청구인의 쟁점 부동산 양도에 대하여 부동산 매매업을 영위한 것으로 보는 경우, 그 소득금액을 장부등 증빙에 의해 산출가능한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 청구인의 주장 청구인은 경기도 성남시 OO동 OOOO에 주소를 둔 사람으로, 1987.4.20 같은 동 OOOOO O 외 1필지 소재 대지 659.7평방미터(199.6평)를 취득하여 1987.12.19 위 지상에 지하 1층, 지상5층의 근린 생활시설 및 주택 1,897.48평방미터(주택은 101.61평방미터)를 신축한 후 1988.5.10 위 대지와 건물(이하 “쟁점 부동산”이라 한다)을 청구외 OOO에게 560,000,000원에 양도한데 대하여 처분청에서는 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 1988.9.2 부가가치세 55,514,340원과 종합소득세 65,287,000원 및 동방위세 13,057,400원을 결정고지(소득세는 부동산 매매업의 소득표준율을 적용하여 추계과세)하였으나, 청구인은 첫째, 이건 건물을 신축하여 부동산 임대업을 영위하다가 쟁점부동산과 함께 임대보증금, 월세미수금, 청구인이 경영하던 다방(2층) 및 관리실 (집기, 직원 포함)을 포함하여 동사업을 양수자에게 포괄양도한 것으로, 이는 부가가치세법상 사업의 양도에 해당되므로 이 건 부가가치세 부과처분은 취소되어야 하고(이하 “청구 1”이라 한다) 둘째, 소득세법상 건설업에는 건축건설업 및 주택 신축 판매업이 포함되므로 상가신축 판매도 건설업에 해당되고, 또한 한국표준산업 분류표에 의하더라도 자기계정하에 건물을 직접 건설하고 이를 분양하는 산업활동은 건설업으로 분류되어 있고, 이 건의 경우 청구인이 자기계정하에 건물을 직접 시공하였으므로 건설업에 해당되는바, 건설업으로 보아 이 건 종합 소득세를 경정하여야 하며(이하 “청구 2”라 한다) 셋째, 부동산 매매업을 영위한 것으로 본다하더라도 쟁점부동산의 양도가액에 대응되는 필요경비로 건축비 271,250,000원, 취득세 등록세등 12,711,300원, 중개수수료 5,000,000원 합계 486,461,300원이 투입되었는바, 실지조사에 의해 이를 필요경비로 인정하여 이 건 종합소득세를 경정하여야 한다(이하 “청구3”이라 한다)고 주장하면서 전심절차를 거쳐 1989.2.16 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 국세청장의 의견 이에 대하여 국세청장은 처분청이 제시한 자료에 의하면 청구인은 쟁점 부동산을 양도하기 이전인 1982.10.21부터 1987.6.3까지 7회에 걸쳐 부동산(대지 676.60평, 건물 627.88평)을 매매한 사실이 있고, 쟁점부동산의 매매경위를 보면, 1987.4.16에 대지를 구입하고 1987.12.18 건물을 신축하여 1988.5.10 이를 양도하였고, 또한 쟁점부동산을 판매한 이후에도 경기도 성남시 OO동 OOOO소재 대지 327.3평방미터를 1987.12.2 취득하여 1988.7.20 건물(지하 1층, 지상5층, 면적 1,196.42평방미터)을 신축하여 현재 보유하고 있음이 확인되는바 청구인의 이와 같은 계속적이고 반복적인 일련의 부동산 취득, 판매행위 및 규모가 크고 양도가액이 다액인 부동산을 단기간에 취득, 판매하거나 판매할 목적으로 보유하고 있는점등에 비추어 볼 때 청구인은 부동산 매매를 사업목적으로 하여 쟁점부동산을 판매한 것으로 인정되므로, 처분청이 청구인의 쟁점부동산 판매사실에 대하여 부동산 매매업으로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 부과한 당초 처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

3. 쟁점 따라서 이 건 심판청구의 쟁점은 첫째, 청구인이 이 건 건물을 신축하여 부동산임대업을 영위하다가 쟁점부동산과 함께 동 사업을 포괄적으로 양도하였는지 여부와 둘째, 청구인의 쟁점 부동산 양도에 대하여 소득세를 부과함에 있어서 부동산 매매업(또는 건설업)을 영위한 것으로 볼 수 있는지 여부 및 셋째, 청구인의 쟁점 부동산 양도에 대하여 부동산 매매업을 영위한 것으로 보는 경우, 그 소득금액을 장부등 증빙에 의해 산출가능한지 여부를 가리는 데 있다할 것이다.

