청구인이 주장하는 개·보수비 상당액 35,483,625원을 필요경비로 인정할 수 있는지 및 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산한 가액으로 양도차익을 계산, 과세할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 서초구 OO동 OOOOO OO에 거주하는 사람으로서 서울시 강남구 OOO동 OOOOO 소재 OOOOO OOO OOOO(54평형) (이하 “쟁점아파트”라고 한다)를 87.10.5. 청구외 OOO으로부터 취득, 88.9.17. 청구외 OOO에게 양도하였는바, 처분청은 청구인의 쟁점아파트 거래를 부동산 투기거래라고 보아 실지거래가액(취득가액 125,000,000원, 양도가액 249,500,000원)에 의하여 양도차익을 계산, 89.5.1.자로 청구인에게 양도소득세 61,252,140원 및 동 방위세 12,250,420원을 과세하자, 청구인은 이에 불복하여 89.6.26. 심사청구를 거쳐 89.10.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

(1) 청구인의 쟁점아파트 양도에 대하여, 처분청은 부동산 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세하였으나, 쟁점아파트는 주거목적으로 취득하여 개보수한 후 양도한 것으로 단기거래도 아니므로 어떠한 경우에도 투기거래로 볼 수 없는 것임에도 이를 투기거래로 인정하여 실지거래가액으로 과세함은 부당하니 기준시가를 적용하여 과세하여야 하며,

(2) 쟁점아파트 개·보수비로 35,483,625원을 지출하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 하며, 또한 동 상당액이 제증빙자료에 의하여 인정하기 곤란하다면 양도가액은 확인된 실지거래가액에 의하고, 취득가액은 개보수비 상당액이 불분명하므로 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서의 규정 및 동법시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 환산한 가액으로 결정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점 아파트를 87.10.5. 취득하여 88.9.17. 양도한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고 있어서 국세청 훈령 제980호 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호에서 규정하는 “부동산을 취득하여 1년 이내에 양도한 때”에 해당하는 것이므로 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 규정에 의하여 확인되는 실지거래가액으로 과세한 처분은 정당하다고 보여지며,

(2) 설비비 및 개량비 35,483,625원을 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장에 대하여 보면, 청구인은 이 건 개인간의 거래를 하고도 소득세법 제95조 및 제100조 규정에 의한 예정, 확정신고를 한 바 없어 신빙성이 없는 것이어서 이를 필요경비로 인정할 수는 없는 것이므로 처분청에서 취득세 및 등록세만을 필요경비로 인정한 처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은

(1) 청구인의 쟁점아파트 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산, 과세한 처분의 당부와

(2) 청구인이 주장하는 개·보수비 상당액 35,483,625원을 필요경비로 인정할 수 있는지 및 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산한 가액으로 양도차익을 계산, 과세할 수 있는지 여부를 가리는 데에 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단

(1) 먼저, 관계법 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에 의하면, 위 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며, 이에 따라 국세청 훈령인 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26. 개정) 제72조 제3항은 “소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청장이 정하는 일정규모이상의 거래 또는 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래로서 1-4(생략) 5. 부동산을 취득하여 1년 이내 양도한 때”라고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 등기부상 청구인은 쟁점아파트를 87.10.5. 취득, 88.9.17. 양도하였고, 실지취득가액 125,000,000원 및 실지양도가액 249,500,000원에 대하여는 다툼이 없으므로, 위 법 규정에 의하여 처분청이 부동산 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 것은 잘못이 없다고 할 것이다.

(2) 청구인은 쟁점아파트 개·보수비로 35,483,625원을 소요하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이나, 쟁점아파트가 소재한 영동 OO아파트 제3관리소장이 당심에 회신한 내용에도 청구인의 쟁점아파트 소유기간중 쟁점아파트 개·보수 신고접수사실이 확인되지 않으며, 청구인이 주장하는 창유리, 지물, 주방기구, 난방자재등 자재비용은 수익적지출로서, 양도가액에서 공제할 필요경비인 자본적 지출에는 해당되지 않는다고 할 것이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장은 이유없다고 할 것이다. 또한 청구인은 동 개·보수비가 제증빙자료에 의하여 인정할 수 없다면, 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산한 가액으로 결정하여야 한다는 주장이나, 부동산 투기거래로서 실지취득가액 125,000,000원 및 실지양도가액 249,500,000원이 확인된 이 건의 경우, 취득가액을 환산한 가액으로 결정하여야 한다는 청구주장은 이유없다고 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.