취득가액이 확인되지 않을 경우 취득가액의 환산방법에 대한 여부(경정)

[주 문] 안양 세무서장이 89.1.16자로 청구인에게 결정고지한 89수시 분 양도소득세 4,462,190원 및 동방위세 892,430원은 건물의 취득가액을 환산할 때 빠뜨린 39.585평방미터를 포함시켜서 환산하는 것으로 하여 동 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 성동구 OO동 OOOOOO 소재 토지 332평방미터와 건물 340.065평방미터(이하 쟁점 부동산이라 한다)를 75.1.1(간주취득일) 취득하여 88.9.3 75,000,000원에 OO통상주식회사에 양도하고 법인과의 거래이므로 양도가액은 실지거래가액 75,000,000원으로 하고, 양도가액에 토지, 건물가액의 구분이 없어 이를 양도당시의 과세시가표준액에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 다음 안분계산된 토지, 건물의 양도가액에 취득 및 양도당시의 과세시가표준액의 비율을 각각 곱한 환산가액을 취득가액으로 하여 88.10.20 자산양도차익예정신고한데 대하여, 처분청은 양도가액은 실지거래가액 75,000,000원으로 하고, 토지, 건물가액을 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 다음 안분계산된 토지, 건물의 양도가액에 취득 및 양도당시의 과세시가표준액의 비율을 각각 곱한 환산가액을 취득가액으로 하여 89.1.16 양도소득세 4,462,190원 및 동방위세 892,430원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 89.2.4 심사청구를 거쳐 89.5.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점 부동산을 75.1.1(간주취득일) 취득하여 88.9.3 양도하고 이에 대한 자산양도차익예정신고한데 대하여, 처분청은 쟁점 부동산의 양도는 법인과의 거래이므로 양도가액은 실지거래가액으로 하고, 양도가액에 토지, 건물가액의 구분이 없어 이를 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 다음 안분계산된 토지, 건물의 양도가액에 취득 및 양도당시의 기준시가의 비율을 각각 곱한 환산가액을 취득가액으로 하여 이 건 과세처분하였으나, 청구인은 취득가액을 환산할 때는 과세시가표준액에 의해 안분계산된 토지, 건물의 양도가액에 취득 및 양도당시의 과세시가표준액의 비율을 각각 곱하여 환산하여야 하며, 취득 및 양도당시의 기준시가의 비율을 이용하여 취득가액을 환산하여 이 건 과세한 처분청의 당초처분은 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점 부동산이 법인과의 거래에 해당하여 실지거래가액과 환산가액에 의하여 양도차익을 계산한 처분에 대하여는 다툼의 제기가 없으므로 논외로 하고 다만 토지의 취득가액계산에 있어 잘못이 있다는 주장이므로 이에 대하여 살펴보면, 청구인이 쟁점 부동산을 75,000,000원에 양도한 사실은 청구외 OO통상주식회사의 매매계약서에서 확인되고 있으나, 토지·건물가액의 구분이 없어 불분명한 경우라 하겠으므로 소득세법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제2항의 규정에 의하여 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 토지와 건물가액을 안분계산하고(토지가액 60,256,369원, 건물가액 14,743,631원) 아울러 취득가액 역시 불분명하므로 소득세법 시행규칙 제56조의 5 제5항 제1호에서 규정하는 환산가액에 의한 방법으로, 으로 으로 각각 계산하여 환산한 가액 토지 5,374,948원, 건물 7,510,589원을 취득가액으로 적용한 처분에는 잘못이 없어 보인다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건은 양도시 실지거래가액이 확인되었지만 토지·건물가액의 구분이 없고 취득가액이 확인되지 않을 경우 취득가액의 환산방법에 대한 다툼이라 하겠다.

5. 심리 및 판단 이 건은 쟁점 부동산의 양도가 법인과의 거래이므로 양도가액은 확인된 실지거래가액으로 하고 취득가액은 확인되지 않으므로 환산가액으로 하여야 한다는데 대해서는 다툼이 없으나, 양도가액을 안분계산하는 방법과 취득가액을 환산하는 방법에 대해서는 다툼이 있음을 알 수 있다. 살피건대, 이 건 안분계산 방법과 환산방법에 대해서는 소득세법에서 명시적으로 규정하고 있는 바, 소득세법 시행령 제170조 제2항에서 “…토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”라고 규정하고 있고, 동법 시행규칙 제56조의 5 제5항 제1호에서는 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 = 양도당시의 취득가액 ×으로 한다고 규정하고 있다. 따라서 이 건 양도가액은 확인되나, 토지·건물가액의 구분이 없고, 취득가액이 확인되지 않았을 경우, 양도가액은 확인된 실지거래가액으로 하고 토지·건물가액의 구분이 없으므로 양도가액을 양도당시의 “기준시가”에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 다음 안분계산된 토지·건물의 양도가액에 취득 및 양도당시의 “과세시가표준액”의 비율을 각각 곱한 환산가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 하는 바, 처분청이 양도가액을 양도당시의 “기준시가”에 의하여 계산한 가액에 비례하여 토지·건물가액으로 안분계산한 것은 타당하고 이에 반하는 청구주장은 이유 없으며, 처분청이 취득가액을 환산하면서 안분계산된 토지, 건물의 양도가액에 취득 및 양도당시의 “기준시가”의 비율을 각각 곱하여 계산한 것은 잘못이며 취득 및 양도당시의 “과세시가표준액”의 비율을 이용하여 환산하여야 한다는 청구인 주장은 당심에서 조사한 바 처분청이 취득 및 양도당시의 “과세시가표준액”의 비율로 계산하였음이 확인되므로 청구주장은 이유 없는 것으로 판단되나, 다만 처분청이 취득가액을 환산함에 있어 건물 39.585평방미터를 빠뜨리고 계산한 것은 이를 경정하기로 한다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 심판청구가 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.