청구인이 제시하는 매매계약서상의 가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부와 처분청이 특정지역 배율을 적용한 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 것이 정당한지의 여부(경정)

[주 문] 안양세무서장이 88.8.18자로 결정고지하였다가 88.11.9 경정한OOO에 대한 87과세기간분 양도소득세 11,897,400원 및동방위세 2,379,480원, OOO에 대한 87과세기간분 양도소득세 2,986,320원 및 동방위세 597,260원, OOO에 대한87과세기간분 양도소득세 2,986,320원 및 동방위세 597,260원은 그 양도자산(서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 대지 173.1평방미터, 같은동 OOOOOO 대지 173.1평방미터)중 OOO이 79.12.19자로 상속에 의하여 추가취득한 지분(4분의1)을 제외한 나머지 부분에 대하여는 그 취득 및 양도가액을 지방세법상 과세시가표준액으로하여 과세표준과 그 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인 OOO, OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 경기도 과천시 OO동 OOOOO OOOO OOOOO등에 주소를 두고 있는 사람들로서 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 대지 173.1평방미터(이하 “쟁점부동산 갑”이라 한다)와 같은동 OOOOOO 대지 173.1평방미터(이하 “쟁점부동산 을”이라 한다)를 77.11.18 청구외 OOO으로 부터 공동취득하여 (당초에는 청구인들과 청구외 OOO이 각각 4분의 1지분으로 공동취득하였으나 그후 OOO의 사망으로 그의 지분을 청구외 OOO이 79.12.19 취득하여 OOO지분은 4분의 2로, 그이외의 청구인들 2인의 지분은 각각 4분의1로 변경되었음) “쟁점부동산 갑”을 87.2.26 청구외 OOO에게, “쟁점부동산 을”은 동일자로 청구외 OOO에게 양도하고 87.5.31 실지거래가액에 의해 양도소득세 과세표준 확정신고를 필한 사실에 대하여, 처분청이 쟁점부동산매매계약서가 신빙성이 없으며 그 거래내용을 확인할 수 있는 증빙이 없다는 이유로 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하고 88.8.18자로 양도소득세 17,870,040원과 동방위세 3,574,000원을 부과하자 이에 불복하여 88.11.30 심사청구를 거쳐 89.1.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 쟁점부동산의 양도에 대한 양도소득세 과세표준 확정신고시 청구인이 제출한 매매계약서, 거래사실확인서등 증빙서류에 의하여 양도가액과 취득가액이 분명하게 나타나는데도 처분청이 그 실지거래가액을 기준으로 양도차익을 계산하지 아니하고 특정지역의 배율을 적용한 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 부과한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 양도차익을 확정신고시 제출한 증빙서류에 의한 실지거래가액에 의하여 계산하여야 한다고 주장하나, 취득당시의 계약서상 매수인은 OOO외 2인으로 되어있고, 등기부등본상 매수인은 OOO외 3인(OOO, OOO, OOO)으로 되어있어 그 계약서가 거래당시에 작성된 것인지가 불분명하고 거래내용을 확인할 수 있는 증빙서류(영수증, 통장등)가 제시되지 않아 신빙성을 인정하기가 어려우므로 처분청이 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 부과한데에는 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 제시하는 매매계약서상의 가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부와 처분청이 특정지역 배율을 적용한 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 것이 정당한지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 매매계약서상 가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 청구인들은 이 건 “쟁점부동산 갑” 및 “쟁점부동산 을”을 77.11.18 청구외 OOO으로 부터 20,944,000원에 취득하여 “쟁점부동산 갑”은 청구외 OOO에게, “쟁점부동산 을”은 청구외 OOO에게 28,790,000원에 각각 양도하였다고 주장하면서 그 증빙서류로 취득 및 양도시의 부동산매매계약서와 거래상대방들의 확인서를 각각 제시하고 있으나 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산을 77.11.18, 20,944,000원에 취득하여 9년3개월간 보유하다가 87.2.26, 57,580,000원과(각 28,790,000원)에 양도하였다는 주장인 바, 양도당시의 쟁점부동산 인근토지의 시세나 보유기간동안의 지가상승율등을 감안할 때 이를 실지거래가액으로 인정하기 어려우며, 더욱이 청구인들이 제출한 취득시의 부동산매매계약서상 매수인은 OOO외 2인으로 되어있고, 등기부등본상 매수인은 OOO외 3인(OOO, OOO, OOO)으로 되어있어 이러한 사실을 모두어 볼 때 청구인들이 제시하는 계약서가 사실상 거래당시에 작성된 진실한 것인지가 분명하지 않으므로 이 건 거래에 따른 금융자료등 객관적이고도 명백한 증빙의 제시가 없는 한 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 다음으로 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 국세청장이 정한 특정지역 기준시가에 의하여 계산한 것이 정당한지에 대하여 살펴본다. 쟁점부동산은 취득당시(77.11.18)에는 특정지역으로 고시되지 않았고 양도당시(87.2.26)에는 고시된 지역임이 국세청고시에서 확인되는바, 이 건 쟁점부동산의 취득시에는 특정지역에 해당되지 아니하나 양도시에는 특정지역에 해당되는 경우 취득가액 및 양도가액을 어떻게 산정하여야 하는지에 대하여 보면, 소득세법 제60조와 동법시행령 제115조 제1항 내지 제2항의 규정을 종합하여 볼 때, 특정지역에 있는 토지건물의 기준시가는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 하고, 그 이외의 지역에 있는 토지건물의 기준시가는 지방세법상의 과세시가표준액으로 한다고 규정하고 있고, 배율방법이라 함은 양도, 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지 및 건물의 매매실례가액을 기준으로 하여 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다고 규정되어 있으며 이 건 토지양도 당시 시행되던(87.5.8 개정이전) 소득세법시행령 제115조 제3항의 규정은 특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 대한 배율이 없는 것에 있어서는 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 취득당시의 기준시가로 한다고 되어있어 그 문면의 내용이 불명하나, 위 규정은 취득 당시에도 특정지역에 속하였으나 배율의 정함이 없는 경우에 환산가액에 의하도록 규정하고 있는 것으로 보는 것이 그 문면과 법적안정성의 견지에서 타당하다고 보이고, 이는 대법원이 87.1.20 전원합의부판결(86누 576)이래 배율방법에 의하여 부동산의 양도차익을 계산하려면 그 부동산의 양도당시는 물론 취득당시에도 다같이 특정지역내에 소재하고 이에 대한 배율의 정함이 있어야 한다는 견해를 누차 밝혀온 것을 보아도 합당하다고 판단된다. 그렇다면 쟁점부동산중 청구외 OOO의 사망으로 인하여 청구인 OOO이 79.12.19 추가취득한 지분(4분의1)에 대하여는 그 취득당시 특정지역으로 고시되어 있었으므로 처분청이 배율적용한 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 것은 정당하나, 청구인들이 당초 취득했던 부분(OOO, OOO, OOO, 각각 4분의 1지분)에 대하여는 취득가액 및 양도가액 모두를 지방세법상 과세시가표준액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 타당하다 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.