실지거래가액으로 자산양도차익을 계산하여 양도소득세등을 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 광주직할시 서구 OO동 OOOOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로 강원도 동해시 OO동 OOOOOO 대지 297평방미터 동소 OOOOOOO 대지 410.9평방미터 동소 OOOOOOO 대지 339.8평방미터 합계 1,048평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인외 2인과 공동으로 85.1.11 청구외 OO산업주식회사로부터 47,550,000원으로 취득하여 89.10.28 청구외 OOO외 2인에게 양도한 바, 처분청은 위 청구인등은 모자 및 사돈지간으로 실수요목적없이 외지인이 동해시청 부근 개발유망지역의 토지를 구입하여 이용치 아니하고 전매하였고, 89.10.28 진실한 매매계약서를 작성하고서도 계약일, 매매대금등을 사실과 다르게 허위계약서를 작성하여 처분청등에 제시하였다는 이유로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호(마)목을 적용하여 쟁점토지양도에 대하여 실지거래가액으로 자산양도차익을 계산하고 90.6.15 89년도귀속분 양도소득세 27,100,870원 및 동방위세 5,420,170원을 결정고지한 바, 청구인은 이에 불복하여 90.8.13 심사청구를 거쳐 90.11.29 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구주장 청구인은 90.1.23 청구외 OOO외2인에게 쟁점부동산의 3분의1(청구인지분)을 매매대금 82,333,300원에 양도하고 본 건 지분의 이전등기(90.1.23 접수)를 경료하였는 바, 중부지방국세청은 청구인에게 부동산 투기 거래혐의가 있다 하여 쟁점부동산의 전소유자인 청구외 주식회사 OO산업과 청구인지분의 매수자인 OOO외2인에 대해 매매가액을 확인한 바 청구인의 지분을 청구외 주식회사 OO산업으로부터 15,850,000원(쟁점토지의 총취득가액 47,550,000원: 15,850,000원×3인)에 취득하여 청구외 OOO외2인에게 82,333,300원(쟁점토지의 총양도가액 246,999,900원: 82,333,300원×3인)에 양도하였다고 인정하고 청구인 지분의 양도에 따른 양도소득세 27,100,870원과 동방위세 5,420,170원을 90.6.15자로 부과처분한 바, 청구인은 자산양도차익을 산정함에 있어 원칙적으로 소득세법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 의하여 기준시가에 의하고, 예외적으로 실지거래가액에 의하여야 한다고 규정하고, 더구나 실지거래가액에 의한 양도소득세 부과는 89.8.1 개정된 소득세법시행령 제170조 제4호 각호를 적용함에 있어 이를 엄격히 해석적용되어야 함에도 처분청은 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호(마)목의 “허위계약서”작성을 이유로 청구인의 쟁점토지의 소유기간이 5년간 소유하였음에도 실지거래가액으로 과세하였으나, 이는 실제 중부지방국세청 세무공무원이 쟁점토지의 소재지인 동해시 OO동 OO OO OOOOO OOO OO OOO 소재 OO부동산(대표 OOO)으로부터 진실한 매매계약서(OOO외2인과의 매도계약)를 입수한 날이 90.2월초이고 세무공무원의 수차에 걸친 요구에 의해 공유지분자중 1인이 쟁점토지의 허위매매계약서를 중부지방국세청에 제공한 날이 90.3.20일인 바, 결국 진실한 매매계약서를 입수한 시점이후에 이 건 매매계약서의 제출을 요구할 하등의 이유가 없는데도, 이를 수차에 걸쳐 요구한 것은 세무공무원의 재량의 한계를 넘는 행위로 부당하고 이 건 쟁점토지의 보유기간이 5년이상 소유하다가 양도한 것까지도 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세함은 부당하므로 이 건 기준시가에 의하여 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호에 의하면 자산양도차익은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의함이 원칙이고 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 그 양도차익을 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고 위 실지거래가액에 의하는 경우의 하나로서 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호(마)목에서 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우를 규정하고 있다. 