[주 문] 남양주세무서장이 89.3.15 청구인에게 결정고지한 88년도 과세기간분 양도소득세 148,635,620원 및 동 방위세 29,807,130원의 처분은 양도가액을 313,000,000원으로, 취득가액은 양도가액을 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의하여 환산한 기준시가로 계산하여 양도차익을 산정하고 과세표준금액과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 사 실 청구인은 경기도 남양주군 화도면 OO리 OOO에 거주하는 자로 86.9.25 청구외 OOO으로부터 경기도 남양주군 화도면 OO리 O OO 임야 64,819평방미터(이하 “쟁점임야”라 한다)를 취득하였다 88.4.12 청구외 OOO에게 양도하고, 88.5 기준시가로 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청이 청구인의 쟁점임야의 거래를 투기거래로 보아 취득가액을 청구외 OOO으로부터 확인받은 13,724,900원으로, 양도가액은 청구인과 청구외 OOO간에 작성된 매매계약서상 금액인 313,000,000원으로 하여 양도차익을 계산하고, 89.3.15 88년도 과세기간분 양도소득세 148,635,620원 및 동 방위세 29,807,130원을 결정고지하자 이에 불복 89.5.10 심사청구를 거쳐 89.7.25 이 건 심판청구를 제기한 것이다.
2. 청구주장
- 가. 청구인은 주택건설사업을 목적으로 쟁점임야를 취득하고 그 사업을 추진하던중 남양주군청에 사업승인신청을 하였으나 그 허가서가 반려되어 불가피하게 양도한 것인 바, 처분청이 채택한 양도가액 313,000,000원은 주택건설사업추진중 소요된 설계비 및 공사비(진입로공사등)등 186,500,000원 상당금액이 포함되어 약정된 금액으로 쟁점토지의 취득가액은 청구외 OOO으로부터 취득시 지급한 120,000,000원 상당액에 공사비등에 소요된 186,500,000원을 합산한 306,500,000원으로 경정하여야 하고,
- 나. 주청구가 받아들여지지 않는다 하더라도 처분청은 청구인이 양도한 이 건 임야거래를 부동산투기거래로 보아 양도가액은 청구인과 청구외 OOO간에 작성된 매매계약서상의 금액인 313,000,000원을 취득가액은 청구외 OOO으로부터 징취한 확인서상의 금액인 13,724,900원을 각각 실지거래가액으로 인정하여 이 건 양도소득세등을 과세하였으나, 청구인은 취득당시의 매매계약서등을 보관하고 있지 아니하여 정확한 취득가액을 제시할 수는 없지만, 통상 임야의 경우 거래시세가 지방세과세시가표준액의 수십배가 되는 것이 상례인데도 청구외 OOO이 진술한 가액은 과세시가표준액의 2배에도 못미치고 취득후 양도시까지(보유기간 1년7개월) 22.8배의 가격상승이 있었다고 보는 것은 특단의 사정이 있지 아니한 이상 상식적으로도 납득할 수 없으며, 이 건 토지 취득시 매매거래를 입회하였던 청구외 OOO도 이 건 임야가 1억원 이상에 거래되었다고 확인하고 있는 점등에 비추어 보더라도 청구외 OOO이 청구인에게 양도하였다고 진술한 13,724,900원을 실지거래가액이라고는 할 수 없는 것이므로, 결국 쟁점임야는 양도당시 실지거래가액은 확인되지만 취득당시 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당되는 바, 그 취득가액은 소득세법시행령 제170조 제1항 단서의 규정 및 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가로 경정하여야 한다는 주장이다.
3. 국세청장 의견 청구인은 처분청에서 조사결정한 쟁점임야의 취득가액 13,724,900원이 실지거래가액이 아니라면 적어도 청구인 자신이 실지취득한 가액을 밝혀야 할 것임에도 불구하고 위 취득가액 13,724,900원이 청구외 OOO의 일방진술을 토대로 조사된 것이기 때문에 실지거래가액으로 볼 수 없다거나 또는 이 건 임야가 1억원이상에 거래되었다는 등의 주장만 하고 있을 뿐 이 건 임야의 취득가액과 관련한 매매계약서, 대금지급사실등 어떠한 증빙도 제시하지 못하고 있고, 청구외 OOO이 청구인에게 이 건 임야를 13,724,900원(평당 700원)에 양도하였다는 진술내용이 사실이 아니라고 번복하기에 상당한 자료도 없으므로 이 건 취득시 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우로 보아 취득가액을 환산한 기준시가로 하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다는 의견이다.
