부동산투기거래 및 법인과의 거래로 보아 실지거래가액에 의해 과세한 처분 당부(경정)

[주 문] 용산세무서장이 89.5.16.자로 청구인에게 과세한 양도소득세 2,662,210원 및 동 방위세 266,220원은, 쟁점토지중 서울시 마 포구 OO동 OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO 및 OOOOO 토지(5,845평방 미터)의 양도 및 취득가액은 실지거래가액으로, 나머지 쟁점 토지(5,381평방미터)의 양도 및 취득가액 기준시가로 양도차 익을 계산하여 위 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 용산구 OO동 OOOOOO OO에 거주하는 사람으로서, 청구인등 100인은 자립주택건립을 목적으로 서울시 마포구 OO동 OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO 및 OOOOO 토지 5,845평방미터를 청구외 OOOO공사로부터 79.11.21. 취득하고, 같은곳 OOO, OOO, OOOOO, OOOOO 및 OOOOO 토지 5,381평방미터를 청구외 OOO으로부터 79.11.21. 취득(계 11,226평방미터, 이하 쟁점토지라고 한다)하여, 쟁점토지 중 청구외 OOOO공사로부터 취득한 토지는 88.11.4. 청구외 OOO등에게, 나머지 쟁점토지는 88.11.21. 청구외 OOO등에게 양도하고, 청구인은 양도 및 취득가액을 기준시가로 양도차익을 계산, 자산양도차익예정신고 하였으나, 처분청은 청구인등 조합원 100인의 쟁점토지거래를 부동산투기거래 및 OOOO공사로부터의 취득분은 법인과의 거래로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산, 89.5.16.자로 청구인에게 양도소득세 2,662,210원 및 동 방위세 266,220원을 과세하자, 청구인은 이에 불복하여 89.6.20. 심사청구를 거쳐 89.9.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인등 100인은 79.11월 통일로 주변의 철거민으로서 자립주택건립을 목적으로 OO주택조합을 결성한 후 서울시 마포구 OO동 OOOOO외 7필지 토지 5,845평방미터를 79.11.21. OOOO공사로부터, 나머지 쟁점토지인 같은곳 OOOOO외 4필지 토지 5,381평방미터를 79.11.21. 청구외 OOO으로부터 취득하여 조합원들의 다세대주택을 건립하고자 하였으나 건축불허로 부득히 88.11.4. 및 88.11.21. 청구외 OOO등에게 양도하고 청구인은 기준시가에 의하여 자산양도차익 예정신고한 사실에 대하여, 처분청은 청구인등의 쟁점토지거래를 부동산 투기거래 및 법인과의 거래라고 보아 실지거래가액에 의하여 과세하였으나 이 건 투기혐의가 없는 영세한 실수요자의 부동산 거래이므로 부동산 투기거래로 본 것은 부당하고, 또 등기부상 청구인등이 OOOO공사로부터 취득한 토지부분은 실제로 그 내용을 본즉, 해당토지의 당초 소유자인 청구외 OOO이 대표로 있는 OO연탄주식회사가 78.12. 부도가 발생, OOOO공사의 석탄산업관련자금을 상환하지 못하게 되자 동 채무의 보증인인 OOO산업주식회사가 78.12.11. OOO 소유 쟁점토지에 가등기설정, 79.2.27. 이를 해제하였고, OOOO공사가 채권확보 목적으로 79.2.15. 쟁점토지를 취득 79.6.20.까지 채무전액이 상환되어 OOOO공사는 79.11.21. 이를 OO주택조합에 양도하였는 바, 이를 미루어 볼 때 등기부상 OOOO공사로부터 취득한 토지부분은 실제로 청구외 OOO으로부터 취득하였다고 할 것이므로 이는 개인간 거래로서 기준시가에 의하여 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인등 100인은 OO주택조합의 조합원으로 연립주택 건축을 목적으로 쟁점토지를 79.11.21. 취득하여 소유하고 있었으나 서울시 당국의 건축불허로 이중 일부인 OO동 OOOOO토지 730평방미터에 다세대주택 12세대를 신축하여 88.11.4. 공동으로 양도하고 잔여토지 전부를 88.11.2. 청구외 OOO외 4인에게 1,030,000,000원에 양도한 사실이 확인되고 있으며, 처분청에서 쟁점토지 취득가액을 전소유자인 청구외 OOOO공사 및 청구외 OOO에게 확인한 바, 청구외 OOO은 동소에서 OO연탄주식회사를 경영하다가 부도가 발생되자 OOOO공사에 부채정리로 백지위임 양도한 사실이 확인되어 쟁점토지의 소유주가 OOOO공사임이 확인되며, 전시 OO주택조합장인 OOO과 조합원 OOO이 연서한 확인서에 의하여 OOOO공사로부터 쟁점토지를 매입하면서 건물 563.01평방미터는 낙후되어 계산하지 아니하고 토지에 대하여만 평당 45,000원씩 계산하여 152,812,800원에 취득하였음이 확인되고 있다. 다음으로 관계법 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제1호에서 “국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 동령 동조 제1항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정한다”고 규정하고 있다. 따라서 이 건 법인과의 거래로 보아 취득가액은 OOOO공사로부터 매입한 152,812,800원으로 하고 양도가액은 청구외 OOO외 4인에게 양도한 1,030,000,000원으로 하여 이 건 결정한 당초처분에 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인등의 쟁점토지거래를 부동산 투기거래 및 법인과의 거래라고 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에서 양도가액과 취득가액은 원칙으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의하도록 규정하고 있으며 동법 시행령 제170조 제4항에서

