쟁점 아파트 양도차익 계산시 주택 채권 매각손실액을 필요경비로 인정할 것인지 여부(취소)

[주 문] 89.7.18 강남세무서장이 청구인에게 결정고지한 89년도 수시 분 양도소득세 3,471,720원 및 동방위세 694,340원의 처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 청구인 주장 청구인은 서울시 강남구 OOO동 OOOOO OOO OOOO에 거주하는 사람으로서 처분청이 89.7.18 청구인에게 결정고지한 89년도 수시분 양도소득세 3,471,720원 및 동방위세 694,340원에 대하여, 청구인은 서울시 양천구 O동 OOOOO 소재 OOOOOO OOO OOOO OOOO(45평형)를 85.12.17 서울특별시장으로부터 금 63,207,870원에 분양받아 87.12.28 청구외 OOO에게 금 75,000,000원에 양도한 후 취득가액은 실지거래가액으로 양도가액은 환산가액으로 계산하여 자진 신고한 사실이 있는바, 처분청이 실지 양도가액을 조사하여 과세하더라도 취득당시 채권 매입액은 14,510,000원이나, 동 채권의 양도가액이 1,958,850원이므로 결국 이 건 아파트 거래에서 양도차손이 발생되었으므로 이를 필요경비로 인정하여야 하며 취득 및 양도가액을 지방세법상의 과세시가 표준액으로 하여야 한다는 주장이다.

2. 국세청장 의견 청구인은 채권 거래에 관한 매매계약서 또는 그 거래가액을 명백히 입증할만한 증빙서류를 현재까지 제시하지 못하고 있을뿐만 아니라 청구인이 주장하는 채권액을 포함한 쟁점 아파트의 취득가액이 77,717,870원 양도가액이 76,958,850원으로서 기타 부대비용을 감안하지 아니하고도 양도차손(759,020원)이 발생하였다는 청구주장이 당시 아파트 분양에 관한 거래 관행이나 투기 과열등의 실정으로 보아 청구주장은 신빙성이 있다고 보여지지 아니한다는 의견이다.

3. 쟁점 쟁점 아파트 양도차익 계산시 주택 채권 매각손실액을 필요경비로 인정할 것인지 여부와 취득 및 양도가액의 지방세법상의 과세시가 표준액의 적용여부에 있다 하겠다.

4. 심리 및 판단 이 건 처분경위를 보면, 청구인은 서울시 양천구 O동 OOO소재 OOOOOO OOO OOOO OOOO(45평형)를 85.12.17 서울특별시장으로 부터 분양받아 87.12.28 양도한 사실에 대하여, 처분청은 양도가액은 실지양도가액 75,000,000원으로 하고 취득가액은 분양가액 63,207,870원으로 하여 이 건 양도소득세등을 과세하였음을 알 수 있고 청구인은 쟁점 아파트 분양당시 채권 매입액이 14,510,000원이고 이를 청구외 OOO에게 1,958,850원에 양도하여 12,551,150원의 양도차손이 발생하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이므로 이를 살펴본다. 청구인이 제시한 OOOO은행 OO동 지점장 확인 2종 국민주택채권원리금 계산서에 의하면 청구인은 14,510,000원 상당의 2종 국민주택채권(84.9.30 발행, 2004.9.30 상환)을 매입한 것으로 되어 있으며, 청구인은 동 국민주택 채권을 87.12.28 서울 강남구 OO동 OOO OOOOO OOOO OOOO 거주 청구외 OOO에게 1,958,850원에 양도하였다고 하면서 동 양수인(동 양수인 OOO의 사업자등록증을 확인한 바 보험대리업을 하는 자로 되어 있음)의 인감증명원 첨부한 확인서를 제시하므로 이를 확인한 바 청구주장과 같은 내용임을 알 수 있어 쟁점 채권을 14,510,000원에 매입하였다가 1,958,850원에 매각하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보인다. 따라서 청구인이 주장하는 채권 매각 손실액을 양도소득 계산시 필요경비에 산입할 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면, 채권입찰제 분양아파트에 있어서는 국민주택 채권의 매입이 아파트 분양계약 및 당첨권 취득에 있어 필수적인 것이고, 이 건 양도차익의 결정과 같이 실지거래가액에 의할 경우 양도가액에서 공제하여야 할 필요경비는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이 되는 것이며 (소득세법 제45조 제1항 제1호 단서). 소득세법 시행령 제94조 제1항 제1호에서 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액으로 산출하도록 규정하고 있으며, 같은 영 제86조 제1항 제1호에서 매입한 고정자산은 매입당시의 가액(등록세, 취득세, 기타 부대비용을 포함한다)을 취득가액으로 한다라고 규정하고 있으므로, 쟁점 채권의 매각 차손액은 아파트를 취득하는데 따른 부대비용으로 취득원가에 포함되어야 한다고 보아야 할 것(대법원 판례 87누757, 1988.1.19, 당심 88서 1283, 1989.1.7 동지)이므로 청구인이 주장하는 쟁점 채권의 매각에 따른 손실 12,551,150원은 이를 필요경비에 산입하여 양도차익을 결정하여야 할 것으로 판단되며 동 손실액을 필요경비로 인정할 경우 이 건 처분의 양도차익(10,560,574원)을 초과하고 있어 이 건 전체 세액이 취소되게 되므로 나머지 청구주장은 심리실익이 없어 생략한다.

5. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.