개인으로부터 취득하여 보유하다가 법인에게 양도한 경우 처분청이 취득 및 양도가액을 모두 실지거래가액으로 경정결정한 처분이 정당한지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 충청남도 OO시 OO동 OOOOO에 거주하는 자로 고압가스제조업을 영위하기 위하여 81.5.4 대전직할시 동구 OO동 OOOOO 소재 대지 970.9평방미터(이하 “갑토지”라 한다)를 취득하였고, 가스사업허가기준상 보안거리유지를 위하여 그에 인접한 같은곳 OOOOO 소재 대지 858평방미터(이하 “을토지”라 한다)를 82.4.25 매매계약을 체결하였으나 소송이 제기되어 83.6.25에서야 그 소유권이전등기를 경료하고 고압가스제조업 허가신청을 하였던 바, 그 허가가 반려되어 그 후 84.6.29 전시 “갑”과 “을”토지를 OO자동차주식회사에 양도하고 84.7.20 양도가액은 실지거래가액(529,938,000원)으로, 취득가액은 환산가액(398,542,822원)으로 하여 자산양도차익 예정신고납부를 하였는 바 처분청이 “을토지”에 대한 실지거래가액을 조사하여 확인된 84,670,000원을 그 취득가액으로 하여 88.11.15 84년도 과세기간분 양도소득세 49,423,800원 및 동방위세 17,151,010원을 경정고지하자 청구인은 이에 불복 89.1.13 심사청구를 거쳐 89.5.6 이 건 심판청구를 제기한 것이다.

2. 청구주장 청구인은 고압가스제조허가 신청서가 반려되어 가스사업을 위해 취득한 2필지 토지를 84.6.29 OO자동차주식회사에게 529,930,000원에 양도하였고, 84.7.20 동 양도차익에 대하여 양도가액은 법인과의 거래이므로 위의 실지거래가액으로, 취득가액은 개인과의 거래로서 매매계약서의 제출없이 과세시가 표준액의 상승률에 의한 환산한 가액으로 하여 양도소득세를 신고납부하여 처분청으로 부터 예정결정을 받았음에도, 처분청은 그로 부터 4년이 경과한 88.8월에 청구인을 부동산투기혐의자로 지목하여 이 건 토지 양도사실에 대해, 그 실지취득가액을 조사하여 2필지중 1필지(OO동 OOOOO 소재 을토지)의 실지취득가액이 조사확인 되었다하여 동 실지거래가액으로 하여 당초결정을 경정하고 본건 양도소득세등을 추가고지하였던 것이나, 청구인은 가스사업을 영위하기 위하여 취득한 토지를 그 사업의 허가를 얻지 못함에 따라 부득이 양도하게 되었던 경우로서, 이 건의 경우를 부동산투기거래로 인정하여 그 실지취득가액을 조사 확인하여 양도소득세를 추가결정하였음은 부당하고, 또한 “을토지”의 경우 소송에 관련된 직간접비용과 사업계획에 따라 측량·설계등 제비용이 지출되어 그 취득가액이 불분명한 경우에 해당되므로 청구인이 당초 신고한 내용대로 인정하여 본 건 양도소득세등은 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점토지의 거래는 법인과의 거래로서 그 양도가액은 쌍방다툼이 없이 확실한 실지거래가액이었으나 실지취득가액이 불분명하였기에 그 실지취득가액을 조사확인하여 2필지중 1필지 토지의 양도차익을 양도가액과 취득가액을 모두 실지거래가액으로 과세하였던 처분에는 일응 잘못이 없다고 할 것이며, 또한 청구인은 부동산을 다량소유하고 자녀들의 명의로 부동산을 취득하는 등 부동산투기혐의자로 지목되어 청구인의 모든 부동산거래의 실지거래가액을 조사확인하여 확인된 실지거래가액으로 과세한 것이므로 청구인이 법인에게 양도한 이 건 부동산에 대하여도 그 실지취득가액과 양도가액이 명백하게 나타나고 있는 상황에서는 실지거래가액으로 양도소득세등을 과세한 당초처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 개인으로부터 취득하여 보유하다가 법인에게 양도한 경우 청구인이 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산가액으로 자산양도차익예정신고납부를 하고, 처분청은 일단 신고내용대로 예정결정하였으나 그 후 실지취득가액이 확인되어 처분청이 취득 및 양도가액을 모두 실지거래가액으로 경정결정한 처분이 정당한지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 이 건 당초과세경위를 보면 청구인은 고압가스제조사업을 영위하기 위하여 “갑”과 “을”토지를 81.5.4 및 83.6.25 각각 취득하였으나 그 사업허가가 반려되어 84.6.29 OO자동차주식회사에 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 529,938,000원으로, 취득가액은 환산한 가액인 398,542,822원으로 하여 84.7.20 자산양도차익예정신고납부를 하였으며, 처분청 또한 이를 신고시인 예정결정하였다가 88년도 하반기 부동산투기억제를 위한 조사시 청구인은 부동산을 다량소유하고 자녀들의 명의로 부동산을 취득하는 등 부동산투기혐의자로 그 조사를 실시하였던 바, “갑”토지는 당초 청구인에게 그 토지를 양도한 청구외 OOO가 88.4.4 사망하여 그 실지취득가액을 조사하지 못하였고, “을”토지는 그 실지취득가액이 84,670,000원으로 조사확인되어 “을”토지에 대하여만 양도 및 취득가액을 모두 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하고, 이 건 양도소득세등을 가세한 것임을 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 쟁점토지는 투기거래에도 해당되지 아니할 뿐만 아니라 “을”토지의 경우 소송에 관련된 직간접비용과 가스제조사업을 준비하기 위한 측량·설계비등 제비용이 추가로 지불되어 그 취득가액은 불분명한 경우에 해당되므로 당초 신고내용대로 재경정하여야 한다는 주장이다. 살피건대, 먼저 거주자에 대한 양도차익계산방법을 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 “양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액으로 그 양도차익을 계산한다”라고 규정되어 있고, 소득세법시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정)제4항에서는 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 국가, 지방자치단체, 기타법인과 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우

2. 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”로 규정하고 있어 청구인이 84.6.29 쟁점토지를 OO자동차주식회사에게 양도한 이 건의 경우는 법인과의 거래로 그 실지취득가액이 확인된다면 투기거래에 해당되는지의 여부에는 관계없이 정부가 확인된 실지거래가액으로 양도차익은 결정할 수 있다 할 것으로 쟁점토지는 투기거래에 해당되지 아니하므로 당초신고내용대로 재경정하여야 한다는 청구주장은 이유가 될 수 없다 할 것이다. 다음으로 청구인은 “을”토지의 경우 취득가액 이외에도 소송에 관련된 비용과 가스제조사업을 준비하기 위한 측량·설계비등 제반경비가 추가로 지출되어 그 취득가액은 불분명한 경우에 해당된다는 주장이나 청구인은 위 주장에 관련 그 소요된 비용이 얼마이며 그 구체적인 지출내용이 무엇이었는지에 대하여 납득할만한 증빙제시도 없을 뿐만 아니라, 가스제조사업을 위한 측량·설계비는 사업비용에 해당되는 것이지 토지의 취득가액에 산입되는 필요경비에도 해당되지 않는다 할 것으로, 소득세법 제45조 및 동법시행령 제94조에서 규정하고 있는 필요경비에 해당하는 증빙물건의 제시가 없는 한 청구주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.