[요지] 처분청이 이 건 거래를 투기거래로 보아 그 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 과세한 처분은 부당하므로 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정함이 타당함
[요지] 처분청이 이 건 거래를 투기거래로 보아 그 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 과세한 처분은 부당하므로 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정함이 타당함
[주 문] 평택세무서장이 88.9.15자로 청구인에게 결정고지한 증여세36,998,500원 및 동방위세 6,727,000원과 양도소득세107,867,500원 및 동방위세 21,573,500원중
1. 인천직할시 남구 OO동 OOOOO의 OOO 소재부동산양도에 대한 양도소득세 85,380,000원 및 동방위세17,076,000원은 260,000,000원으로하고, 충청남도 아산군 영인면 OO리O OOOOO의 OO외 2필지의 양도에 대한 양도소득세22,487,500원 및 동방위세 4,497,500원은 그 양도차익을 계산함에 있어 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 그 과세표준과 해당세액을 각각 경정한다.
2. 나머지 청구는 기각한다.
[이 유]
1. 사 실 청구인은 경기도 안성군 고삼면 OO리 OOOOO의 OO에 거주하는 사람으로서 86.2.15 인천직할시 남구 OO동 OOOOO의 OOO 소재 부동산(이하 “정”부동산이라 한다)을 취득하면서 처인 청구외 OOO 소유의 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO의 OOOO 소재 부동산(이하 “병”부동산이라 한다)을 “정”부동산의 취득대금의 일부로 대물변제한 사실과 위 “정”부동산을 86.5.30 청구외 OOO가 소유하고 있던 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOO의 OOOO(이하 “무”부동산이라 한다)와 상호 교환양도한 사실 및 청구인이 충청남도 아산군 영인면 OO리 O OOOOO의 OO외 2필지 임야 87,319평방미터(이하 “A”부동산이라 한다)를 84.6.25 청구외 OOO으로부터 취득하여 87.11.27 양도한 사실에 대하여 처분청이 88.9.15자로 증여세 및 양도소득세등 173,166,500원(증여세 36,998,500원 및 동방위세 6,727,000원, 양도소득세 107,867,520원 및 동방위세 21,573,500원)을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 88.11.14 심사청구를 거쳐 89.3.2 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장
3. 국세청장 의견
4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은
1. 청구인이 “정”부동산을 취득하면서 취득대금의 일부로 처소유인 “병”부동산을 대물변제한 것이 이 건 증여세 과세대상이 되는지 여부
2. 위 “정”부동산의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 실지거래가액인 260,000,000원으로, 취득가액을 110,000,000원으로 하여 과세한 처분의 당부
3. 채무변제로 취득한 부동산을 양도한 경우 이를 부동산투기거래로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.
5. 심리 및 판단 쟁점(1)에 대하여 본다. 먼저 이 건 관련 법령규정을 보면, 상속세법 제34조 제1항에서 “배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 당해자산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 그 양수자에게 증여한 것으로 보도록 규정하고 그 제3항에서 위 규정을 적용하지 아니하는 경우의 하나로서 대가를 지급하고 양도된 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 들고 있고 동법시행령 제41조 제3항에서 위 대통령령이 정하는 경우를 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우를 들고 있다. 다음으로 이 건 사실관계를 보면 청구인은 86.2.15 “정”부동산을 취득하면서 처인 청구외 OOO 소유인 “병”부동산을 “정”부동산의 취득대금의 일부로 대물변제하였는 바, 이는 당시의 부동산거래가 부진하여 “정”부동산에 대한 취득대금을 완불할 수 없어 85.12.5 처인 OOO에 제공한 “을”부동산에 대한 대가로 OOO 소유의 “병”부동산을 대신 받았으므로 이는 증여에 해당하지 아니함에도 이 건 증여세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 관련증빙자료를 제시하고 있다. 살피건대, 전시규정에서 “대가를 지급하고 양도된 사실이 명백히 인정되는 경우로서 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우”는 배우자나 직계존비속간의 직접적인, 당사자간의 거래를 지칭한 것으로 보아야지 이 건과 같이 제3자가 개재되어 있고 제3자에게 대물변제로 제공된 거래까지도 상속세법 제34조 제3항 제5호 및 동법시행령 제41조 제3항에 규정하는 교환으로 보기는 어렵다고 판단된다. 또한, 이 건 증여재산가액이 정당하게 평가되었는지 여부를 보면, 상속세법 제9조 (증여세 준용) 제1항에서 상속재산의 가액, 상속재산의 가액에 가산한 증여의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제한 공과 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의하며 동조 제2항은 제20조의 규정에 의하여 신고를 하지 아니하거나 신고에서 누락된 상속재산의 가액은 제1항의 규정에 불구하고 상속세 부과당시의 가액으로 평가한다고 되어 있고, 동법시행령 제5조 제1항은 법 제9조에 규정한 상속개시당시의 현황에 의한 가액 또는 상속세부과당시의 가액은 각각 그 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때는 제2항 내지 제5항에 규정하는 방법에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 같은조 제4항 및 동법시행령 제5조의 2 제OO에서 다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 또는 제2항의 규정에 의한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 하면서 저당권 또는 질권이 설정된 재산에 대하여 당해재산이 담보하는 채권최고액 또는 채권으로 하도록 규정되어 있는 바, 이 건 “병”부동산의 등기부등본을 보면 85.12.26 채권최고액 30,000,000원 86.2.17 채권최고액 45,000,000원 합계 75,000,000원이 OOOO은행 및 OOO상호신용금고에 근저당설정되어 있으므로 처분청이 이 건 “병”부동산을 채권최고액 75,000,000원으로 평가하여 과세한 처분은 타당하다고 판단된다. (쟁점 2)에 대하여 본다. 