쟁점토지의 양도 및 취득가액 산정에 있어서 기준시가를 적용한 것의 당부(기각)

[참조결정] 국심1985서1204

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울특별시 성북구 OO동 OOOOOO OO에 주소를 두고 있는 사람으로서, 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOOO등 3필지 대지 및 전 1,165평방미터 (이하 “쟁점토지”라 한다)를 45.2.9 취득하여 88.10.21 청구외 OOO등 2인에게 양도한 후 89.5.31 양도가액은 실지거래가액(140,000,000원)으로, 취득가액은 75.1.1 현재로 환산한 가액(15,282,370원)으로 하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 한데 대하여, 처분청이 이를 인정하지 아니하고 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하고 89.8.1 양도소득세 80,365,300원 및 동 방위세 16,503,080원을 부과하자 이에 불복하여 89.8.31 심사청구를 거쳐 89.11.5 이 건 심판청구를 제기하였다.(심사결정에 따라 처분청이 89.10.31 양도소득세 38,528,000원 및 동방위세 8,135,680원으로 경정)

2. 청구인 주장 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액(140,000,000원)으로, 취득가액은 그 취득일이 45.2.9로서 소득세법 부칙 제16조의 규정에 의하여 75.1.1 취득한 것으로 의제됨에 따라 의제취득시기의 실지거래가액을 알 수 없어 소득세법 시행규칙 제56조의 5 제5항 제1호에 규정된 산식을 준용하여 계산한 가액(15,282,370원)으로 하여 89.5.31 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였음에도 처분청이 이를 인정하지 아니하고 양도 및 취득가액 모두를 기준시가로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 위법 부당하다는 주장이다. (심사결정에 따라 양도차익을 140,000,000원으로 하여 일부 감액 경정하였으나 이를 받아 들일 수 없다는 주장임)

