쟁점아파트당첨권의 양도소득금액을 계산함에 있어서 무허가건물 매입가액을 필요경비로 공제할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울특별시 관악구 OO동 O OOOOOOO에 주소를 둔 사람으로서 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOOOOOOOO OOOO OOOOO(34평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 87.3월에 특별분양(무허가건물소유자)받은 후 계약금 7,200,000원과 1차-3차 중도금 8,100,000원을 납입 (납입대금총액 15,300,000원)한 상태에서 쟁점아파트 당첨권을 87.12.21자로 청구외 OOO에게 25,100,000원에 양도한 사실에 대하여, 처분청이 양도차익을 9,800,000원(양도가액 25,100,000원에서 취득가액 15,300,000원을 공제한 후의 금액)으로 계산하고 88.12.17 자로 양도소득세 4,900,000원 및 동방위세 980,000원을 결정고지하자 청구인은 무허가건물 매입가액 10,000,000원을 필요경비로 추가공제하여야 한다는 이유를 들면서 89.2.17 이의신청과 89.5.17 심사청구를 거쳐 89.9.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOOOOO 소재 무허가건물 1동을 청구외 OOO로부터 10,000,000원에 매입한 사실이 매매계약서에 의하여 확인되고 있으며 동 건물의 철거에 따른 보상조로 특별분양받은 쟁점아파트 당첨권을 양도한 것인데도 처분청이 위 취득가액을 필요경비로 인정하지 아니한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점아파트 당첨권의 양도에 따른 필요경비계산에 있어서 무허가건물 매입대금 10,000,000원을 취득가액으로 인정하여야 한다는 주장을 하고 있으나 청구인은 무허가건물 그 자체를 취득하여 양도한 것이 아니고 부동산을 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권)를 양도한 것이어서 동 무허가건물 매입대금을 쟁점아파트 당첨권의 취득에 직접적으로 소요된 비용이라고 볼 수 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점아파트당첨권의 양도소득금액을 계산함에 있어서 무허가건물 매입가액을 필요경비로 공제할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 이 건 과세경위를 보면 청구인이 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOO OOO 무허가건물(주택6평) 1동의 철거보상으로 87.3월 특별분양신청을 하여 당첨된 쟁점아파트 분양대금중 계약금 7,200,000원, 1, 2, 3차 중도금 8,100,000원(각 2,700,000원)을 납입한 상태에서 87.12.21 OOO에게 25,100,000원에 양도한데 대하여, 처분청은 부동산투기거래 (부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도)로 보고 위 실지양도가액에서 양도일 현재까지의 납입금액을 공제한 9,800,000원을 양도소득금액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 시건립 공동주택 특별분양신청서, 중도금납부확인카드, 양도계약서 및 양도소득세 결정결의서등 관계기록에 의하여 확인되고 있으며 청구인은 위 무허가건물을 86.9.2자로 청구외 OOO로부터 10,000,000원에 매입하였으므로 그 매입가액도 쟁점아파트당첨권 양도에 따른 필요경비로 공제하여야 한다는 주장을 하고 있는 바 이 주장을 받아들일 수 있는지의 여부에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인이 제시하고 있는 당해 무허가건물의 매매계약서를 보면 계약체결일은 86.8.26이고 잔금청산일이 86.9.2로 나타나 있으나 철거일자는 위 계약서상 거래시기이전인 86.4.8이라는 사실이 강동구 OO동장의 기존무허가 건물 철거보고서, 청구인이 작성한 아파트특별분양신청서등에 의하여 확인되고 있어 이와같이 철거된 이후에 매매거래가 성립되었다는 점으로 미루어 볼 때 청구인이 사실상 실체가 있는 무허가건물을 유상취득하였다고 볼 수는 없다 할 것이다. 둘째, 설사 무허가건물 자체를 취득한 사실은 없으나 쟁점 아파트특별분양 신청을 할 수 있는 권리를 매입한 것으로 본다 하더라도 그 매입금액이 10,000,000원이라는 청구인 주장을 뒷받침할 수 있는 금융자료등 대금지급에 관한 객관적인 거증자료를 전혀 제시하지 못하고 있으므로 이를 필요경비로 인정할 수는 없다 하겠다. 셋째, 또한 청구인이 주장하는 대로 무허가건물 매입가액을 필요경비로 인정할 경우에 쟁점아파트당첨권의 양도로 인하여 오히려 양도차손(200,000원)이 발생하는 것으로 나타나게 되는 바 서울지방국세청장이 조사한 매매실례가액(87.11월 21,000천원, 87.12월 23,000천원, 88.1월 25,000천원)에 의하면 청구인이 쟁점아파트당첨권을 양도할 당시(87.12.21)에는 그 시세가 상승하던 추세이었고 88.1.15자로 국세청기준시가가 고시되었다는 점, 그리고 청구인이 손실을 감수하면서 쟁점아파트당첨권을 양도하게된 불가피한 정황, 예컨대, 해외이주, 불의의 사고등 특단의 사정도 없었다는 점등에 비추어 볼 때 무허가건물을 10,000,000원에 매입하였다는 주장은 그 신빙성을 인정하기가 어렵다 할 것이다. 따라서 위 사실과 정황을 모아볼 때 쟁점아파트당첨권의 양도소득금액을 계산함에 있어서 무허가건물 매입가액을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.