[요지] 매매계약서의 매매대금 합계액은 점포와 토지의 매매대금이라고는 믿어지지 아니하므로, 처분청이 이 건 부동산 매매계약서의 매매대금을 점포만의 양도가액으로 하여 토지의 지분에 상당하는 취득원가를 필요경비로 공제하지 아니하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함
[요지] 매매계약서의 매매대금 합계액은 점포와 토지의 매매대금이라고는 믿어지지 아니하므로, 처분청이 이 건 부동산 매매계약서의 매매대금을 점포만의 양도가액으로 하여 토지의 지분에 상당하는 취득원가를 필요경비로 공제하지 아니하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 사 실 청구인이 서울특별시 강동구 OO동 OOO OOOOOOOO OOOO 대지 357.23평방미터, 건물 302.5평방미터(이하 “상가점포”라 한다)를 85.5.15 서울특별시로부터 청구외 OOO과 공동으로 취득하여, 88.5.24 상가점포의 지분을 청구외 OOO에게 69.966평방미터를, 청구외 OOO에게 7.07평방미터를 각각 양도한 사실에 대하여, 처분청이 89.1.16 청구인에게 88과세년도분 양도소득세 3,639,380원 및 동방위세 727,870원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 89.3.2 이의신청, 89.5.22 심사청구를 거쳐 89.9.18 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 청구인과 청구외 OOO은 상가점포를 91,200,000원에 취득하여 88.5.24 상가점포의 지분 77.036평방미터(청구외 OOO에게 69.966평방미터, 청구외 OOO에게 7.07평방미터)와 그 건물에 부수되는 토지의 지분(건물면적에 따라 토지부분을 안분계산함)을 합계 27,160,000원에 양도하였는데도 불구하고, 처분청은 “부동산매매계약서”에 상가점포에 부수되는 토지의 지분을 표시하지 아니하고 “건물의 면적”만을 표시하였다는 이유로 상가점포중 건물만 양도한 것으로 보아, 이 건 양도차익을 산정함에 있어 양도가액은 13,580,000원(양도가액 27,160,000원의 1/2)으로 하고 취득가액은 서울특별시로부터 취득한 가액인 91,200,000원중 토지 부분을 제외하여 안분계산한 금액 2,648,291원(상가점포의 취득가액 91,200,000원을 토지와 건물로 안분계산하고 다시 건물가액중 청구인지분을 계산하여 산출함)으로 하여 이 건 양도소득세등을 부과하였으나, 청구인은 일반적인 부동산거래에서 공유지분의 상가건물을 양도할 때에는 부동산 매매계약서에 건물의 면적만을 표시할 뿐 그 건물에 부수되는 토지의 지분을 표시하지 아니하는 관례에 따라 이 건의 “부동산 매매계약서”에도 건물에 부수되는 토지의 면적을 표시하지 아니하였을 뿐이고, 양도가액 13,580,000원에는 실질적으로 토지의 지분도 포함된 가액이므로, 취득가액을 안분계산하여 산정함에 있어서는 토지부문의 가액도 포함한 가액으로 하여야 한다는 주장이다.
3. 국세청장 의견 청구인이 상가점포를 양도할 때에 작성한 “부동산매매계약서”에 토지의 지분을 기재하지 아니하였으나 점포양도시에 부수되는 토지의 지분도 함께 양도하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 제시하는 부동산매매계약서상에 부동산표시란에는 건물만이 표기되어 있고 토지의 지분은 기재되어 있지 아니하여, 소유권의 이전 사항이 공부상으로 확인되지 아니하고 그 매매계약서의 매매대금 합계액 27,160,000원은 점포와 토지의 매매대금이라고는 믿어지지 아니하므로, 처분청이 이 건 부동산 매매계약서의 매매대금을 점포만의 양도가액으로 하여 토지의 지분에 상당하는 취득원가를 필요경비로 공제하지 아니하여 양도소득세를 과세한 당초의 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다는 의견이다.
4. 쟁 점 청구인이 양도한 상가점포중 일부의 양도가액 13,580,000원에는 건물만이 아니라 그 건물에 부수되는 토지의 양도가액도 포함된 것인지 여부를 가리는데 있다.
5. 심리 및 판단 청구인과 청구외 OOO이 취득한 상가점포의 부동산매매계약서상 “양도재산”에는 건물의 면적과 토지의 면적이 모두 기재되어 있으나, 양도할때의 부동산매매계약서의 “양도재산”에는 건물의 면적만을 표시하고 있는 사실에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 다만 청구인은 양도할때의 부동산매매계약서상 “양도재산”에 “건물면적”만을 기재하였을 뿐 실질적으로는 “건물에 부수되는 토지”도 함께 양도하였다고 주장하고 있어서 이에 대하여 살펴보면, 첫째, 계약서의 작성은 계약의 성립 그 자체의 요건은 아니라 할지라도 원칙적으로 계약의 성립을 증명하는 증거인 것이고, 부동산매매계약에 있어서 “양도재산”은 그 계약내용의 가장 중요한 사항이므로 계약서에 “양도재산”으로 표시하지 아니한 재산은 양도한 재산이 아니라고 보는 것이 사회통념이라고 보여지며, 더욱이 이 건의 경우 부동산 매매계약서에 “대지면적”을 기재할 수 있는 “공란”이 있음에도 불구하고 기재하지 아니하였으며 기타 계약사항으로서도 건물에 부수되는 토지면적에 대하여는 언급하지 아니한 것으로 보아 청구인은 건물에 부수되는 토지는 양도하지 아니한 것으로 보이고, 둘째, 청구인은 토지와 건물을 함께 13,580,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나 그 양도가액 13,580,000원은 양도당시(88.5월)의 일반적인 서울특별시내의 부동산가격과 비교해볼 때 너무 낮은가액(13,580,000원은 토지 약 13.75평, 건물 11.65평의 가액이라는 주장임)이어서 청구인 주장은 신빙성이 없으며, 셋째, 청구인 주장대로 건물에 부수되는 토지도 건물의 양수자인 청구외 OOO, OOO에게 양도하였다면 부동산등기부에 건물과 같이 토지부문도 동일날자에 소유권을 이전한 사실이 나타나 있을 것임에도 불구하고 쟁점상가의 토지에 대한 소유권이전은 건물의 소유권이전과 다르게 당초 서울특별시 소유에서 바로 OOO, OOO에게 이전등기된 사실이 나타나고 있다. 위와같은 사실을 종합하여 볼 때 양도가액 13,580,000원에는 상가점포의 토지와 건물가액이 포함되어 있다는 청구인 주장은 신빙성이 없어 보이고 처분청의 당초처분은 정당하다고 판단된다.
6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.