토지의 거래가 부동산투기거래에 해당되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 전라북도 부안군 OO면 OO리 OOO에 거주하는 사람으로서 [별첨]과 같이 동 OO리 O OOOO 소재 임야 25,190평방미터를 86.12.19 취득하고 이를 9필지로 분할(이하 “쟁점토지”라 한다)한 후 87.12.4-88.9.24기간중에 양도한데 대하여, 처분청이 여러필지로 분할하여 양도한 이 건 거래를 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의한 투기거래로 보아 확인된 실지거래가액(취득가액 40,000,000원, 양도가액 89,759,000원)에 의해 양도차익을 산정하여 90.9.2 양도소득세 28,998,190원 및 동방위세 5,864,070원을 부과함에 따라 청구인은 이에 불복하여 90.10.5 심사청구를 거쳐 90.12.17 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 과수원으로 개간할 목적으로 취득하였으나 OO도 간척사업등으로 부근 지가가 상승하자 주변사람들의 충고에 의거 1년이상 보유해오던 쟁점토지를 분할하여 양도한데 대하여, 처분청이 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의거 부동산투기거래로 보아 실지거래가액으로 이 건 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 취득하여 소규모로 분할한 후 단기양도(1년-1년9개월) 하였을 뿐만 아니라 쟁점토지를 포함하여 86.3.7부터 89.9.30까지 11회에 걸쳐 14필지 대지 310.97평방미터, 전 3,149.96평방미터, 답 6,593.48평방미터, 임야 73,695.24평방미터를 취득하고 87.12.3부터 88.3.30까지 13필지 전 1,057.99평방미터, 답 10,173.50평방미터, 임야 20,559.46평방미터를 양도하였음이 전산자료에 의하여 확인되므로 처분청에서 공정과세위원회의 자문을 거쳐 청구인의 쟁점토지거래를 투기거래로 인정하여 매매계약서와 확인서에 의거 확인되는 실지거래가액(취득가액 40,000,000원, 양도가액 89,759,000원)으로 양도차익을 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 거래가 부동산투기거래에 해당되는지 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저 과세경위와 청구주장을 보면, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 취득한 뒤 여러필지로 분할하여 양도한 거래를 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의한 투기거래로 보고 청구인 및 거래당사자들을 상대로 실지거래가액을 조회한 바, 당초 소유자(2인)중 한사람인 청구외 OOO로부터 청구인이 40,000,000원에 매수하였다는 89.7.25자 확인서를, 그리고 청구인으로부터 청구외 OOO등 16인에게 89,759,000원에 매도하였다는 89.9월 확인서(OOO등 일부 매수인으로부터 징취한 확인서포함)를 각각 징취하여 그 확인된 실거래가액으로 이 건 과세처분을 하였음을 알 수 있고, 청구인은 이에 대하여 쟁점토지를 과수원으로 개간할 목적으로 취득하였으나 OO도간척사업등으로 부근지가가 상승하자 주위사람들의 충고에 의거 1년이상 보유해오던 쟁점토지를 분할하여 양도한데 대하여 처분청이 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의거 부동산투기거래로 인정함은 부당하다는 주장이다. 다음으로 이 건 거래를 투기거래로 본 근거에 대하여 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도소득세의 양도차익계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하면서 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다고 규정하고 위 위임규정에 따라 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호는 양도소득세의 실거래가액이 적용될 경우의 하나로서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 들고 있고, 이에 따라 국세청장은 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호, 87.1.26 개정)을 마련하고 그 제72조 제3항에서 위의 소득세법 시행령에서 말하는 국세청장이 지정하는 거래에 관하여

(1) 부동산을 미등기 상태로 전매한 때

(2) 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트 당첨권)를 양도한 때

(3) 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

(4) 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

(5) 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

(6) 군(읍제외)·면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원 이상인 당해부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(7) 시(서울특별시 및 광역시 포함)·읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원이상인 당해부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(8) 위 각호 이외의 거래로서 국세청장·지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법시행령 제170조 제9항 및 동법시행규칙 제82조의2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때로서 각각 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우를 각각 규정하고 있다. 쟁점토지거래의 경우 부동산투기거래에 해당되는지 여부에 관하여 살피건대, 청구인의 부동산 취득 및 양도에 관한 전산자료를 보면 청구인은 86년부터 89년사이에 부동산의 취득이 11회에 걸쳐 14필지이고 양도가 13필지나 되는 한편 87년도의 경우에는 취득 6필지에 양도 10필지를 거래한 실적이 확인되며, 또한 쟁점토지의 등기부등본 및 토지대장등본에 의하면 청구인은 86.12.19 전라북도 부안군 OO면 OO리 OOOO O 임야 25,190평방미터(1필지)를 취득하여 이를 당초 취득목적인 과수원으로 개간하여 경작하지 아니하고 OO도간척사업등에 의해 부근지가가 상승하자 이를 9필지로 분할하여 취득후 11개월부터 2년이내에 서울시 강남구 OO동 OOOO OOOOO OO OOOOO OOO외 15인의 외지인에게 양도하여 양도차익 49,759,000원을 획득한 사실이 있는 점등을 미루어 볼 때 청구인의 쟁점토지거래는 부동산 투기거래로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 청구인의 쟁점토지거래를 부동산투기거래로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의거 이 건을 과세한 것은 정당한 반면에 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [별첨] 쟁점 토지

• 소재지 (취득시): 전라북도 부안군 OO면 OO리 O OOOO

• 소유권변동내용 취 득 양도 양 도 면적(㎡) 등기일 면적(㎡) 등기일 OOOOO 25,190 86.12.19 88.3.5 10,670 88.9.24 -O 〃 3,054 88.3.5 -O 〃 1,081 88.3.5 -O 〃 2,058 88.3.5 -O 〃 2,058 88.5.11 -O 〃 2,058 88.7.7 -OO 〃 2,058 88.4.16 -OO 〃 1,010 88.3.5 -OO 〃 1,143 87.12.4 계 25,190 25,190