토지의 실지양도가액을 175,500,000원으로 한 처분의 당부(취소)

[주 문] 강남세무서장이 85.5.1 청구인에게 양도소득세 33,030,920원 및 동방위세 6,606,180원을 부과한 처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인이 77.10.4 청구외 OOO과 OOO로부터 취득한 서울시 서초구 OO동 OOOOO 대지496.7평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.3.8 청구외 OOO에게 양도하고 88.4.30 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 자산양도차익예정신고를 하면서 신고세액을 자진납부한데 대하여 처분청은 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호 소정의 투기거래한 것으로 인정하여 양도가액은 실지거래가액(175,500,000원)으로, 취득가액은 환산가액(21,859,867원)으로 각 결정하여 89.5.1 청구인에게 양도소득세 33,030,920원 및 동방위세 6,606,180원을 부과한 바, 청구인은 이에 불복하여 89.6.29 심사청구를 거쳐 89.9.25 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청은 청구인이 쟁점토지거래를 투기거래로 보고 또한 실지양도가액을 175,500,000원으로 보았으나 청구인은 쟁점토지를 주택신축목적으로 취득하였을 뿐 아니라 면적이 소규모이고 10년이상 장기 보유하였으므로 청구인의 쟁점토지를 투기거래로 본 것은 부당하고 또한 매매계약서등 객관적인 근거에 의해 구체적인 실지양도가액을 확인함이 없이 불확실한 중개인의 확인서를 근거로 양도가액을 175,500,000원으로 산출하여 이를 쟁점토지 양도가액으로 결정한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 처분청의 이 건 과세사실을 보면 청구인이 쟁점토지인 서울시 서초구 OO동 OOOOOOO소재 대지496.7평방미터를 77.10.4 취득하여 88.3.8 양도한 데 대하여 처분청은 국세청장의 투기억제에 관련한 세무조사결과 이 건 거래는 투기혐의가 있는 것으로 판단하여 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정한 후 취득 및 양도가액을 조사확인된 실지거래가액에 의거 이 건 양도소득세를 과세한 것인 바, 처분청이 청구인의 쟁점토지 거래를 투기거래로 본 것은 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에 비추어 볼 때 잘못이 없는 것으로 보여지며, 청구인이 주장하는 양도가액이 불분명하다는 부분에 대하여는 처분청은 소개인인 청구외 OOO의 확인서에 의거 쟁점토지의 양도가액을 결정한 것이고 청구인은 양도당시의 매매계약서등 처분청의 당초결정을 번복할만한 구체적이고 명백한 입증서류를 제시하지 아니하고 있으므로 청구주장은 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 청구인의 쟁점토지거래를 투기거래로 본 처분의 당부와 쟁점토지의 실지양도가액을 175,500,000원으로 한 처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 청구내용과 청구주장을 보면, 처분청은 청구인이 77.10.4 취득한 쟁점토지를 88.3.8 양도한 것을 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호 소정의 투기거래한 것으로 인정하고 실지양도가액을 175,500,000원으로 결정하여 양도소득세를 과세처분하였고, 이에 대하여 청구인은 쟁점토지면적이 소규모이고 10년이상 장기보유하였으므로 청구인의 쟁점토지거래를 투기거래로 본 것은 부당할 뿐 아니라 부동산중개인의 불확실한 확인서를 근거로 쟁점토지의 실지양도가액을 175,500,000원으로 결정한 것은 부당하다고 주장하고 있음을 알 수 있다. 살피건대, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에 의하면, 위법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며, 이에 따라 국세청 훈령인 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26 개정) 제72조 제3항은 “소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청장이 정하는 일정규모 이상의 거래 또는 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함”은

(1) 부동산을 미등기 상태로 전매한 때

(2) 부동산을 취득할 수 있는 권리(예; 아파트당첨권)를 전매한때

(3) 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

(4) 타인명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

(5) 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

(6) 군(읍제외), 면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(7) 시(서울특별시 및 직할시 포함), 읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고, 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(8) 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 동법 시행규칙 제82조의2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래자로 인정한 때 라고 열거하고 있고, 처분청에서 당심에 회신한 공문(재산22633-11431, 89.12.1)에 의하면 처분청은 위 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호를 근거로 하여 청구인의 쟁점토지거래를 투기거래로 보면서도 위 규정 소정의 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거치지 아니한 것이 확인되는 바, 처분청이 위 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호 소정의 공정과세위원회의 자문을 거치지 아니하고 청구인의 쟁점토지거래를 투기거래로 판정하여 그 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 과세한 것은 적법한 절차를 거치지 아니한 처분이라 할 것이어서 그 취소를 면하기 어려운 것으로 판단된다. 한편 청구인은 처분청이 쟁점토지의 실지양도가액을 175,500,000원으로 결정한 데 대하여 다투고 있으나 이부분 청구주장은 심리의 실익이 없으므로 심리하지 아니한다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.