청구인에게 이 건 양도소득세등을 과세한 당초 처분의 당부(취소)

[주 문] 강남세무서장이 89.4.1자로 청구인에게 결정고지한 양도소득 세 5,273,430원 및 동방위세 878,900원의 처분은 이를 취소한

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 강남구 OOO동 OOOOO OOOO OOOO에 거주하는 사람으로 청구인이 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOOO OO OOOOO(53평형, 이하 “쟁점 아파트”라 한다)를 84.1.23 청구외 OO건설(주)와 71,675,000원에 분양계약한 후 이를 87.8.25 청구외 OOO에게 양도한데 대하여 처분청은 이 건 아파트 취득가액은 실지거래가액으로 하고 양도가액은 환산가액으로 하여 청구인의 양도소득금액을 산정하고 89.4.1자로 청구인에게 양도소득세 5,273,430원 및 동방위세 878,900원을 결정고지한 바, 이에 불복하여 89.11.23 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 이 건 아파트 양도와 관련하여 양수자인 청구외 OOO의 주소이전으로 처분청의 양도가액 조회에 답신을 못하였으나 쟁점 아파트 양도와 관련 강남세무서 조사요원에 조사를 받을 당시 분양계약서와 양도계약서를 제출한 바 있고 청구외 OOO에게 처분청이 보낸 양수가액을 70,000,000원으로 회답 발송하였는바, 이 건 아파트 실지양도가액이 70,000,000원이므로 소득세법 시행령 제170조 제4항 제1호의 규정에 의거 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하고 과세해야 된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여, 국세청장은 이 건 양도가액을 살펴보면 아파트 매매계약서상에 87.8.25 매매대금 70,000,000원으로 양도하면서 “전세금액 21,000,000원은 매매금액에서 공제한다”고 약정되어 있고 또 양수자의 거래사실확인서상은 “계약금 87.6.25. 7,000,000원, 87.7.25 중도금 21,000,000원, 잔금을 87.8.25. 42,000,000원 청구인에게 지급하고 아파트를 매도한 사실을 확인합니다”고 매수사실이 아닌 매도사실을 확인하고 있어, 대금 지급등 그 내용이 서로 다를뿐만 아니라 동 거래를 입증할 수 있는 객관적인 증빙제시가 없으며 청구인이 84.1.23 분양회사로부터 71,675,000원에 분양받아 87.8.25 양도시까지 약 3년이상 소유했으면서 분양가보다 낮은 70,000,000원으로 양도하였다는 청구주장은 정상적인 거래라고 보기는 어렵다 할 것이므로, 처분청이 자산양도차익 예정신고가 없었고, 또 양도시 실거래가액을 입증할 수 있는 금융자료등의 객관적인 증빙서류 제출이 없는 청구인에게 취득가액은 분양된 실거래가액, 양도가액은 환산한 가액으로 하여 양도차익을 계산하고 과세한 처분에 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점 청구인에게 이 건 양도소득세등을 과세한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단 이 건 처분경위를 살펴보면, 청구인이 쟁점 아파트를 84.12.23 청구외 OO건설(주)와 71,675,000원에 분양계약한 후 이를 87.8.25 청구외 OOO에게 양도한데 대하여 처분청은 이 건 거래는 법인과의 거래로 취득가액은 실지거래가액(분양가액 71,675,000원)으로 하고 양도가액은 환산가액으로 하여 청구인의 양도소득금액을 산정하고 이 건 처분을 하였음을 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이 건 아파트 실지양도가액이 70,000,000원이므로 위 가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하면 양도차손이 발생되므로 이 건 처분은 취소되어야 한다고 주장한다. 