쟁점토지의 거래를 투기거래로 본 처분의 당부와 처분청이 조사한 실지거래가액이 진정한 실지거래가액인지 여부(경정)

[참조결정] 국심1989서0709

[주 문]

1. 방산세무서장이 89.4.15 청구인에게 한 87년도 귀속분 양도소득세 28,792,180원 및 동방위세 5,890,120원과 88년도 귀속분 양도소득세 50,311,250원 및 동방위세 10,062,250원의 부과처분은 이를 취소하고,

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 중구 OO동 OO OOOOO에 주소를 둔 사람으로서 경북 상주군 화북면 OO리 OOOO 임야 61,686평방미터를 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO(OOO, OOO는 각자지분으로 소유하고 OOO·OOO은 2인 공유로 지분을 소유했었음)으로부터 85.3.14 취득하여 15필지로 분할한 후 (1) 동소 OOOOO 임야 3,296평방미터는 85.11.21 청구외 OOO에게, (2) 동소 OOOO 임야 4,960평방미터는 87.4.16 청구외 OOO·OOO에게, (3) 동소 OOOO 임야 2,647평방미터는 88.1.4 OOO에게, 동소 OOOOO 임야 2,313평방미터는 88.1.4 OOO에게, 동소 OOOO 임야 4,960평방미터는 88.1.25 OOO에게 양도함으로써 이상 5필지, 임야 합계 18,176평방미터(이하 "쟁점토지"라 한다)를 양도하였는 바(나머지 10필지는 미양도) 처분청이 청구인의 위 양도거래에 대하여 1년이내의 단기거래이거나 소규모로 분할하여 양도했다는 이유를 들어 투기거래로 본 후 실지양도가액을 247,946,000원(85년분 17,946,000원, 87년분 75,000,000원, 88년분 155,000,000원)으로 조사하고 취득가액을 38,443,186원(85년 양도분 6,971,211원, 87년 양도분 10,490,658원, 88년 양도분 20,981,316원)으로 조사하여 양도차익을 계산 89.4.15 청구인에게 89년도 수시분 양도소득세 84,137,610원(85년도 귀속분 5,034,180원, 87년도 동 28,792,180원, 88년도 동 50,311,250원) 및 동방위세 17,115,020원(85년도 귀속분 1,162,650원, 87년도 동 5,890,120원, 88년도 동 10,062,250원)을 부과처분하자, 청구인이 이에 불복하여 89.6.13 심사청구를 거쳐 89.9.22 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 온천개발목적으로 취득하였으나 탐사결과 온천수가 개발되지 아니하여 양도하고 지방세법상의 과세시가표준액으로 양도차익을 계산, 양도소득세를 신고납부한 것으로서 투기목적이 아닌 실수요목적으로 취득했다 양도한 것이고 특정지역도 아니었음에도(공정과세위원회의 자문을 거친바도 없음) 투기거래로 봄은 부당하고 또 처분청이 조사한 실지취득가액도 사실과 다른 것으로 진정한 실지거래가액이 아니며 이 건 거래는 취득 및 양도 모두 개인과의 거래이었으므로 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 세액을 초과하여 추가로 부과한 본건 세액은 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 앞서본 바와같이 다량의 부동산(임야 61,686평방미터)를 취득하여 1년이내에 단기양도하거나 소규모로 분할하여 양도하였으므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정과 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호(85년 양도분은 72조 제3항 제5호)의 규정에 비추어 볼 때 처분청에서 이 건 투기거래로 인정한 것은 잘못이 없다고 인정되는 바, 처분청에서 위 청구인의 거래를 투기거래로 본후 양도가액은 토지양수자 청구외 OOO등 5인의 매수확인서 및 부동산 매매계약서에 의하여 확인된 실지거래가액 247,946,000원(85년 17,946,000원, 87년 75,000,000원, 88년 155,000,000원)으로 하고 취득가액은 토지양도자 청구외 OOO등 3인(61,686평방미터중 47,422평방미터 양도)의 매도확인서 및 매매계약서에 의하여 확인된 실지거래가액 100,300,000원에 근거하여 계산한 38,443,186원(1평당 약 7,000원)으로 양도차익을 결정, 본건 과세처분하였음은 정당한 한편, 처분청과 위 실지거래가액이 사실과 다르다는 청구인의 주장은 객관적인 입증자료의 제시가 없어 신빙성이 없는 것으로 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 위 쟁점토지의 거래를 투기거래로 본 처분의 당부와 처분청이 조사한 실지거래가액이 진정한 실지거래가액인지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저, 본건 과세기록에 의하면, 처분청은 청구인이 위 쟁점토지거래중 85년도에 양도한 토지의 경우에는 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호와 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호의 규정에 의하여 투기거래로 본 것으로 기록되어 있고 87년도 및 88년도에 양도한 토지의 경우에는 동법시행령 제170조 제4항 제2호와 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의하여 투기거래로 본 것으로 기록되었음이 확인되며, 다음 이 건 각 과세원인 발생당시의 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호의 각 규정에 의하면 거주자의 양도차익계산은 원칙적으로 기준시가에 의하고 다만 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 되어 있으며 그 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있고, 이를 근거로 제정된 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호) 제72조 제3항 제1호 내지 제8호의 각호에서는 위 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 위임한 거래의 지정을 국세청장이 지정·규정하고 있는 데 그 제5호에서는 "부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때"라고 규정하고 있고 제8호에서는 "위 각호(제1호 내지 제7호) 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법시행령 제170조 제9항 및 같은법 시행규칙 제82조의2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때"라고 규정하고 있다. 살피건대, 앞의 청구주장에서 본바와 같이 청구인은 쟁점토지의 거래에 대하여 이는 온천을 개발할 목적으로 취득했던 것인데 온천수가 개발되지 않아 양도한 것이므로 투기거래가 아니고 또 처분청이 조사한 실지취득가액이 사실과 다른 가액이라고 주장하나,

