 미달하게 양도한 때”를 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우로 규정하고 있으며, 동법시행규칙 제16조의 2(시가)에서 “영 제46조의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세법 시행령 제5조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다”고 규정하고, 그 상속세법 시행령 제5조 제2항 제1호에서 토지, 건물의 평가는 국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액에 의하고 일반지역에 있어서는 지방세법상의 과세시가표준액에 의하도록 규정되어 있음을 알 수 있다. 다음으로, 청구외 OOO은 청구법인 총발행주식 5,000주중 1,950주를 소유하고 있기 때문에 청구법인의 출자자로서 청구법인과는 특수관계있는 자임에 대하여는 서로 다툼이 없겠으나, 다만 청구법인이 쟁점 사업용 건물을 양도한 가액이 출자자에게 자산을 시가에 미달하게 양도함으로 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 해당되는지의 여부에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구법인이 쟁점 사업용 건물을 청구외 OOO의 대지에 신축하여 사용하다가 청구법인이 타장소로 이전할 때에는 이를 동인에게 양도하되 처분시 사용가치에 따라 동인이 제시하는 가격대로 이를 양도하도록 하는 대지 사용승락 약정서를 체결한 바는 있으나 그렇다고 하더라도 그 가액은 지방세법상의 과세시가표준액의 40%정도 반영되고 있는 점, 둘째, 청구외 OOO이 쟁점 사업용 건물을 청구법인으로부터 취득하여 이를 타인에게 임대하고 받은 89년도중 임대수입금액이 2,097,000원(89.1기 1,039,000원, 89.2기 1,058,000원, 건물 및 대지 포함한 임대료)으로서, 청구법인이 87사업년도중 청구외 OOO에게 대지 사용료로 지급한 1,000,000원을 89년도 불변가격으로 보아 이를 전시 가액에서 공제하더라도 89년도중 순수한 건물에 대한 임대수입금액은 1,097,000원인바, 이를 보증금으로 환산하면 10,970,000원(10%계산)에 해당되고 이는 쟁점 사업용 건물의 양도가액 13,636,363원보다 약간 하회하는 금액으로 보증금에다 약간의 금액만 더하면 이를 취득할 수 있는 가액에 해당되는 점등, 위의 사실들을 종합하여 볼 때, 청구법인이 쟁점 사업용 건물을 청구외 OOO에게 양도한 가액은 건전한 사회통념이나 상관행으로 볼 때 불특정다수인간에 자유로이 거래되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 시가로 보여지지는 않으나 그렇다고 시가가 분명한 것도 아니고 감정기관의 감정가액도 없다 할 것이므로, 처분청이 전시 관계법에 따라 청구법인이 청구외 OOO에게 양도한 가액을 부당행위계산 부인하고 지방세법상의 과세시가표준액에 의거 이 건 과세한 것은 타당한 것으로 인정된다 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.