4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은
- 가. 청구인이 양도한 임야의 실지취득가액이 청구외 OOO으로부터 확인받은 13,724,900원인지 아니면 청구인이 주장하는 306,500,000원인지의 여부와,
- 나. 처분청이 채택한 취득가액을 불분명한 가액으로 보아 환산한 기준시가로 채택할 수 있는 것인지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.
5. 심리 및 판단 이 건 당초과세경위를 보면, 처분청은 89.2 부동산투기억제조사시 청구인의 쟁점임야거래에 대하여도 그 조사를 실시하여 청구인이 88.5 기준시가로 자산양도차익예정신고한 것을 부인하고 쟁점토지의 거래를 투기거래로 보아 그 취득가액은 청구외 OOO이 확인해준 13,724,900원으로, 양도가액은 청구외 OOO가 제시한 청구인과 청구외 OOO간에 작성한 매매계약서상 금액인 313,000,000원으로 하여 이 건 양도소득세등을 과세한 것임을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 쟁점임야를 취득한 후 공동주택건설단지를 조성하고자 진입로공사 및 철도횡단 육교 설치 등 제반 자본적 지출에 해당되는 공사비가 소요되었으므로 그 취득가액은 306,500,000원으로 보아 경정하여야 한다는 주장과, 본 청구가 받아들여지지 않는다 하더라도 처분청이 채택한 취득가액 13,724,900원은 사실과 다른 불분명한 가액이니 그 취득가액은 환산가액으로 경정하여야 한다는 주장으로 처분청이 채택한 양도가액 313,000,000원과 쟁점토지의 거래가 투기거래에 해당된다는 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 바 청구주장별로 살펴본다.
- 가. 주청구(취득가액이 306,500,000원이라는 주장)에 대하여 본다. 청구인은 쟁점임야를 취득후 공동주택단지를 조성하기 위하여 건축허가서를 제출하였으나 남양주군청으로부터 그 허가서가 반려되어 불가피하게 양도하였던 것으로 쟁점토지의 취득가액(최소한 120,000,000원)에 건축설계비와 진입로 및 철도횡단육교공사비조로 지출한 186,500,000원을 합산한 306,500,000원을 취득가액으로 경정하여야 한다고 주장하며, 그 증빙으로 건축물설계계약서, 진입로 및 교량공사계약서와 그 공사에 관련 지급하였다는 영수증가 일부금융자료등을 제시하고 있다. 살피건대, 먼저 쟁점토지 취득대금조로 지급하였다는 금융자료(OO은행 OOO지점에서 발행한 천만원권 자기앞수표 7매로 수표번호는 OOOOOOOOOOOO임)에 대하여 당심판소에서 관련 금융기관에 전시 자기앞수표를 추적 조사한 바에 의하면, 청구인은 88.9.23 주식회사 OO상호신용금고에서 전시 수표7매를 인출하였고, 그 수표이면에는 청구외 OOO(OOO의 아들임이 그들의 호적등본상 확인되고 있음)의 이름으로 이서되어 88.9.25 수표발행은행인 OO은행 OOO지점으로 교환되어 왔는 바, “88.9.25” 매매를 원인으로 동일자에 청구인 명의로 쟁점토지의 소유권이전등기가 경료된 사실을 감안하면 위 금액 70,000,000원은 청구인이 쟁점 토지 취득시 잔금조로 지급한 것으로는 추정이 가능하나 청구인은 계약금과 중도금조로 지급한 금융자료 내지 취득당시 작성한 매매계약서 원본을 제시하지 못하고 있어 그 취득가액은 불분명하다 할 것이다. 