거래를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세한 당초 처분의 당부(취소)

[주 문]

1. 김제세무서장이 89.12.18 청구인에게 결정고지한 양도소 득세 29,642,600원과 동 방위세 5,928,510원의 처분은 ［별첨］의 전라북도 부안군 OO면 OO리 의 8필지 토지 양도에 따른 과세표준과 그에 상응하는 세액을 취소한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 전라북도 부안군 OO면 OO리 OOO에 거주하는 사람으로서 ［별첨］과 같이 동 OO리 O OOOO 소재 임야 25,190평방미터를 86.12.19 취득하고 이를 9필지로 분할한 후 87.12.4OO8.9.24 기간중에 양도한 데 대하여, 처분청이 다필지로 분할하여 양도한 이 건 거래를 투기거래로 보아 확인된 실거래가액(취득가액 40,000,000원, 양도가액 89,759,000원)에 의해 양도차익을 산정하여 89.12.18 양도소득세 29,642,600원 및 동 방위세 5,928,510원을 부과하자, 청구인은 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 90.5.19 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 86.12.19 쟁점토지를 40,000,000원에 취득은 하였으나 당시 쟁점토지는 수목 및 암석으로 뒤덮힌 쓸모없는 임야였던 바, 이의 현실적인 가치증대와 이용을 위하여 암석제거 및 노면정지작업을 위하여 26,500,000원의 비용(계량비 내지 자본적 지출)을 투입한 사실이 당시 작업을 담당했던 OO석재 OO도 현장소장인 청구외 OOO등에 의해서 확인되는데도 처분청이 이를 인정하지 않았을 뿐만 아니라, 또한 이 건 거래가 투기거래가 아닌데도 불구하고 투기거래로 보아 실거래가액에 의해 과세한 당초 처분도 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 이 건 암석제거 및 노면정지작업비로 26,500,000원을 지출하였다 하나 쟁점토지의 지목은 임야로서 관할관청에 용도변경 또는 형질변경 신고없이는 동 작업을 할 수 없으리라고 인정됨에도 이를 신고한 사실이 없음이 확인되고 또한 청구인은 26,500,000원을 지급은 하였다 하나 이를 뒷받침할 만한 금융자료등 객관적인 거증의 제시가 없어 이를 필요경비로 인정하기 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서 이 건의 쟁점은 청구인이 주장하는 암석제거 및 노면정지작업비 26,500,000원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부와 이 건 거래를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세한 당초 처분의 당부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저 과세경위와 청구주장을 보면, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 취득한 뒤 다필지로 분할하여 양도한 거래를 투기거래로 보고 청구인 및 거래당사자들을 상대로 실거래가액을 조회한 바, 당초 소유자(2인)중 한사람인 청구외 OOO로부터 청구인이 40,000,000원에 매수하였다는 89.7.25 자 확인서를, 그리고 청구인으로부터 청구외 OOO등 18인에게 89,759,000원에 매도하였다는 89.9월자 확인서(OOO등 일부 매수인으로부터 징취한 확인서 포함)를 각각 징취하여 그 확인된 실거래가액으로 이 건 과세처분한 데 대하여, 청구인은 동 거래가액(취득가액 40,000,000원, 양도가액 89,759,000원)은 인정하지만 쟁점토지 취득후 암석제거 및 노면정지하는데 투입된 26,500,000원의 비용(개량비 내지 자본적 지출)을 필요경비로 인정하여 줄 것을 주장하면서 증빙으로 당시 공사를 담당했던 OO석재 OO도 현장소장(OOO)의 90.1.30 자 확인서, OO리 주민(17인)의 90.1월자 확인서등을 제출하고 있어 이를 살피건대, 첫째, 처분청도 기히 밝힌 바와 같이 청구인은 동 비용(26,500,000원)을 지불한 사실에 대한 금융자료등 이를 거증할 만한 객관적인 증빙을 제시 못하고 있고, 둘째, OOO의 90.1.30 및 90.7월자 확인서를 보면, 동 작업은 그가 근무하던 회사와의 공식계약에 의한 작업이 아닐뿐더러 그 비용에 대한 세부명세등을 밝혀야 함에도 불구하고 이를 제시하지 못하고 있고, 셋째, 또한 청구외 OOO(정미소 운영)의 90.5.11 자 확인서를 보면 OOO은 청구인이 보관해 두었던 벼 882가마중 87.1.29 에 350가마를, 87.2.25 에는 400가마를 정미했다는 사실을 확인만 했을 뿐 청구인이 벼 750가마(정미) 상당금액(26,500,000원)을 이 건 비용으로 사용하였다고 볼만한 거증도 불충분하여 청구주장을 받아들이기는 무리라 할 것이다. 한편, 처분청이 이 건 거래를 투기거래로 본 근거에 대해 살피건대, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도소득세의 양도차익 계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하면서 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다고 규정하고 위 위임규정에 따라 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호는 양도소득세의 실거래가액이 적용될 경우의 하나로서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 들고 있고, 이에 따라 국세청장은 재산제세 조사사무처리 규정(국세청 훈령 제980호, 1987.1.26 개정)을 마련하고 그 제72조 제3항에서 위의 소득세법 시행령에서 말하는 국세청장이 지정하는 거래에 관하여

(1) 부동산을 미등기 상태로 전매한 때

(2) 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트 당첨권)를 양도한 때

(3) 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

(4) 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

(5) 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

(6) 군(읍제외)·면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(7) 시(서울특별시 및 직할시 포함)·읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도 한 때

(8) 위 각호 이외의 거래로서 국세청장·지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 동법시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때로서 각각 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우를 각각 규정하고 있는 바, 쟁점토지 거래의 경우 위 국세청 훈령 제1호 내지 제4호, 제6호 및 제7호 소정의 거래에 해당하지 아니함은 동 규정의 문언상 명백하다할 것이고 동 제5호 소정의 거래는 쟁점토지(25,190평방미터)중［별첨］에서 본 바와 같이 OO리 O OOOOO 소재 토지(1,143평방미터)의 거래만 해당된다 할 것이고, 나머지 토지(24,047평방미터)의 거래는 동 제8호의 규정에 의하면, 양도자의 주소지 관할세무서에 설치된 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래여부를 판정하여야 할 것인데도 불구하고 동 위원회의 자문을 거치지 아니하고 이를 투기거래로 판정하였음이 인정되는 바, 처분청에서 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정하는 것은 별론으로 하고, 그 양도차익을 실거래가액으로 계산하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부분적으로 적법한 절차를 거치지 아니한 흠결이 있는 처분이라 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 결과적으로 청구인 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. ［별첨］ 쟁점 토지

• 소재지(취득시): 전라북도 부안군 OO면 OO리 O OOOO

• 소유권 변동내용 취 득 양도 양 도 면적(㎡) 등기일 면적(㎡) 등기일 O OOOO OO OO OO OO OO OOO OOO OOO 25,190 86.12.19 88.3.5 10,670 3,054 1,081 2,058 2,058 2,058 2,058 1,010 1,143 88.9.24 88.3.5 88.3.5 88.3.5 88.5.11 88.7.7 88.4.16 88.3.5 87.12.4 계 25,190 25,190