취득세 납부액등 2,860,300원을 필요경비로 인정할 수 있는지의 여부(기각)

[참조결정] 국심1988서1060

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울특별시 마포구 OO동 OOOOOOOO호에 주소를 두고 있는 사람으로서 청구외 OOO이 “서울특별시 성동구 OO동 O OOOO OO 주택개량 OO 제4구역 재개발조합”(이하 “재개발조합”이라 한다)에 출자한 주택1동을 84.10.25 취득하여 “재개발조합”의 조합원권리를 승계한 후 85.11.28 서울특별시 성동구 OO동 OOOOO OOOOOOOOO OOOO(52평형, 이하 “쟁점아파트”라한다)를 분양받아 이를 88.10.31 청구외 OOO에게 양도하고 취득가액은 분양가액(70,229,000원)으로, 양도가액은 환산가액(79,768,454원)으로 하여 자산양도차익 예정신고한데 대하여, 처분청이 쟁점아파트 실지양도 및 취득가액이 확인되지 않는다는 이유로 양도가액은 특정지역 배율방법으로, 취득가액은 그 환산가액으로 하여 양도차익을 결정하고 89.6.5 양도소득세 4,536,620원 및 동방위세 1,268,000원을 부과하자 이에 불복하여 89.7.31 심사청구를 거쳐 89.11.17 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 “재개발조합”에 출자된 주택1동을 84.10.25 청구외 OOO으로부터 38,500,000원에 취득하여 85.11.28 재개발조합으로부터 쟁점아파트를 분양받은 것이어서 법인과의 거래에 해당되므로 분양가액인 70,229,000원을 실지취득가액으로 하고, 양도가액은 환산가액으로 하여 자산양도차익예정신고한 내용이 정당하며, 또한 취득세 납부액등 2,860,300원을 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 국세청의 예규(재산01254-2094, 84.9.26)에 “도시재개발구역내의 부동산 소유자가 소유하고 있던 부동산의 대가로 새로이 건축물을 분양받은 경우에는 환지로 본다”라고 되어 있어 청구인이 “재개발조합”으로부터 쟁점아파트를 분양받은 것을 법인으로부터 취득한 것으로 보아 분양가액을 실지취득가액으로 하고, 양도가액은 동 분양가액에 의하여 환산한 가액으로 산정, 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장은 관계법리를 오해한 잘못된 것이라는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구는 쟁점아파트의 양도 및 취득가액을 배율방법 및 환산가액으로 하여 과세한 처분의 당부 및 취득세 납부액등 2,860,300원을 필요경비로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저, 이 건 과세경위를 보면, 청구외 OOO이 “재개발조합”에 출자한 주택1동을 청구인이 84.10.25 취득하여 동 조합원의 권리를 승계함에 따라 85.11.28 쟁점아파트를 분양받아 완공후 소유권보존등기를 마친상태에서 88.10.31 청구외 OOO에게 양도하고 취득가액을 분양가액인 70,229,000원으로, 양도가액은 동 취득가액으로 환산한 79,768,454원으로 하여 양도차익을 산정, 88.11.30 자산양도차익예정신고를 한데 대하여, 처분청은 쟁점아파트의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 양도가액은 특정지역 배율방법으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 이 건 양도소득세등을 부과하였음이 처분청이 제출한 양도소득세 결정결의서등 관련서류에 의하여 확인되고 있다. 이에 대하여 청구인은 “재개발조합”으로부터 분양받은 것은 법인으로부터 취득한 것이므로 취득가액은 분양가액이 확인되고 있으므로 이를 실지취득가액으로하고 양도가액은 불분명하여 실지취득가액을 환산한 가액으로 하여 양도차익을 결정하는 것이 정당하며 또한 납부액등 2,860,300원을 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이다. 다음으로 이 건 관계법규정을 보면, 도시재개발법 제49조 제2항에서 같은법 제42조에 규정한 관리처분계획에 따라 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보도록 규정되어 있고 토지구획정리사업법 제62조 제1항에서는 환지처분의 공고가 있는 경우에는 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있는 날의 익일부터 종전의 토지로 보도록 규정되어 있으며, 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제2호는 실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익계산에 있어서 토지구획정리사업법등에 의한 환지지구내의 토지를 양도한 경우 그 양도차익의 계산은 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해토지를 양도한 경우에는 그 양도차익을(환지교부평수 × 양도시의 평당가액) - (환지예정평수 × 취득시의 평당가액 + 기타의 필요경비)로 계산하도록 규정하고 있는 바, 살피건대, 84.6.2 동 재개발사업시행이 인가되었고, 청구외 OOO이 “재개발조합”에 출자하였던 주택1동을 청구인이 84.10.25 취득하여 동조합의 권리를 승계한 후 85.11.28 도시재개발법 관련 규정에 의거 위 주택1동 대신으로 쟁점아파트를 배정받은 사실이 관계기록에 의하여 알 수 있는바, 이와같은 사실로 취득한 쟁점아파트는 전시한 도시재개발법 제49조 제2항에서 규정한 바에 따라 환지로 보도록 되어있고, 또한 토지구획정리사업법 제62조 제1항에서 이와같은 환지는 종전의 토지로 보도록 규정하고 있으므로 “재개발조합”에 출자된 위 주택1동은 그 소유권이 “재개발조합”에 양도된 것이 아니고 위 주택1동 대신 쟁점아파트가 환지취득된 것으로 보아야 할 것이다.(국심88서1060호, 88.12.14 같은뜻임) 이러한 점으로 볼 때 쟁점아파트의 양도차익계산에 있어서는 전시한 소득세법시행규칙 제16조 제1항 제2호에 규정한 바에 따라 계산함에 타당하다 하겠으며, 다만 쟁점아파트 소재지가 양도당시 특정지역으로 고시(88.6.25)되어 있음을 감안해 볼 때, 위 계산방식에 따라 양도차익을 계산할 경우 당초 처분청이 산정한 것보다 많게되어 청구인에게 오히려 불이익하게 될 것이므로 국세기본법 제79조 제2항에서 규정한 불이익변경금지원칙에 따라 기각결정하는 것이 타당하다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.