쟁점 토지의 양도차익계산에 있어서 양도가액은 배율방법에 의한 기준시가, 취득가액은 환산하여 과세한 처분의 당부(경정)

[참조결정] 국심1988서0463

[주 문] 안양세무서장이 89.2.14 청구인에게 한 양도소득세 11,495,270원 및 방위세 2,299,050원(국세청 심사결정에 의하여 89.5.3경정감된 세액임)의 부과처분은 쟁점 토지의 취득시 토지등급을 61등급으로 하고 양도가액과 취득가액은 지방세법상의과세시가표준액에 의한 가액으로 하여 이를 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO OOOO OOOO에서 거주하고 있는 사람으로, 청구인이 경기도 수원시 권선구 지만OO지구 136브럭 4롯트 체비지 369.1평방미터(청구인 지분은 123.03평방미터, 이하 “쟁점 토지”라 한다)를 청구인외 2인이 83.5.31 공동으로 취득하였다가 85.5.18 양도한 데 대하여, 처분청이 89.2.14 양도소득세 12,970,750원 및 방위세 2,594,150원(당초 양도소득세 38,913,320원 및 방위세 7,782,660원으로 부과처분하였다가 89.3.2자로 처분청이 직권시정한 세액)을 부과처분하였다가 국세청장의 심사결정에 따라 89.5.3 쟁점 토지 취득시 토지등급을 56등급에서 61등급으로 정정하여 89.5.3 양도소득세 11,495,270원 및 방위세 2,299,050원으로 경정하자, 청구인은 이에 불복 89.7.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청은 청구인이 쟁점 토지를 취득할 당시의 등급이 설정되어 있지 않다는 이유로 56등급으로 인정하였고, 국세청은 처분청의 56등급의 근거가 분명하지 않으므로 쟁점 토지의 현 위치의 논·밭인 81.5.10 설정된 61등급으로 적용하게 하였으나, 쟁점 토지는 82.12.27 수원시에서 조성한 체비지중의 하나로서 청구외 경기도 수원시 권선구 OO동 OOOOO 거주 OOO이 매수하고 청구인은 위의 OOO으로부터 83.5.31 취득하였으며, 쟁점 토지 취득당시에는 설정된 토지등급이 없었고 최초의 등급은 수원시 권선구청장이 83.5.1-83.5.31까지의 토지시가를 조사하여 83.9.1 토지대장에 등재하였으며, 이 등급이 71등급으로 확인되므로 쟁점 토지의 취득시 등급은 71등급으로 인정하여야 하며, 또한 쟁점 토지의 양도시기가 85.5.18로서 국세청고시 83-23호 시행일 이후이고, 쟁점 토지 취득일인 83.5.31은 위 고시시행일인 83.9.7 이전으로서 취득시는 특정지역에 해당하지 아니하였으나 양도시만 특정지역에 해당한 경우이므로, 취득가액과 양도가액 모두를 기준시가에 의하여 계산하여 양도소득세를 과세하여야 함에도, 양도가액은 배율방법에 의한 기준시가로 취득가액은 환산가액으로 결정하여 이 건 부과처분 하였음은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 취득시 토지등급적용에 대하여 56등급이 아닌 71등급을 적용하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴보면 우선 89.2.25 수원시 권선구청장의 공문(세무 OOO70-386)에 의하면 위 양도토지는 구획정리사업으로 인한 체비지로서 83.9.1 토지등급을 새로이 설정하여 시행하였으므로 취득일(83.5.31 현재) 현재의 토지등급이 없으며 인근 토지등급을 적용할 유사 토지가 없다고 하였고 동 토지의 등급을 설정하기 위하여 83.5.15부터 83.5.31 사이에 토지시가를 조사여 83.8.13 도지사의 승인을 받아 83.9.1 시행(71등급)하였는 바, 취득일(83.5.31) 현재 시행되지 않았으므로 기준시가 계산시 적용할 수 없는 것이고, 또한 89.5.1 수원세무서장이 심리자료로 제출한 공문(재산 OOO33-2605)에 의하면, 위 양도토지는 체비지로서 토지구획정리전의 구 번지는 공부상 등재되어 있지 않으므로 83.1.1 및 83.5.31 현재의 등급을 확인할 수 없다고 한 것으로 보아 과세자료전에 기재된 83.1.1 현재 56등급은 잘못된 것이라 하겠으며, 89.5.1 재산 OOO33-2605 공문 제출시 송부한 지만 OO지구 136브록 3롯트의 구 지번(OO동 OOOOO,,OOO, OOO, OOO, OOOOO, OOO, OOO, OOOOO, OOOOO)중 OOOOO의 토지대장에 의하면 81.5.10 토지등급은 61등급이고, 84.7.1 토지등급은 152등급인 것으로 확인되는 바, 이 건의 양도토지와 위 136브록 3롯트의 토지가 함께 토지구획정리 되었고, 같은 지만 OO지구인 점등으로 미루어 취득일 이후에 재산세가 과세되었을 뿐 취득일 이전에 재산세가 과세된 바 없어 “재산세 과세대장상에 등재된 토지등급”(소득세 기본통칙 2-7-14…23)은 적용할 수 없고, 동 통칙 제3호에 의하여 쟁점 양도토지와 136브록 3롯트의 토지는 인접된 토지로서 품위 정황이 유사하므로 취득당시의 등급은 61등급을 적용하는 것이 타당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은