(1) 85년도 양도토지의 경우, 85.3.14 취득한 토지를 분할하여 85.11.21 에 양도한 1년이내의 단기거래로서 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호의 규정에 해당되는 한편, 위 청구인의 주장과 같이 온천수가 개발되지 아니하여 양도한 것이라는 이유는 가사 온천수를 개발하려 했던 것이 사실이라고 하더라도 이는 1년이내의 단기거래를 한데 대한 부득이한 이유라 할 수 없을 것이고 또 그 외 달리 위 처리규정의 적용을 배제할 만한 객관적인 부득이한 이유가 발견되지 아니하는 바, 청구인의 이 건 85년도분 양도토지의 거래를 투기거래에 해당되는 것으로 보아 무리가 없다 하겠으며 또한 실지거래가액부분에 있어서도 청구인은 양도가액에 대하여는 다툼이 없고 다만 취득가액에 대하여만 다툼이 있으나 청구주장에 따른 매매계약서등 실지거래가액에 대한 증빙을 제시하지 아니하고 있는 반면 처분청의 실지취득가액조사에 따른 증빙을 보면 매매계약서나 거래상대방의 확인서등이 있고 이를 근거로 하여 취득가액을 계산한 기록이 있음을 볼 때 청구인으로부터 명백하고 객관적인 반증이 없는 한 처분청이 조사한 취득가액을 진정한 실지거래가액이 아니라고 보아 이를 배척하는 것은 무리라 할 것이다. 따라서 이 건 85년도분 쟁점토지의 거래를 투기거래로 본 후 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산·과세한 처분은 부당하지 아니한 것으로 판단된다.

(2) 다음 87,88년도 양도토지의 경우에는, 이 건 과세처분기록에 의할 때 처분청은 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의하여 투기거래로 본 후 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한 것으로 되어 있으나 당심의 조회(국심22662-5159, 89.11.11)에 의하여 처분청이 제출한 심리자료(방산소득 22633-4624, 89.11.20, 당심 접수 89.11.22 제4935호)에 의하면 소득세법 제170조 제9항 및 같은법 시행규칙 제82조 제1항에 의거 설치된 공정과세 위원회의 자문을 거친 바 없음이 확인되는 바 재산제세조사사무처리규정은 그 형식은 행정규칙으로 되어 있으나 이는 위 소득세법 시행령의 규정을 보충하는 기능을 가지면서 그와 결합하여 법규명령과 같은 효력(대외적인 구속력)을 가지는 것이므로(대법원 1988.3.22선고, 87누654, 같은해 5.10 선고 87누1028 각 동지)처분청이 위 제8호 소정의 투기거래로 인정함에 있어서는 위 처리규정에 정하는 바에 따라 공정과세위원회의 자문을 거쳐야 할 것이고 이와같은 절차를 거치지 아니하고 위 제8호 소정의 투기거래로 인정하여 양도소득세를 과세하는 것은 위법이라고 보아야 할 것이다.(국심 89서709, 89.7.28 동지) 따라서 청구인의 이 건 87,88년도 양도토지의 경우 처분청이 이를 투기거래로 본 후 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하였음은 처분청조사가액이 진정한 실지취득가액인지 여부에 대한 심리에 들어가기 앞서 우선 투기거래로 본 자체에 절차상의 흠결이 있어 위법한 처분이므로 취소됨이 마땅한 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부는 이유 있고, 나머지는 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.