토지 거래가 부동산 투기거래에 해당하는지의 여부(경정)

[주 문]

1. 이천 세무서장이 89.5.2자 청구인에게 결정고지한 89수시분(83귀속분)양도소득세 145,891,250원 동방위세 29,178,250원은 경기도 여주군 여주읍 OO리 OOOOO, OOOOO, OOOOOOO 소재 과수원 3필지 계 21,595평에 대한 양도가액 및 취득가액을 지방세법상 내무부 시가 표준액에 의하여 결정하여 과세표준과 그 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 경기도 여주군 가남면 OO리 OOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로, 76.11.5부터 77.12.9 사이 취득한 경기도 여주군 여주읍 OO리 O OOOOOOO 임야외 15필지 76,765평(이하 “이 건 토지중 83양도분”이라 한다)을 83.8.12 및 83.9.13 양도한 것과 74.5.17 취득한 경기도 시흥시 OO동 O OOOO 임야 1필지 20,609평(이하 “이건 토지중 84양도분”이라 한다)을 84.5.14 양도한데 대하여 처분청은 89.4.15 중부지방국세청장의 청구인에 대한 부동산 투기 혐의 조사 결과통보에 의거 이 건 토지를 투기거래로 보아 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액을 조사 확인하여 89.5.2 청구인에게 89수시분 (83귀속분)양도소득세 145,891,250원, 동방위세 29,178,250원과 (84귀속분)양도소득세 5,086,940원, 동방위세 1,017,380원을 부과 고지하자, 청구인은 이에 불복하여 89.6.24 심사청구를 거쳐 89.9.28 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장 (주장 1) 처분청이 이 건 토지의 양도를 부동산 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산출하여 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 청구인은 사과 영농자로 과수원 개간 및 사과 재배를 위하여 이 건 토지를 취득하였으나 개간 비용의 과다한 지출로 빚때문에 부득이 양도한 것이므로 실수요 목적으로 취득한 토지거래를 투기거래로 본 것은 부당하며, (주장 2) 이 건 토지중 83양도분의 양도가액을 실지거래가액 368,472,000원으로 하여 양도차익을 계산한 것은 이 건 토지중에는 양도소득세가 비과세가 되는 과수목 10,930주 가액이 포함된 것이므로 과세대상인 토지 양도가액은 불분명하다고 할 것이므로 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하는것이 타당하며, (주장 3) 이 건 토지중 83 양도분중 과수원 3필지 21,595평을 83.9.12 양도후 1년 이내에 전, 답등을 대토하여 취득하였으므로 이에 해당하는 양도소득세는 비과세함이 타당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

• 가. 청구인이 83.8.12 및 83.9.13 양도한 여주군 여주읍 OO리 O OOOO외 15개 필지 253,769평방미터(76,765평)와 84.5.4 양도한 경기도 시흥시 OO동 O OOOO 임야 68,132평방미터(20,609평)의 토지거래는 89.4월 중부 지방국세청장의 부동산 거래 특별조사를 통하여 투기거래로 인정한 것이므로 투기거래가 아니라는 청구주장은 이유없으며,
• 나. 청구인은 이 건 토지중 83양도분 토지가액 368,472,000원에는 토지는 물론 당시 농장에 식재되어 있던 과수목 10,930주의 매매대금이 포함되어 있어 실지토지의 거래가액은 불분명하다는 주장이나, 이 건 토지의 매매계약서상에는 과수목의 본 수가 기재되어 있지 아니하고 89.8.11 여주읍장이 발행한 과수목 식재 확인은 수년후 작성된 것으로 양도당시 식재 상황으로 인정하기 곤란하다는 것이며,
• 다. 이 건 토지중 과수원 3필지 양도후 대토한 농지의 가액이 양도한 과수원의 2분지의 1 이상이므로 소득세법 제5조 제6호 (라)목에 따라 이 건 해당 양도소득세는 비과세되어야 한다는 주장이나, 이 건 농지가액 62,045,721원의 실제 여부가 객관적으로 확인되지 아니하므로 농지의 대토에 해당한다는 청구주장 역시 받아들이기 곤란하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은,

(1) 이 건 토지 거래가 부동산 투기거래에 해당하는지의 여부와,

(2) 이 건 토지에 과수목이 식재된 것으로 보아 양도가액을 실지거래가액으로 결정하지 아니하고 기준시가로 결정해야 하는지의 여부와,

(3) 이 건 토지중 과수원 양도후 취득한 토지가 소득세법상 비과세 되는 대토의 요건에 해당되는지의 여부를 가리는데 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단

