쟁점 토지의 거래에 대하여 처음에는 기준시가로 양도차익을 계산, 과세했다가 그후 이를 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산, 경정한 처분의 당부(경정)

[주 문]

1. 남인천세무서장이 88.11.17 청구이에게 한 85년도 귀속분 양도소득세 69,533,860원 및 동방위세 42,254,220원의 부과처분은 이를 취소하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인 OOO(OOOOOOOOOOOOOO)은 인천직할시 남구 OO동 OOO에 주소를 둔 사람으로서

(1) 인천시 남구 OO동 OOOOO 대지 200.1평방미터, 동소 OOOOO 대지 336.5평방미터, 동소 OOOOO 대지 34.6평방미터를 청구외 OOO으로부터 69.12.20 및 76.8.30에 취득하여 85.3.12 개인에게 양도하였고,

(2) 경기도 옹진군 영흥면 O리 O OOO, 동소 O OOOOO 임야 35,702.64평방미터를 78.4.18 개인으로부터 취득하여 86.12.31 개인에게 양도하고, 인천시 남구 OO동 OOOOO, OOOOO, OOOOO 대지 1,520.96평방미터를 78.2.29 개인으로부터 취득하여 86.11.15 OOOOOO공사에 양도하였고,

(3) 서울 마포구 OOO동 OOOO 대지 372평방미터를 77.4.8 청구외 OOOOOO주식회사로부터 취득하여 87.12.28 개인에게 양도하고, 인천시 북구 OO동 OOO 임야 29,506.2평방미터를 9,835.4평방미터씩 3회에 걸쳐 개인으로부터 86.2.24, 87.2.13, 87.6.23에 각각 취득하여 87.10.5 국방부에 양도하였으며,

(4) 서울시 마포구 OOO동 OOO 대지 872.4평방미터, 동소 OOOO 대지 359.1평방미터와 위 지상건물 170.9평방미터를 77.4.8 OOOOOO주식회사로부터 취득하여 88.6.3 개인에게 양도하고, 인천시 북구 OO동 OOO, OOO, OOO, OOO, OOOO, OOOOO 임야 17,623.2평방미터를 86.1.29 취득하여 88.1.4 인천직할시장에게 양도하였는 바, 처분청이 위 양도중 개인과의 거래와 OOOOOO주식회사와의 거래에 대하여 처음 과세할시에는 기준시가(OOOOOO주식회사와의 거래의 경우 실지거래가액이 확인되지 아니한다는 이유)로 양도차익을 계산과세했었으나 그후 위 개인과의 거래에 대하여 투기거래로 보아 실지거래가액을 조사하고 또 OOOOOO주식회사와의 거래 등 법인과의 거래분에 대한 실지거래가액을 조사하여(일부부동산의 경우에는 취득가액이 확인되지 아니하여 환산방법 의제실지거래가액으로 한 경우도 있음)경정 함으로써 88.11.17 청구인에게 다음과 같이 추가로 고지처분하자, 다 음 귀속년도 양도소득세 방 위 세 85 86 87 88 69,533,860 4,602,890 98,801,310 281,471,770 42,254,220 930,480 30,962,190 63,235,280 계 455,409,830 137,382,170 청구인이 이에 불복하여 89.1.14 심사청구를 거쳐 89.5.10 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장 자산을 개인으로부터 취득하여 개인에게 양도하는 경우 기준시가에 의하여 양도차익을 계산, 과세하는 것이 법령의 규정이고 일반적으로 받아들여진 세법의 해석 및 세무행정의 관행이었으므로 처분청도 85년 처음 과세시 기준시가로 과세했던 것으로서, 처음 결정에 위법함이 있었던 것도 아니고 그후 법령이 개정된 것도 아닌데 88.11.16 이르러 투기거래라는 이유로 실지거래가액으로 이 건 경정처분하였음은 세법해석의 기준 및 소급과세금지에 위배되는 위법한 처분이며, 또한 소득세법 제170조(세율)에서 보유기간이 2년미만인 자산의 양도소득에 대하여는 차등의 고세율을 적용하도록 규정하고 있는 점과 국세청훈령인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항의 규정에 비추어 보면 2년이O에 단기거래하는 경우에는 투기거래라 하겠으나 최소한 그 이상 보유한 경우에는 투기거래가 아니라 할 것으로서, 8년이상씩이나 보유했다 양도한 거래까지 투기거래로 보아 실지거래가액으로 추가 과세한 이 건 각 처분은 취소되어야 한다는 청구주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 이 건 부동산 양도에 대하여 투기거래가 아니라고 주장하고 있으나, 청구인은 83년 이후 10에 걸쳐 토지 258,656평, 건물 617평을 취득하고 10회에 걸쳐 13필지 토지 26,771평을 양도하는 등 수차에 걸친 대규모 부동산거래를 하였음을 볼 때 객관적인 투기거래로 인정되고, 또한 쟁점 토지의 구입목적 등 구체적인 증빙제시가 없는 점 등으로 미루어 보아 투기거래가 아니라는 청구인 주장은 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점 토지의 거래에 대하여 처음에는 기준시가로 양도차익을 계산, 과세했다가 그후 이를 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산, 경정한 처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

• 가. 먼저 86, 87, 88년도 양도분에 대하여 본다. 이 건 과세원인 발생당시의 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호의 각 규정에 의하면 거주자의 양도차익의 계산은 원칙적으로 기준시가에 의하고 다만 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 되어 있으며 그 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들 수 있고, 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에서는 위 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 위임한 거래의 지정을 국세청장이 지정, 규정하고 있는 데 동 지정한 거래중에는 선의의 실수요자로 위장하여 부동산을 취득, 전매한 거래의 경우(87.1.26 개정전)와 세무서장이 양도소득세 공정과세위원회의 심의를 거쳐 인정한 투기거래(87.126 개정후)등을 포함하여 규정하고 있다. 살피건대,