(1) 쟁점 토지의 취득시 적용할 토지등급을 61등급으로 인정할 것이지 71등급으로 인정할 것인지 여부 및

(2) 쟁점 토지의 양도차익계산에 있어서 양도가액은 배율방법에 의한 기준시가, 취득가액은 환산하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 과세처분경위 및 청구인의 주장을 보면, 청구인과 청구외 OOO, OOO 3인이 공동으로 체비지인 쟁점 토지 369.1평방미터를 83.5.31 당초 매수자인 청구외 OOO으로부터 취득하였다가 85.5.18 청구인을 제외한 청구외 OOO, OOO 2인의 소유로 명의변경한 사실에 대하여, 처분청은 청구인 지분인 123.03평방미터에 대하여 재산세 과세자료전을 근거로 쟁점 토지의 취득시 토지등급을 56등급으로 인정하고, 쟁점 토지가 83.9.7 국세청 고시 제83-23호에 의하여 특정지역으로 지정되었으므로 소득세법 제60조 동법시행령 제115조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 배율방법에 의하여 평가한 가액인 24,145,744원을 양도가액으로 하고, 취득가액은 동 시행령 제115조 제3항 및 동법시행규칙 제7항의 규정에 의한 환산가액 4,921,826원으로 하여 이 건 부과처분하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인이 불복을 제기하여 국세청심사결정에 따라 쟁점 토지의 취득시 토지등급을 61등급으로 하여 당초처분을 경정하였는 바, 청구인은 다시 이에 불복하면서 쟁점 토지의 취득시 토지등급은 71등급이어야 하고, 취득·양도가액 계산에 있어 쟁점 토지가 취득시는 국세청장이 정하는 특정지역이 아니었으나 양도시에만 특정지역 이었으므로 취득가액과 양도가액 모두를 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 계산하여 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하고 있으므로 쟁점 별로 청구인의 주장을 살펴보면, 먼저 쟁점(1)에 대하여 청구인은 쟁점 토지 취득시 토지등급에 대하여 경기도 수원시 권선구청장이 83.5.15-83.5.31 토지시가를 조사하여 71등급으로 결정하였으므로 쟁점 토지 취득시인 83.5.31의 토지등급은 71등급으로 하여야 한다고 주장하고 있으나, 위 권선구청장의 89.2.25자 회신문을 보면 쟁점 토지는 체비지로서 구획정리전 토지등급이 없었고 새로이 설정한 71등급은 83.9.1부터 시행한 것으로 확인되고 있으므로 83.5.31 현재의 쟁점 토지등급을 71등급으로 할 수는 없다고 할 것이므로, 이와같이 토지등급이 없는 경우 적용할 토지등급에 관한 관계규정인 소득세법 시행규칙 제82조 제2항을 보면, 토지의 양도소득금액을 조사결정함에 있어서 기준시가에 의하는 경우에 지방세법의 의한 토지등급이 토지대장·임야대장·과세대장에 등재되어 있지 아니한 때에는 취득일 또는 양도일 현재의 그 토지와 지목·품위 및 정황이 유사한 토지의 등급을 적용하도록 하고 있으므로, 쟁점 토지와 같은 시기에 토지구획정리가 이루어진 인근토지인 경기도 수원시 권선구 지만OO지구 136브럭 3롯트 토지의 구획정리 시행후의 토지등급을 보면 83.9.1자 설정등급은 71등급, 84.7.1자 조정등급은 185등급, 85.8.15자 조정등급도 195등급으로 쟁점토지와 같은 등급으로 확인되고 있어 쟁점 토지와 위 136브럭 3롯트 체비지는 일단 그 지목·품위 및 정황이 유사한 토지라고 인정되므로 위 136브럭 3롯트 체비지의 구 지번인 