먼저 관련 법령규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항에서 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고 동법시행령 제170조 제1항 단서 및 제4항 제OO에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있다. 다음으로 이 건 사실관계를 보면 청구인은 당초 “정”부동산을 취득하면서 청구인의 처 소유인 “병”부동산과 일부 현금을 지급하는 물물교환계약서를 작성하면서 “병”부동산을 190,000,000원으로 평가하고 “정”부동산을 260,000,000원으로 평가하여 교환하였음을 알 수 있으며, 청구인은 “정”부동산을 취득하고 목욕탕영업을 개시하였으나 영업이 부진하여 동 “정”부동산과 “무”부동산을 상호 교환하는 물물교환계약서를 작성하고 “무”부동산을 273,700,000원으로 평가하고 “정”부동산을 260,000,000원으로 평가하여 그 차액 13,700,000원은 현금등을 지급하는 조건으로 양도하였는 바, 처분청은 청구인이 86.2.15 “정”부동산을 취득하여 86.5.30 양도할 때까지 약 3개월 보유하고 단기 양도하였다 하여 투기목적이 있었다고 인정하여 그 양도차익을 결정함에 있어 양도가액은 물물교환계약서상의 실지거래가액인 260,000,000원으로 하고 취득가액은 “정”부동산의 당초 소유자인 청구외 OOO의 남편인 OOO의 확인서금액인 110,000,000원(현금 35,000,000원 + “병”부동산의 채권최고금액 75,000,000원)으로 하여 이 건 양도소득세등을 과세하였음을 알 수 있다. 살피건대, 처분청이 이 건 “정”부동산의 양도를 투기거래로 보아 전시규정에 의하여 “정”부동산의 물물교환계약서상의 “정”부동산의 평가금액인 260,000,000원을 양도가액으로 인정하였음이 확인되나, 취득가액은 전시 규정에 의한 실지거래가액 및 환산가액을 채택하지 아니하고 “정”부동산의 당초 소유자인 청구외 OOO의 남편인 OOO의 확인서상의 금액인 35,000,000원과 “병”부동산의 채권최고액 75,000,000원의 합계액인 110,000,000원으로 과세하였으나 이는 처분청이 투기거래로 본 이상 취득가액도 전시 규정에 의거 실지거래가액이 확인되는 물물교환매매계약서상의 “정”부동산의 평가금액인 260,000,000원으로 하여 이 건 과세함이 타당하다고 판단된다. 쟁점 (3)에 대하여 본다. 먼저 이 건 관련법령규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 동법 제45조 제1항 제OO 및 동법시행령 제170조 제4항 제OO에 의하면 양도차익계산시에 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하고 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한다고 규정하고 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호, 87.1.26) 제72조 제3항에 “제2항 제3호의 규정에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.
6. 군(읍 제외), 면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때... 8. 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법시행령 제170조 제9항 및 같은법 시행규칙 제82조의 그 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때”라고 규정하고 있다. 이 건 사실관계를 보면 청구인 및 OOO은 시흥에서 OO보일러를 경영하던 청구외 OOO에게 81-83년중에 사업자금 30,000,000원을 대여(처분청도 이를 확인함)해주었으며 84.6.15자로 위 OOO의 국세체납액 18,713,790원을 대납하였는 바, 청구외 OOO은 위 청구인 및 청구외 OOO에 대한 채무에 대하여 현금으로 변제할 수 없어 “A”부동산으로 대물변제를 제의함에 따라 부득이 “A”부동산을 취득하게 되었고 이를 현금화시키기 위해 87.11.27 양도하였으므로 투기거래가 아닌데도 불구하고 이 건 거래를 투기 거래로 보아 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 과세하였음을 알 수 있다. 살피건대, 청구외 OOO이 청구인 및 청구외 OOO으로부터 사업자금으로 30,000,000원을 차입한 사실과 위 OOO이 천안세무서에 18,713,793원의 국세가 체납되어 이를 청구인 및 위 OOO이 대납한 사실등을 위 OOO이 처분청공무원에게 확인(88.2.25)하고 있으며 위 채권의 변제담보를 위하여 83.9.9 “A”부동산에 대하여 가등기하고 84.6.20-6.22 사이에 청구인 명의로 본등기되었으며 “A”부동산에 설정된 압류(압류설정일 83.12.15)도 84.6.15 해제된 사실등이 등기부등본 및 압류해제통지서(84.6.15)등에 의해 확인되는 점을 볼 때 적어도 이 건 거래를 투기거래로 보기는 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 이 건 거래를 투기거래로 보아 그 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 과세한 처분은 부당하므로 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정함이 타당하다고 판단된다.
6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제OO 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.