• 가. (청구주장 1)에 대하여 살펴보기로 한다. 먼저 관련 법 규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항과 동법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 개인의 양도소득을 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하고 있는 경우에는 각각 당시의 실지거래가액에 의하도록 되어 있고, 동법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 전시 “대통령령이 정하는 경우중의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하도록 규정하고 있다. 다음 처분청의 당초 과세 경위 및 청구주장을 보면 89.4.15 중부지방국세청장은 청구인이 88.1.20 취득하여 88.8.31 양도한 강원도 평창군 방림면 OO리 O OOOO 소재 임야등 26필지 573,381평방미터(양도가액 336,599,800원, 취득가액 179,870,540원)에 대한 부동산투기 혐의 조사결과 청구인이 76.11-77.12사이 취득하여 83.8.12 및 83.9.13 양도한 경기도 여주군 여주읍 OO리 O OOOO외 15필지 임야 253,769평방미터(과수원 3필지 포함)와 74.5.17 취득하여 84.5.14 양도한 경기도 시흥시 OO동 O OOOO 임야 68,132평방미터에 대하여도 투기거래로 보아 양도가액 및 실지거래가액을 조사 확인하여 89.5.2 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과 결정하였음을 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 사과 영농 재배자로서 76.11-77.12사이 이건 토지를 취득하여 80% 이상 개간하여 사과묘목 11,000여주를 식재하였음이 토지대장, 등기부등본 및 여주읍장의 식재확인서등으로 확인되므로 실수요목적으로 취득하였음이 입증되는데도 부동산 투기거래로 본 처분은 부당하다고 주장하면서 등기부등본, 토지대장, 농지개간 허가증, 과수목 개간인가증, 과수목 식재 확인서 및 기타 관련 증빙서류를 당심에 제출하고 있다. 살펴보건대, 청구인이 이 건 토지중 83양도한 경기도 여주군 여주읍 OO리 O OOOO 임야 40,046평과 동소 OO리 O OOOO 임야 36,450평을 76.11.5-77.12.19 취득한 후 79.10.12 경기도 지사가 개간인가한 임야는 전시 OOOO 40,046평중 17,400평이었으나, 청구인이 인가된 면적이상을 개간하였으며 동 OOOO를 분할 등기한 동소 OOOOO, OOOOO, OOOOOOO 계 3필지 21,595평이 지목이 과수원으로 형질 변경되어 등기되었음이 토지대장, 등기부등본 및 경기도지사 개간인가증(79.10.12)등의 관련 서류로 확인되고 있다. 따라서 전시 과수원 3필지 21,595평은 청구인이 임야를 개간하여 사과나무를 식재하기 위한 실수요 목적으로 취득하였음을 인정할 수 있어 이를 부동산 투기로 보기는 곤란하다고 할 것이다. 그러나 나머지 임야는 청구인이 실지 개간한 사실등이 관련서류로 입증되지 않고 있어 취득당시 14,674,110원과 7,219,500원 계 21,887,610원에 취득하여 368,472,000원과 41,220,000원, 계 375,685,500원으로 양도하여 3억 5천만원 이상의 양도차익을 얻은 점과 청구인이 이 건 토지이외에 88.1.20 취득하여 88.8.31 양도한 강원도 평창군 방림면 OO리 O OOOO 소재 임야등 26필지 573,381평방미터의 양도차익 1억 5천만원(양도가액 336,599,800원, 취득가액 179,870,550원)을 얻은 점등을 고려해볼때 반드시 실수요 목적의 취득이라고 보기는 어렵다고 판단된다.
• 나. (청구주장 2)에 대하여 살펴본다. 청구인은 이 건 토지중 83양도분 16필지 76,765평의 매매가액 368,472,000원 에는 양도소득세가 비과세되는 사과나무 10,930주의 가액을 구분하지 않고 포함한 금액이므로 이 건 토지가액은 실지거래가액이 불분명하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다는 주장인 바, 청구인이 당심에 제출한 이 건 토지의 매매계약서는 전1항에서 살펴본 과수원 3필지 21,595평과 나머지 13필지 임야 55,170평을 구분하여 계약하였으며, 과수원 3필지의 매매가액은 103,656,000원으로서, 동 계약서 제4조 단서에서 “매도 토지내 지상물 일체 및 건물과 과수목(OO사과)을 매수인에게 양도키로 한다”라고 규정하고 있어 상기 과수원 3필지 매매가액 103,656,000원중에는 과수목 가액이 포함된 것으로 보인다. 그러나 상기 과수원 3필지 이외의 임야 13필지에 대한 매매계약서상에는 전시 과수원 계약서와 같은 단서 조항이 규정된 바 없으므로 과수목을 포함한 가액이 아님을 알 수 있다. 따라서 전(1)항의 심리결과 이부분 주장은 과수원 해당 부분가액은 인정된 것으로 나머지 주장은 이유없다고 할 것이다.
• 다. (청구주장 3)에 대하여 살펴본다. 먼저 관련 규정을 보면 소득세법 제5조 제6호 (라)목에서 “대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득”에 대하여는 양도소득세를 비과세하도록 규정하고 동법 시행령 제14조 제7항에서는 “법 제5조 제6항 (라)에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지에 있어서 1. 종전의 농지의 양도일로부터 1년이내에 다른 농지를 취득한 때, 2. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이상이거나, 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상인 때”라는 요건을 갖춘 경우로 규정하고 있다. 청구인이 당심에 제출한 등기부등본, 매매계약서등 관련 서류에 의하면 청구인이 83.9.13 양도한 이 건 과수원은 그 면적이 21,595평이며 양도가액은 103,656,000원으로서 청구인이 대토로 주장하는 여주군 가남면 OO리 O OOO외 8필지 전, 답 2,543평은 84.1.20부터 85.9.11사이 취득하였으므로 상기 비과세 요건중 1년이내 취득은 해당하나 그 면적은 그 이상이 아니므로 비과세요건에 해당되지 아니한다. 또한 청구인은 대토 농지의 취득가액이 60,262,805원이라고 주장하나, 매매계약서이외에 금융관계 자료등을 제시하지 못하고 있어 취득가액의 사실여부는 확인하기 곤란하므로 양도 토지가액의 2분의 1이상 해당요건은 충족할 수 있다고 보기는 곤란하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.