환지지구내의 토지를 양도한 경우 양도차익 계산 여부(경정)

[주 문] 수원세무서장이 89.7.22 청구인에게 한 양도소득세 29,610,350원 및 동방위세 5,392,570원의 처분은 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호에 의거 양도차익을 계산한 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인이 서울특별시 OO구 OO동 OOO OO 대지 145평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 73.12.26 개인으로부터 취득하여 소유하고 있던 중 동 토지가 OO 제5구역 주택 개량재개발 사업지구 내에 편입됨에 따라 재개발 사업 시행완료 후 동 토지에 해당하는 아파트를 환지 받는 조건으로 88.3.2 재개발 조합에 출자(관리 처분가액 54,476,000원)하였다가 88.3.11 서울특별시 OO구 OO동 OOO OO외 84필지 소재 OOO OO아파트 101동 204호 및 101동 804호(이하 “쟁점 아파트”라 한다)를 배정 받아 101동 204호는 88.6.27 청구외 OOO에게 27,500,000원에, 101동 804호는 같은 날 청구외 OOO에게 28,000,000원에 각각 양도한데 대하여, 처분청은 청구인이 88.3.2 재개발조합에 쟁점 토지를 출자하기 위해 소유권 이전한 것을 양도로 인정 쟁점 토지 관리 처분가액 54,476,000원을 양도가액으로 하고 75.1.1 의제취득일의 위 양도가액과 지방세법상의 과세시가 표준액에 의한 가액을 기준으로 환산한 가액을 취득가액으로 한 양도차익을 계산하여 89.4.1 양도소득세를 결정하면서 조세감면규제법 제58조에 의거 양도소득세는 감면하고 방위세 5,339,310원을 결정 고지하였다가 청구인이 쟁점 아파트를 개인에게 양도하였다 하여 실지거래가액 55,500,000원을 양도가액으로 하고 75.1.1 의제취득일의 지방세법상 과세시가 표준액을 취득가액으로 하여 89.7.22 양도소득세 29,610,350원 및 동방위세 5,392,570원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 89.7.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 개인으로부터 취득한 쟁점토지를 재개발 조합에 출자한 대신 쟁점 아파트를 환지 취득하여 이를 개인에게 양도하였으므로 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호의 규정을 준용한 [(환지 받은(받을) 아파트의 토지평수×토지과세시가표준액+환지 받은(받을) 아파트의 건물 평수×건물과세시가표준액)-(종전 토지의 평수×취득시의 토지과세시가 표준액+기타의 필요경비)]의 산식에 의하여 계산한 양도차익에 대하여 이 건 과세되어야 할 것이라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 조세감면 규제법 제58조 제1항에 도시 재개발 지역 안의 토지를 사업시행자에게 양도함으로서 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 면제한다고 되어 있고, 소득세법 시행령 제170조 제1항 및 제4항에서는 법인과의 거래에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 확인할 수 없는 다른 하나는 환산한 기준시가에 의하여 결정한다고 규정되어 있다. 이 건 사실관계를 살펴보면, 도시재개발 구역 안의 쟁점토지를 OO 제5구역 주택개량 재개발조합에 양도한데 대하여는 서로 다툼이 없으므로 쟁점 토지의 관리 처분가액이 정산 조서에 의하여 54,476,000원임이 확인되고 있는바, 동 양도가액에서 취득가액을 환산하여 전시 규정에 의거 이 건 과세한 당초 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 청구인이 개인으로부터 취득한 쟁점 토지를 재개발 조합에 출자한 대신 쟁점 아파트를 환지 취득한 후 이를 개인에게 양도한 경우 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호의 규정을 준용하여 양도차익을 계산할 수 있는지의 여부에 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 처분청은 당초 청구인이 88.3.2 재개발 조합에 쟁점 토지를 출자하기 위하여 소유권 이전한 것을 양도로 보고 과세하였다가 청구인이 쟁점 토지 대신 환지 받은 쟁점 아파트를 개인에게 양도한 실지거래가액 55,500,000원을 양도가액으로 하고 75.1.1 의제취득일 현재 지방세법상의 과세시가표준액을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산 이 건 경정고지한 데 대하여, 청구인은 개인으로부터 취득한 쟁점 토지를 재개발 조합에 출자한 대신 쟁점 아파트를 환지 취득하여 이를 개인에게 양도하였으므로 지방세법상의 과세시가 표준액에 의거 이 건 과세되어야 할 것이라는 주장인바, 살피건대, 도시재개발법 제49조 제2항에서 같은 법 제42조에 규정한 관리처분계획에 따라 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리 사업법의 규정에 의한 환지로 보도록 규정되어 있고, 토지 구획정리사업법 제62조 제1항에서는 환지 처분의 공고가 있는 경우에는 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지 처분의 공고가 있은 날의 익일부터 종전의 토지로 보도록 규정되어 있는바, 청구인이 OO 제5구역 주택개량재개발조합의 조합원 자격으로 재개발사업지구 내에 편입된 청구인 소유의 쟁점 토지를 동 조합에 출자하고 쟁점토지 대신으로 취득한 쟁점 아파트는 전시한 도시재개발법 제49조 제2항에서 규정한 바에 따라 환지로 보도록 되어 있고, 또한 토지구획정리사업법 제62조 제1항에서 이와 같은 환지는 종전의 토지로 보도록 규정하고 있으므로 청구인이 재개발 조합에 출자한 쟁점토지는 그 소유권이 재개발조합에 양도된 것이 아니고 쟁점 토지 대신 쟁점 아파트가 환지 취득한 것으로 보아야 할 것이어서(89서 1233호, 89.9.21 동지) 처분청이 당초 청구인이 재개발 조합에 쟁점 토지를 출자하기 위하여 소유권 이전한 것을 양도로 보고 과세하였다가 이의 처분에 대한 잘못을 인정하고 쟁점 아파트를 개인에게 양도한 시점을 양도시기로 보고 경정 고지한 것은 타당한 것으로 보인다 하겠다. 그러나 경정 고지 처분내용을 보면, 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 지방세법상의 과세시가표준액으로 하여 양도차익을 계산하였음을 알 수 있는데, 쟁점 토지의 취득 및 환지 받은 쟁점 아파트의 양도가 모두 법인과의 거래가 아닌 개인간의 거래일 뿐만 아니라 투기거래에 해당되지 아니함에도 전시와 같이 일부 가액을 실지거래가액으로 결정하여 양도차익을 계산한 것은 부당하다 할 것이므로, 이와 같은 경우 그 양도차익의 계산방법은 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호에서 실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익 계산에 있어서 토지구획정리사업법에 의한 환지지구 내의 토지를 양도한 경우 그 양도차익의 계산은 종전의 토지 소유자가 환지예정지구 내의 토지 또는 환지 처분한 토지를 양도한 경우에는 그 양도차익[(환지(예정)평수×양도시의 평당가액)-(종전 토지의 평수×취득시의 평당가액+기타의 필요경비)]로 계산하도록 한 규정을 준용한 [(환지 받은(받을) 아파트의 토지평수×토지과세시가표준액+환지 받은(받을) 아파트의 건물평수×건물과세시가표준액)-(종전 토지의 평수×취득시의 토지과세시가표준액+기타의 필요경비)]의 산식에 의하여 계산하여야 할 것으로 판단된다 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.