1. 국가·지방자치단체·기타법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우

2. 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있다라고 규정하고 있고, 또한 동법 시행령 제170조 제1항 본문에서 양도 및 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다라고 규정하고 있다. 이 건의 경우, 먼저, 청구인들의 쟁점토지거래를 부동산 투기거래로 본 처분이 타당한지에 대하여 살펴보면, OO주택조합규약(81.4.20.제정, 86.2.12. 개정)에 의하면, 그 제2조(조합의 연혁)에서 79년 당시 노변정비사업으로 철거된 무주택자 100세대의 자립주택사업을 위하여 주택조합을 결성한 것으로 되어 있고, 그 제22조(의무규정) 제1항에서 OO주택조합의 쟁점토지는 조합원인 청구외 OOO 및 OOO 명의로 수탁등기 되었다고 되어 있으며, 서울민사지방법원 판결문(87가1071, 87.6.17)에 의하면, OO주택조합을 결성, 쟁점토지에 주택을 건립하기로 하고 쟁점토지의 등기상 명의인인 청구외 OOO 및 OOO이 쟁점토지를 임의로 처분하는 것을 방지하기 위하여 80.3.15.자로 조합원 19인이 82.2.15.자로 조합원 7인이 쟁점토지에 가등기를 경료하였으나 86.2.12. 당사자간 합의한 대로 가등기 말소절차를 이행하라고 판결한 바 있고, 서울특별시장의 공문(주기OOOOOOOOOO, 86.5.28) 및 마포구청장의 공문(주택 OOOOOOO, 82.10.29. 및 주택OOOOOOOOO, 86.3.28.)에 의하면, 쟁점토지가 주택건설촉진법 및 도시계획법상 자연녹지 지역내의 토지로서 용도지역에 위배되어 주택건설계획입지 심의신청서가 반려되었는 바, 이러한 사실을 종합하여 볼 때, 청구인등은 당초부터 쟁점토지에 자립주택을 건축하려고 하였으나, 도시계획법상 건축이 불가하여 부득이 88.11.4. 및 동년 11.21. 양도하였음을 알 수 있으며, 달리 부동산 투기의도가 보이지 않는 실수요자의 거래라고 할 것이므로 처분청이 청구인등의 쟁점토지거래를 부동산 투기거래로 본 것은 잘못이 있다고 할 것이다. 다음으로, 청구인은 쟁점토지중 등기부상 OOOO공사로부터 취득한 부분(서울시 마포구 OO동 OOOOO외 7필지, 5,845평방미터)에 있어서, 이는 당초 소유자인 청구외 OOO이 대표로 있는 OO연탄주식회사가 78.12. 부도가 발생, OOOO공사의 석탄산업 관련자금을 상환하지 못하게 되자 동 채무의 보증인인 OOO산업주식회사가 78.12.11-79.2.27.간 동 토지에 가등기설정하였다가 OOOO공사가 채권확보목적으로 79.2.15. 동 토지를 취득, 79.11.21. 이를 OO주택조합에 양도하였으므로 이는 실제로는 청구외 OOO과의 거래로서, 처분청이 OOOO공사(법인)와의 거래로 본 것은 부당하다는 주장이나, 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득시 매매계약서를 제시하지 못하고 있고, OOOO공사도 동 매매사실조회에 대하여 확인불능이라고 통보(회계 232-648, 88.12.22)한 바 있으며, 또한 청구외 OOO이 대표로 있는 OO연탄주식회사의 OOOO공사에 대한 채무 및 동 채무에 대한 OOO산업주식회사의 보증등 관련증빙자료의 제시가 없어 청구주장 사실을 수긍하기 어려우므로, 처분청이 등기부상에 나타난대로 해당토지(5,845평방미터)를 OOOO공사로부터 취득한 것으로 본 것은 잘못이 없다고 할 것이다. 결국, 쟁점토지중 OOOO공사로부터 취득한 서울시 마포구 OO동 OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO 및 OOOOO 토지(5,845평방미터)는 양도 및 취득가액을 실지거래가액(쟁점토지 전체의 양도가액 1,030,000,000원 및 취득가액 152,812,800원 대하여는 다툼이 없으며, 동 가액에서 전체쟁점토지중 OOOO공사로부터 취득한 토지의 기준시가로 안분)으로, 청구외 OOO으로부터 취득한 나머지 쟁점토지(5,381평방미터)는 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세하여야 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.