먼저 자산양도차익을 계산함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액을 어떻게 결정할 것인가에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호를 살펴보면 취득가액 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되 예외적으로 소득세법 시행령 제170조 제4항의 규정 및 동법 시행규칙 제82조의 2 제4항의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산토록 규정되어 있음을 알 수 있다. 이 건의 경우에 있어서 청구인은 쟁점 아파트 실지양도가액이 70,000,000원이라고 주장하고 이의 거증으로 87.6.25자 쟁점아파트 매매계약서 원본과 쟁점 아파트를 양도한 사유는 쟁점 아파트를 양도하기 직전인 87.6.23 강남구 OOO동 OOOOO OOOO OOOO(50평형) 아파트를 109,000,000원에 매수하기로 매매 계약하여 동 매매대금을 지불하기 위한 사유이었고 위 OO 아파트를 매수하게 된 원인은 청구인이 당시 공무원 무주택자로 쟁점 아파트를 분양받았으나 자녀들의 학교문제로 값이 저렴하게 나온 위 OO아파트를 매수하게 된 것이라고 진술하고 이의 거증으로 위 OO아파트 매매계약서 원본을 제시하고 있어 이를 살피건대, 위 OO아파트 매매대금은 109,000,000원이고 동 매매대금은 계약당일(87.6.23) 5,000,000원을 지급하고 잔금 104,000,000원은 87.7.25 지불하되 잔금 104,000,000원중 80,000,000원은 매도인(OOO)이 전세금액으로 승계하도록 되어 있고 87.6.25자 쟁점 아파트 매매대금은 70,000,000원이고 동 매매대금은 계약당일(86.6.25) 7,000,000원을 지불받고 중도금 21,000,000원은 87.7.25 잔금 42,000,000원은 87.8.25 지불받되 매수인인 청구외 OOO가 이 건 아파트에 전세입주한 금액 21,000,000원은 매매금액에서 공제토록 기재되어 있어 이를 살펴보면, 첫째, 청구인이 제시하고 있는 위 OO아파트 매매계약서상 잔금 지불일이 87.7.25이고, 쟁점 아파트 중도금을 지불받을 날이 87.7.25로 동일하고 청구인은 87.7.25까지 이 건 OO아파트 매매대금 109,000,000원중 전세금 80,000,000원을 차감하면 29,000,000원의 자금이 소요되고 한편 쟁점 아파트 양도와 관련하여 87.7.25까지 청구인은 매수자로부터 28,000,000원을 지불받게 되어 있어 이 건 OO아파트를 취득하는데 있어 자금확보에 애로가 없고 또한 전시 전세금 80,000,000원에 대하여 위 OO아파트의 등기부등본을 살펴본바, 매도자인 청구외 OOO이 전세금 80,000,000원으로 하여 87.8.24 전세권을 선정한 사실이 확인되고 있는점, 둘째, 강남구 OO동 OOOOO 소재 OO 부동산 청구외 OOO(중개인)은 쟁점 아파트는 87.6경에는 부동산 동향이 비수기에 접하여 매매가 저조하였고 특히 쟁점 아파트는 일반 구입자들의 선호가 좋지 않아 매매가 잘 이루어지지 않아 타지역에 비해 가격도 상당히 차이가 있었고 쟁점 아파트 가격은 87.6 기준 8, 9, 10층은 73,000,000원-75,000,000원, 1층과 15층은 69,000,000원-70,000,000원선이었음을 확인하고 있는 점, 셋째, 쟁점아파트 매수자인 청구외 OOO는 인감증명을 첨부하여 쟁점 아파트를 70,000,000원에 매수하였음을 확인하고 있고 당시 소개인도 동 사실을 확인하고 있는 점등으로 미루어 청구인이 제시하고 있는 쟁점 매매 계약서 원본은 신빙성이 있어 보이고 청구인이 자녀들 학교 문제(청구인의 자녀인 청구외 OOO은 현재 19세로 OO고등학교 3학년, 청구외 OOO은 16세로 OO중학교 3학년 청구외 OOO은 9세로 OO국민학교 2학년이고 청구인은 82.4.16-85.3.7까지는 OOOOO OOOO OOOO에 85.3.8-88.5.17까지는 OOOOO OOO OOOO에 거주한 사실이 주민등록등본에 확인되고 있음)로 이 건 OO아파트를 저렴한 가격으로 취득하는 것을 놓치지 않기 위하여 부득이 쟁점 아파트를 양도차손을 보아가며 매도하였다는 청구주장은 이유있다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.