부동산을 평가하여 평가한 금액으로 지방자치단체와 교환하였을 경우, 양도차익을 산정함에 있어, 평가한 금액으로 양도가액을 계산할 수 있는지 여부와 청구인이 소유한 토지위에 타인소유의 건물이 있는 경우 교환가액에서 그 건물의 가액을 차감한 가액을 양도가액으로 하여야 하는지 여부(경정)

[주 문]

1. 광화문세무서장이 89.7.16 청구인에게 결정고지한 87과세년도분 양도소득세 47,239,880원 및 동방위세 9,447,970원의 처분(심사결정에 의하여 89.11.17 양도소득세 46,385,320원 및동방위세 9,277,060원으로 감액경정됨)은 양도가액을152,520,500원으로 하고 취득가액은 소득세법 시행령 제170조제1항 단서의 규정에 의한 환산한 기준시가로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인이 소유한 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 대지 252.1평방미터 및 위 지상건물 206평방미터(건물은 청구외 OOO의 소유임)와 서울특별시가 소유한 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOO 대지 341.7 평방미터 및 같은동 OOOOOO 대지 6 평방미터 87.12.31 교환한 사실에 대하여, 처분청이 89.7.16 청구인에게 양도소득세 47,239,880원 및 동방위세 9,447,970원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 89.8.29 심사청구를 거쳐 89.10.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 서울특별시와 토지 및 건물을 교환하였으므로 양도차익은 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 취득 및 양도가액으로 산정하여야 함에도 불구하고, 교환당시에 평가한 금액으로 산정한 것은 부당하고, 또한 서울특별시와 교환한 재산중에는 청구외 OOO소유건물가액이 포함되어 있으므로 양도가액은 로 계산한 그 건물가액 상당액을 차감한 금액으로 하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOO외 1필지 대지 347.7평방미터와 서울특별시가 소유하고 있는 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO외 1필지 대지 252.1평방미터와 위 지상건물 206평방미터와 교환한 거래에 대하여, 처분청이 법인과의 거래로 보아 양도가액은 교환당시의 평가액으로 취득가액은 기준시가로 환산하여 과세하였다. 이에 대하여 청구인은 첫째, 이 건 교환거래는 기준시가에 의하여 자산양도차익 확정신고를 하였으므로 기준시가대로 과세하여야 하고, 양도당시에는 특정지역이나 취득당시에는 특정지역이 아니므로 지방세법상의 과세시가표준액으로 과세하여야 한다고 주장하고 있으나, 소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 규정되어있고, 같은법 시행령 제170조 제4항에서 “법제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 국가, 지방자치단체, 기타법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”라고 규정되어 있는 바, 이 건의 경우는 서울특별시와의 거래로서, 실지 양도가액이 확인되므로 처분청에서 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 있어 보이지 아니하고, 다만 토지등을 교환시 양도가액을 산출함에 있어서는 소득세법 기본통칙 2-7-7...23 제1호에 “양도가액은 교환으로 인하여 자기가 양도하는 토지등의 교환당시의 기준시가 또는 실지거래가액”이라고 되어 있으므로 양도하는 토지의 가액인 175,274,500원을 양도가액으로 한 것은 잘못이라도 할 것이므로 양도가액은 173,258,910원으로 정정, 이를 기준으로 취득가액을 환산하여 양도차익을 산출함이 타당하다 할 것이다. 둘째, 서울특별시와의 교환물건에 타인건물 206평방미터가 포함되어 있으므로 동 건물시가표준액을 안분계산하여 차감하여 달라고 주장하고 있으나, 전시와 같이 청구인의 양도가액은 청구인이 양도한 토지등 가액이 되고 청구인이 취득하는 서울특별시 소유 토지의 가액이 아니므로 서울특별시의 소유토지상의 타인소유건물유무는 청구인이 양도하는 자산의 양도가액과 관련이 없으므로 이부분 청구주장은 받아들이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁 점 부동산을 평가하여 평가한 금액으로 지방자치단체와 교환하였을 경우, 양도차익을 산정함에 있어, 평가한 금액으로 양도가액을 계산할 수 있는지 여부와 청구인이 소유한 토지위에 타인소유의 건물이 있는 경우 교환가액에서 그 건물의 가액을 차감한 가액을 양도가액으로 하여야 하는지 여부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단 우선 서울특별시와 청구인 및 청구외 OOO이 87.12.31 작성한 교환계약서를 보면, 서울특별시가 소유하고 있는 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOO 대지 341.7평방미터와 같은동 OOOOOO 대지 6평방미터를 173,258,910원으로 평가하고, 청구인이 소유하고 있는 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 대지 252.1평방미터를 152,520,500원으로 평가하고 위 지상에 있는 OOO소유건물 (206평방미터)을 22,754,000원으로 평가하여 그 합계금액 175,274,500원을 교환가액으로 하여 상호 교환하고, 차액 2,015,590원을 서울특별시가 청구인에게 지급한 사실을 알 수 있다. 살피건대, 소득세법 제4조 제3항에서 부동산을 교환한 경우에도 양도로 보는 것이고, 청구인과 청구외 OOO은 지방자치단체인 서울특별시와 부동산을 교환하였으므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제1호(교환당시에 시행한 대통령령 제12154호)의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 실지거래가액으로 양도가액을 계산할 수 있는 것이며, 이 건의 경우 부동산을 교환함에 있어 각각의 부동산을 평가한 후 평가한 가액을 교환가액으로 하여 그 차액을 정산하였으므로 그 평가한 가액이 실지거래가액이 된다 하겠다. 그러므로 처분청이 이 건 양도차익을 산정함에 있어 교환한 부동산의 평가한 가액을 실지거래가액으로 보아 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 소득세법시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의하여 환산한 기준시가로 하여 계산한 방법은 정당하다고 판단된다. 반면에 청구인이 부동산을 지방자치단체인 서울특별시와 교환한 이 건의 경우 취득 및 양도가액은 지방세법상의 과세시가표준액으로 하여야 한다는 주장은 법리를 오해한 것으로 보인다. 다만, 청구인이 소유하고 있었던 토지위에는 청구인의 소유가 아니고 청구외 OOO이 소유하고 있는 건물이 있었고, 그 건물가액을 22,754,000원으로 평가하였으며 교환계약서에 청구외 OOO도 교환거래의 상대방인 사실로 미루어 보아, 그 건물은 청구외 OOO이 서울특별시에 양도하였다고 보아지므로, 청구외 OOO에게 건물 양도에 따른 양도소득세를 과세하는 것은 별론으로 하고, 양도가액은 처분청이 본 175,274,500원에서 OOO 소유의 건물가액인 22,754,000원을 차감한 152,520,000원으로 하는 것이 정당한 것으로 보여진다. 한편, 청구인은 이 건 양도차익을 산정함에 있어 교환금액인 175,274,500원을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산한 금액을 양도가액으로 하여야 한다고 주장하고 있으나, 토지와 건물의 실지거래가액이 불분명한 경우에는 교환당시의 기준시가로 안분계산하는 것이 가장 합리적이라 하겠으나 이 건의 경우는 실지거래가액이 분명하게 나타나고 있어서 이부분 청구주장도 이유없다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.