그런데 청구인이 양도한 토지는 도시계획구역안의 토지로서 국세청장이 정하는 부동산의 규모(330평방미터)이상이고 청구인이 이 건 조사당시 세무공무원에게 제출한 매매계약서는 89.10.28자 작성한 원시계약서와 그 거래일자, 거래금액, 거래상대방이 각각 다른 허위계약서임이 처분청 조사결과 확인된바있으므로 이는 전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호(마)목에 해당한다 하겠으므로 처분청이 이 건 토지의 양도차익을 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 계산하였음은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 다툼은 실지거래가액으로 자산양도차익을 계산하여 양도소득세등을 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 우선 이 건 과세경위를 보면, 청구인외 2인이 쟁점토지를 85.1.11 3인공동으로 법인으로부터 취득하여 89.10.28 매매(양도)계약(등기접수일 90.1.23)을 체결한 바 있으나 청구인은 양도시 진실한 매매계약서와는 계약일자, 총매매대금, 거래상대방등이 사실과 다르게 기재된 소위 허위매매계약서를 작성하여 처분청 및 관계기간에 제출하였다 하여 처분청은 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호(마)목을 적용하여 실지거래가액으로 이 건 양도소득세를 부과한 사실을 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 쟁점토지를 85.1.11 취득하여 90.1.23 양도하므로서 그 보유기간이 5년이상으로 당연히 소득세법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 의거 기준시가로 양도소득세를 부과처분하여야 함에도 처분청이 수차에 걸쳐 쟁점토지 공유지분자중 1명(OOO)으로 하여금 허위계약서를 제출케 하고서도 이에 따라 제출된 허위계약서를 이유로 실지거래가액으로 과세함은 부당할 뿐 아니라 양도토지의 크기도 105.6평에 불과하므로 투기거래에 적용하도록 규정된 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목을 적용하여 이 건 실질거래가액으로 과세함은 부당하다는 주장인 바, 살피건대, 우선 관련법규를 보면 소득세법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서규정에 의하여 실지거래가액으로 과세할 수 있는 근거를 규정하고 동법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에서는 “국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”는 실지거래가액으로 과세하도록 규정하고 있다. 이 건의 경우 청구인은 쟁점토지를 85.1.11 법인으로부터 취득하여 90.1.23 개인에게 양도함으로서 그 보유기간이 5년이상임은 사실이라 할지라도 쟁점토지는 강원도 동해시 시청인근에 소재하는 택지로서 소위 부동산 투기억제지역의 토지를 외지인으로서 취득한 후 이를 이용하지도 아니한 상태에서 전매한 사실을 알 수 있고, 또 청구인이 실제 문제의 허위계약서를 처분청 조사공무원의 요구에 의하여 제출한 것이 사실인지 여부에 대하여 살펴본 바, 청구인의 진실한 매매계약은 쟁점토지의 총 매매대금 247,000,000원으로 하여 89.10.28자로 체결·작성되어 있는 반면, 소위 허위계약서는 총 매매대금 58,000,000원으로 87.9.3 작성된 것으로 기재되어 있을 뿐만 아니라 그 거래상대방도 각각 다름을 처분청 과세기록에 의하여 알 수 있는 바, 이의 허위계약서는 청구주장대로 처분청 조사공무원의 요구에 의하여 작성 제출한 것인지에 대하여 당심이 그당시 조사공무원인 청구외 OOO[OOOOOO실(OOOOOOOO)근무 OO]에게 문의하여 본 바, 위 OOO등 조사공무원은 청구인으로 하여금 허위매매계약서를 제출토록 한 바 없으며, 청구인이 쟁점토지를 양도하고 동해시에 토지거래신고시에 제출된 매매계약서(매매가액 5천8백만원)와 중부청조사시(90.2) 위 OOO등이 징취한 매매계약서(매매가액 2억4천7백만원)가 상기와 같이 상이한 점을 발견하고 이 건 허위신고등으로 실지거래가액으로 과세한 것이라는 사실을 확인할 수 있었고, 쟁점토지는 도시계획구역안의 대지로 그 거래규모가 1,048평방미터는 국세청장이 정한 330평방미터 이상으로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 의한 일정규모이상의 부동산거래에 해당하고 또 청구인이 쟁점토지를 양도함에 있어 허위계약서를 작성제출한 사실이 분명한 이 건의 경우 전시 법규정에 의하여 실지거래가액으로 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다는 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.