4. 심리 및 판단 먼저 처분청의 이 건 과세경위를 보면 처분청에서는 청구인이 1983년부터 1987년까지 11회에 걸쳐 부동산을 취득, 판매(건물신축, 판매포함)하였다는 이유로 부동산 매매업을 영위한 것으로 보고 쟁점 부동산의 양도에 대해 부가가치세 및 종합소득세를 부과하였음을 부가가치세, 소득세 결정결의서 및 청구에 대한 의견서에 의해 알 수 있다. 다음으로 청구 “1”에 대하여 살펴보면, 1988년 8월 처분청 조사시 청구인과 매수자인 청구외 OOO는 쟁점 부동산을 5억 6천만원에 양도, 양수하였음(잔금시 보증금 포함)을 확인하면서 계약서는 분실하였다고 진술한 바 있는데, 이 건 심사(심판) 청구시 청구인이 제시한 쟁점 부동산 매매계약서(계약일 1988.3.31)를 보면,

(1) 총매매대금(5억 6천만원)에서 보증금은 공제하고

(2) 잔금일(1988.5.10)까지 월세미수금은 매수자가 지불하며,

(3) 매도자 명의로 된 2층다방의 시설물 및 전화 1대, 집기 일절에 대해서는 매수인이 3천만원을 별도 지불하고

(4) 5층관리실 및 집기 일절(직원 포함)을 포함한다고 되어 있고, 청구인이 1989년 4월 작성하여 제시한 잔금일(1988.5.10) 현재 층별, 호별 임대보증금 내역을 보면, 당시 임대보증금 총액은 2억3천7백만원인 것으로 되어 있으나, 청구인은 이 건 건물을 1987.12.19 신축하여 1988.5.11 양도하였는바, 그 소유기간이 5개월에 불과할 뿐 아니라, 쟁점 부동산 양도당시의 구체적인 임대내역 및 매수자가 인수한 층별, 호별 임대보증금액등 사업의 포괄양도 여부를 파악할 수 있는 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있어 청구인이 제시한 증빙자료만으로는 청구인이 쟁점 부동산의 임대사업을 영위하다가 쟁점부동산과 함께 동 사업을 포괄양도한 것으로 보여지지 아니한다고 판단된다. 이어서 청구 “2”에 대하여 살펴보면, 청구인은 1982.10.21에 경기도 성남시 OO동 OOOOO O소재 대지 54.9평과 상가 및 주택 91.9평을, 1983.3.28에 같은 시 OO동 OOOO소재 대지 161.2평과 건물 211.6평을, 1985.11.5 같은 시 OO동 OOO소재 대지 115.7평을, 1986.6.30에 같은시 OO동 OOOO소재 대지 49.3평과 주택 및 상가 102.1평을, 1987.3.26에 같은시 OOO동 OOO소재 대지 60.5평을, 1987.5.29에 같은시 OO동 OOOOO O 소재 대지 195.1평과 건물 115.4평을, 1987.6.3 같은시 OO동 OOOO 소재 대지 39.6평과 근린생활시설 및 주택 106.4평을, 1988.1.29에 같은시 OO동 OOOO소재 대지 86.4평과 근린생활시설 및 주택 240.5평을 각각 양도하였고, 1988.5.11에 이르러 쟁점 부동산을 양도하였는바, 위와 같은 청구인의 계속, 반복적인 부동산 취득, 판매 행위(건물 신축판매포함)는 소득세법 제20조 제1항 제8호 및 동법 시행령 제36조 제3호의 부동산 매매업에 해당된다고 판단된다. 끝으로 청구 “3”에 대하여 살펴보면, 청구인은 부동산 매매업을 영위한 것으로 본다 하더라도 쟁점 부동산의 양도가액에 대응되는 필요경비로 486,461,300원이 투입되었으므로 실지조사에 의해 위 필요경비를 인정해야 한다고 주장하고 있을 뿐, 장부, 계산서, 세금계산서 등 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 이 부분에 대한 주장도 신빙성이 없는 것으로 판단된다.

6. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장에 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.