(1) 청구인은 쟁점 토지를 8년이상씩이나 소유했었다고 주장하면서도 동 소유기간동안 실수요자로 이용한 입증자료를 전혀 제출치 못하고 있을 뿐만 아니라 87, 88년도 양도한 부동산의 경우에는 처분청이 남인천세무서(처분청)의 양도소득세 공정과세위원회자문을 거쳐 투기거래로 인정한바 있고 또 부동산거래가 빈번하며 다량인 점 등을 볼 때 이 건 쟁점 거래를 처분청이 투기거래로 보았음은 상당하다 하겠으며,

(2) 또한 소득세법 제127조에 의하면 정부가 과세표준과 세액을 결정한 후 그 탈루나 오류가 있는 것을 발견한 때등에는 즉시 그 과세표준과 세액을 경정할 수 있게 되어 있으므로 이 건의 경우에 있어서도 처분청이 당초의 결정에 오류를 발견하고 경정한 것은 적법하다 하겠고, 개인간의 거래에 있어 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하는 것이 세법해석의 기준이고 세무행정의 관행이었다 함은 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호의 거래에 해당되지 아니하는 경우에 한하는 것이지 동 거래에 해당되는 경우에까지 그런 세법 해석이나 세무행정의 관행은 적용될 소지가 없다 하겠으므로, 동법 시행령 제170조 제4항 제2호에 해당되는 거래에 대하여 확인된 실지거래가액에 의거 양도차익을 결정하거나 경정하는 것은 국세기본법 제17조(세법해석의 기준, 소급과세의 금지)의 규정에 위배되는 것이 아니라 할 것인 바, 이상의 O용을 모아 볼 때, 처분청이 처음에는 기준시가로 양도차익을 결정과세하였으나 그후 이 건 쟁점 토지거래를 투기거래로 본후, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산, 과세표준과 세액을 경정함으로서 본건 추가과세한 처분은 정당한 반면, 청구주장 이유 없는 것으로 판단된다.

• 나. 다음, 85년도 양도분에 대하여 본다. 청구인이 85.3.21에 양도한 인천시 남구 OO동 OOOOO 대지 200.1평방미터, 동소 OOOOO 대지 336.5 평방미터, 동소 OOOOO 대지 34.6평방미터, 이상 571.2평방미터(172.8평, 환지평수, 이하 “쟁점 토지”라 한다)는 환지전 OO동 OOOOO이었을시 69.12.20 청구인이 청구외 OOO으로부터 공유 지분으로 취득한 환지전 면적 40평과 위 OO동 OOOOO가 73.11.30자 OO동 OOOOO로 환지된 후 청구인이 76.10.16 동 OOO으로부터 취득한 환지전 면적기준 177평의 합계 217평에 대한 환지평수 172.8평이고 85.3.2 자에 3필지로 분할된 토지로서 그 이용상황을 보면,

(1) 청구인은 위 쟁점토지(환지전면적 217평)를 66.1.1부터 청구외 OOO으로부터 빌려 제재소를 경영하던중 위에서 본바와 같이 그중 40평을 69.12.20 취득하여 건물 39평(1층 공장 22평, 2층 주택 17평, 건축물관리대장에 의하면 청구인이 67.11.20 건축허가를 받아 68.10.30 신축준공하여 69.6.21 건축대장에 등재하였고 85.1.31 멸실신고처리 되었음. 따라서 토지의 취득보다 먼저 건물이 신축된 점을 볼 때 청구인은 쟁점 토지를 임차하여 제재소공장으로 사용하던중 소유자로부터 사용승락을 받아 건물을 신축했던 것으로 인정됨)을 신축한 후 청구인이 경영하는 제재소공장(76.9.30까지)과 청구인 세대원의 주택(74.5.6까지)으로 사용한 사실이 있고,

(2) 청구인은 위 쟁점 토지중 기 취득한 40평 이외의 나머지 토지로서 청구인이 임차하여 사용해오던 177평을 76.10.16 취득함으로써 쟁점 토지 217평(환지평수 172.8평)과 청구인이 신축한 건물 39평을 소유하게 된 후 이를 77.1.1부터 80.12.30까지는 청구외 OOO(OO재제소)에게 임대하였고 81.7.1부터 82.3.31까지는 청구외 주식회사 OO주택에 임대하였으며 82.4.1부터 85.3.12 양도하기 전까지는 청구외 OOOOOO주식회사에 임대한 사실이 있음이 청구외 OOO의 확인서, OOOO협회 전회장 OOO의 확인서, OOOO협회 현 회장 OOO의 확인서, 임차인 OOO의 확인서, 위 각임차인들과 부동산 임대차계약서, 주식회사 OO주택 및 OOOOOO주식회사의 각 법인등기부등본과 임차료지급에 관한 기장O용, 청구인의 소득세(임대소득) 고세표준확정신고 및 자진납부계산서(82. 83, 84년도 귀속분), 사업장별 수입금액 결정상황표(85년도 귀속분)등 제자료에 의하여 확인되는 바, 위와 같은 이용상황으로 볼 때 쟁점 토지는 청구인이 선의의 실수요자로 취득하여 실제로 이용하다가 양도한 거래이지 투기거래가 아닌 것으로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 본건 투기거래로 보아 실지거래가액을 조사하여 경정함으로써 본건 추가로 과세한 처분은 부당한 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있고 나머지는 이유 없는 것으로 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.