다음으로 쟁점토지 양도당시 건축물 설계비와 진입로 및 육교공사비조로 투입된 상당금액이 양도가액에 반영되어 313,000,000원에 양도하였던 것으로 전시 설계비 및 공사비조로 지급한 186,500,000원을 취득가액에 가산하여야 한다는 주장에 대하여 청구인이 제시하는 매매계약서에 첨부된 별지 약정서와 설계비 및 공사비조등으로 지급하였다는 계약서와 그 영수증등을 살펴보면, 첫째, 건축물설계계약서의 경우 건축사의 인적사항(OOO)은 기재되어 있으나 건축사무소 주소 및 사무소 명칭등의 기재사항이 누락되어 있고, 둘째, 진입로 공사 및 육교공사의 경우 그 계약서는 원본이 아닌 복사본 일뿐만 아니라 계약자는 사업자가 아닌 일반개인명의로 약정되어 있어 그 진실성 또한 의심스러우며, 셋째, 위 공사에 관련 지급하였다는 공사비등에 관한 영수증들은 그 지급사실을 뒷받침할 수 있는 금융자료의 제시가 없고, 넷째, 양도가액에는 위 설계비와 공사비가 포함되어 약정된 것이라는 주장(매매계약서에 첨부된 별지 약정서)이나 그 약정서 역시 원본이 아닌 복사본 일뿐만 아니라 글 약정사항이 사실과 다름이 없는 약정이었음을 뒷받침할 수 있는 구체적인 증빙제시가 없다. 따라서 위 제사실 관계를 종합하여 보면 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액은 불분명하다 할 것이고, 건축물설계비의 경우는 토지가액 원본에 산입할 수 있는 자본적 지출비목에도 해당되지 않는 것이며, 또한 진입로공사 및 육교공사비의 경우 그 공사에 소요된 지출비용이 얼마나 있었는지가 확실하지 않으므로 쟁점토지의 취득가액이 306,500,000원이라는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.
- 나. 예비적청구(취득가액을 환산가액으로 하여 경정하여야 한다는 주장)에 대하여 본다. 먼저, 거주자에 대한 양도소득금액의 조사결정방법을 규정하고 있는 소득세법시행령 제170조 제1항을 보면 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호(투기거래)의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가(환산한 기준시가)에 의하여 결정하여야 한다”라고 규정하고 있는 바, 쟁점토지의 거래가 투기거래에 해당되는 것과 양도가액에 대하여는 다툼이 없는 이 건의 경우 처분청이 청구외 OOO으로부터 확인받은 13,724,900원이 실지거래가액에 해당되는지의 여부가 다툼이 되는 것으로 취득가액에 대한 사실관계를 보면, 첫째, 쟁점토지를 기준시가로 평가한 취득가액은 7,195,769원이고 양도가액은 9,391,753원으로 그 지가상승비율은 130%임에 반하여 처분청이 채택한 실지거래가액인 취득가액은 13,724,900원이고 양도가액은 313,000,000원으로 그 지가상승비율은 2,280%로 현격한 차이가 나타나고 있을 뿐만 아니라 청구외 OOO이 진술한 쟁점토지의 실지거래가액의 평당단가는 700원으로 기준시가에 의한 평당단가 479원의 1.9배로 그 가액은 현실성이 결여된 가액으로 보이고, 둘째, “청구주장 가”에서 살펴본 바와 같이 청구인이 쟁점토지의 취득대금으로 지급한 가액이 얼마인지는 확인되지 않고 있으나 잔금조로 지급한 금액은 금융자료가 70,000,000원으로 나타나고 있어 청구외 OOO이 진술한 가액은 실지거래가액이 아니었음이 입증되고 있으며, 셋째, 당심판소에서 현지출장하여 조사한 바에 의하면 청구인은 쟁점토지를 공동주택단지로 조성하기 위하여 진입로 및 육교공사를 진행하던 중 건축허가서가 반려되어 그 공사를 중단하였던 것으로 기초공사는 60%정도의 공정중에 중단한 것으로 나타나고 있어 그 공사금액이 얼마나 소요되었는지는 확인되지 않고 있으나 상당금액이 소요된 것으로는 인정되고 있다. 그러하다면, 전시 관계규정과 사실관계를 종합하여 볼 때, 이 건 쟁점토지의 경우 처분청이 채택한 실지거래가액 13,724,900원은 사실과 다른 금액으로 그 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 해당되지 않는다 할 것으로 이 건 쟁점토지의 취득가액은 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의하여 계산한 환산가액으로 채택하는 것이 합당하다고 판단된다.
6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.