3. 국세청장 의견 청구인은 89.5.31 (성북세무서 접수번호 8100)양도차익에 대한 소득세확정신고를 하였음이 확인되며, 쟁점토지의 양도가액은 법원의 판결문과 공탁통지서 및 매매계약서에 의하여 140,000,000원으로 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나 쟁점토지의 취득일이 소득세법 부칙 제16조의 규정에 의하여 75.1.1로 의제되므로 취득가액을 실지거래가액으로 결정할 수 없어 쌍방 실지거래가액에 의하여 결정할 수 없고, 또한 소득세법시행령 제170조 제1항 단서의 규정에도 해당되지 않으므로 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 결정할 수는 없으며, 다만, 처분청이 청구인에게 결정고지한 기준시가에 의한 양도가액은 291,132,603원으로서 실지거래가액보다 2.08배나 많고, 양도차익 또한 258,908,597원으로서 실지양도가액보다 118,908,597원 초과하고 있음이 확인되므로 이것은 자산의 양도로 인하여 발생한 소득에 과세한다는 양도소득세의 기본적 논리(소득세법 제4조 제1항)에 합당하지 아니할 뿐만 아니라 세법의 해석 적용에 있어서는 과세의 형평과 당해조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다 (국세기본법 제18조 제1항)는 세법의 기본이념과도 상충한다 할 것인 바, 소득세법상 실지거래가액이 분명하지 아니한 경우에는 기준시가에 의하여 과세할 것이지만 기준시가 즉 지방세법상의 과세시가표준액과 배율이 일반적으로 부동산의 시가를 나타내는 평균치라 할지라도 간혹 특수한 경우에는 이 기준시가가 개별부동산의 시가를 제대로 반영하지 못할 가능성을 배제할 수 없는 것이 사실이므로 이 건과 같은 경우 그 기준시가에 의한 양도가액에서 기준시가에 의한 취득가액을 공제한 금액은 어떠한 경우라도 실지양도가액 보다 커서는 안될 것으로 보는 것이 합리적이라 할 것이어서 [대법원 판결 84누 442(85.2.26), 국심 85서1204(85.10.5) 및 당심 85-171(86.1.31)도 같은 뜻임] 이 건은 기준시가에 의하여 계산한 양도차익 258,908,597원은 실지양도가액인 140,000,000원까지만 인정 계산하고(그 차액 118,908,597원은 발생하지 아니한 소득으로 과세대상에서 제외함) 그 양도차익을 140,000,000원을 한도로 하여 해당 양도소득세를 결정토록 함이 타당하다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구는 쟁점토지의 양도 및 취득가액 산정에 있어서 기준시가를 적용한 것의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 과세경위를 보면, 청구인이 쟁점토지를 45.2.9 개인으로부터 취득하여 88.10.21 청구외 OOO등 2인에게 양도한 후 89.5.31 양도가액은 실지거래가액(140,000,000원)으로, 취득가액은 의제취득일인 75.1.1 현재의 환산가액(15,282,370원)으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세과세표준확정신고를 한 데 대하여 처분청은 실지거래가액이 확인되지 않는다는 이유로 양도 및 취득가액을 기준시가(양도가액: 291,132,603원, 취득가액:31,779,975원)로 하여 양도차익을 258,908,597원으로 산정하고 이 건 과세처분하였음이 양도소득세 결정결의서등 관계서류에 의하여 확인되고 있다. 이에 대하여 청구인이 심사청구를 제기한 결과 청구인이 신고한 양도가액 140,000,000원은 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 것으로 보았음에 비해, 취득가액은 75.1.1 현재로 환산한 가액으로서 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 보아 결국 양도 및 취득가액 모두를 기준시가로 산정할 수 밖에 없으나 그 양도차익이 실지양도가액을 한도로 하여 양도차익을 결정하여야 한다는 결정을 하였고, 이에 따라 처분청이 89.10.31 경정결정을 하자 청구인은 이에 계속 불복하여 이 건 심판청구를 제기한 것임을 알 수 있다. 다음으로 이 건 관련 소득세법 관계규정을 본다. 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호를 모아보면, 당해자산의 양도 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 위하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 전시한 “대통령령이 정하는 경우”를 양도자가 같은법 제95조(자산양도차익예정신고) 또는 제100조 (과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있으며, 소득세법시행령 부칙 제9조에서는 74.12.31 이전에 취득한 자산의 취득가액은 75.1.1 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 75.1.1 현재의 기준시가)에 의하여 평가한 가액으로 하도록 규정하고 있는바, 살피건대, 쟁점토지에 대한 양도소득세 과세표준확정신고시의 양도가액 및 취득가액을 실지거래한 가액으로 볼 수 있는지의 여부를 보면, 청구인은 45.2.9 쟁점토지를 취득할 당시의 실지 취득가액을 전혀 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 의제 취득일인 75.1.1 현재의 시가도 제시하지 못하고 있는 반면, 양도가액을 140,000,000원으로 하여 75.1.1 현재로 환산한 가액을 실지 취득가액이라고 주장하고 있으나 이는 환산한 기준시가일뿐 실지취득한 가액으로 보기는 어렵다 하겠고, 양도가액 또한 청구인이 잔금 1억원을 매수자들로부터 수령함과 동시에 쟁점토지의 소유권 이전 등기절차를 이행하라는 84.10.10자 법원판결이 있은 후 약 4년이 지난 88.10.21에야 그 지연에 대한 명백한 증빙자료제시도 없이 소유권이전등기가 이루어진 한편 양도가액이 140,000,000원이라는 사실을 입증할 수 있는 금융거래등의 객관적이고도 명백한 자료를 제시하지도 못하고 있는 점으로 보아 140,000,000원을 실지거래한 양도가액으로 인정하는 것 역시 어렵다 하겠으므로, 당초 처분청이 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는다는 이유로 취득 및 양도가액 모두를 기준시가로 산정하여 양도차익을 결정(258,908,597원)한 것은 정당한 것이라 할 수 있겠다. 그러나 이와같이 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 모두 기준시가로 하여 다시경정할 경우 전시한 바와같이 심사결정에 따라 처분청이 89.10.31 경정처분한 내용(양도차익을 140,000,000원으로 결정)보다 오히려 청구인에게 불이익하게 되므로 국세기본법 제79조 제2항의 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불이익이 되는 결정을 하지 못한다는 규정에 의하여 결국 이 건 기각결정함이 타당하다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.