OOOOO, OOO, OOO, OOO, OOOOO의 81.5.10 현재의 토지등급을 보면 모두 61등급으로 확인되고 있어, 쟁점 토지의 83.5.31자 토지등급은 결국 위 인근토지인 136브럭 3롯트 체비지의 구 지번 토지등급인 61등급을 적용함이 타당하다고 할 것이어서 이 부분 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단되고, 다음으로 쟁점 (2)에 대하여 청구인은 처분청이 쟁점 토지의 양도가액은 배율방법에 의한 특정지역 기준시가로, 취득가액은 환산가액으로 계산하였음은 부당하고, 쟁점 토지의 양도는 87.5.8 소득세법 시행령 제115조 제3항이 개정되기 전에 이루어졌으므로 취득·양도가액 모두를 지방세법상의 과세시가표준액으로 하여 양도차익을 결정하여야 한다고 주장하고 있는 바, 쟁점 토지가 양도일(85.5.18) 현재는 특정지역이나 취득당시(83.5.31)는 특정지역이 아니었고, 쟁점 토지 양도후 청구인이 자산양도차익예정신고와 납부를 하지 않는 사실은 다툼이 없으므로, 쟁점토지의 양도로 인한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액은 배율방법에 의한 기준시가로 하고 취득가액은 위 양도가액을 기준으로 환산한 가액으로 하여 계산할 수 있는지에 관하여 살펴본다. 자산양도차익을 계산함에 있어 기준이 되는 양도가액과 취득가액을 어떻게 결정할 것인가에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항과 동법 제45조 제1항 제1호 및 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면, 이 건의 경우처럼 토지를 양도한 후 자산양도차익예정신고를 하지 아니한 경우에는 취득가액 및 양도가액은 기준시가로 결정하도록 되어 있고 소득세법 제60조와 동법시행령 제115조 제1항 내지 제2항의 규정을 종합하여 보면, 특정지역에 있는 토지 건물의 기준시가는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 하고, 그 외의 지역에 있는 토지 건물의 기준시가는 지방세법상의 과세시가표준액을 기준시가로 한다고 규정하고 있고, 배율방법이라 함은 양도·취득당시의 이 지방세법상의 과세시가표준액에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지 및 건물의 매매실례가액을 기준으로 하여 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다고 규정되어 있으며, 쟁점 토지 양도 당시 시행되던 87.5.8 개정 이전의 소득세법 시행령 제115조 제3항의 규정은 특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 대한 배율이 없는 것에 있어서는 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 취득당시의 기준시가로 한다고 되어 있어 그 문면의 내용이 불명하나, 위 규정은 취득당시에도 특정지역에 속하였으나 배율의 정함이 없는 경우에 환산가액에 의하도록 규정하고 있는 것으로 보는 것이 그 문면과 법적 안정성의 견지에서 타당하다고 할 것이어서 쟁점 토지의 양도로 인한 양도차익은 취득가액 및 양도가액을 지방세법상 과세시가표준액으로 결정하여 계산하는 것이 타당하므로 이 부분 청구인의 주장은 이유 있다고 판단된다.(동지, 국심 88서463, 88.7.26)

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.