취득 및 양도가액을 각각 국세청 기준시가로 결정한 당초 처분이 타당한지의 여부(취소)

[주 문] 강남 세무서장이 89.5.1자 청구인에게 결정한 ’89수시분 양도 소득세 30,084,210원과 동방위세 6,016,840원의 부과 처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울 강남구 OOO동 소재 OOOOO OOO OOOO에 주소를 두고 있는 사람으로, 88.8.8 취득한 강남구 OOO동 소재 OOOOO OOO OOOO(44평형 이하 “이 건 아파트”라 한다)를 88.11.24 그의 형 OOO에게 양도하고 88.12.10 처분청에 자산 양도 예정신고한바, 처분청은 청구인이 예정신고한 실지거래가액 (취득가액: 140,000,000원, 양도가액 143,000,000원)을 신빙성 없다고 불인정하고서, 89.5.1자로 청구인에게 취득 및 양도가액을 국세청 기준시가에 의거 양도가액은 125,000,000원, 취득가액은 62,500,000원으로 하여 양도차익을 산출하여 89수시분 양도소득세 30,084,210원, 동방위세 6,016,840원을 부과결정하자, 청구인은 이에 불복하여 89.7.1 심사청구를 거쳐 89.9.8 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장 청구인은 현주소지인 OOO동 OOOOO OOO OOOO가 33평형으로 비좁아 거주하기 불편하여 좀더 넓은 아파트로 이사하기 위하여 2년 장기계획을 세우고 이 건 아파트를 88.7.5 계약하면서 은행 융자 8백만원, 전세보증금 8천만원을 안고 계약금 15,000,000원과 88.7.18 중도금 20,000,000원, 88.7.27 잔금 17,000,000원을 지불하여 총 매매가액 140,000,000원에 취득하였으나 88.8.10경 부동산 투기방지를 위한 관계법 개정으로 아파트 양도 및 취득기간이 6개월로 단축된데다가 아파트 매매가 중단되어 부득이 친형인 OOO에게 소개비등의 비용 3백만원을 더 받기로 하고 88.8.20 계약하여 88.9.15 잔금을 받고 88.11.24 소유권 이전등기 경료하였으므로 이 건 아파트의 취득가액은 140,000,000원, 양도가액은 143,000,000원으로 자산양도차익 예정신고한대로 결정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 이 건 아파트를 88.8.8 금 140,000,000원에 취득하였다 하나 당초 양도자인 OOO의 거래사실확인과 그 거래를 뒷받침할만한 금융자료의 제시도 없으며, 또한 88.9.15자 친형 OOO에게 143,000,000원에 어쩔수 없이 싼값에 양도하였다고 하나 구체적인 증빙자료의 제시도 없으므로 처분청이 기준시가에 의거 취득 및 양도가액을 결정한 당초 처분은 달리 잘못이 있지 않다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점 아파트의 취득 및 양도가액을 각각 국세청 기준시가로 결정한 당초 처분이 타당한지의 여부를 가리는데 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 관련 법규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 동법 제45조 제1항 제1호에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요되는 실지거래가액”으로 규정하면서 전시 단서의 대통령령으로 정하는 경우를 동법 시행령 제170조 제4항에서 “1. 국가, 지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우,

2. 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우,

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하도록 규정하고 있다. 다음 이 건의 사실관계를 보면 청구인은 쟁점 아파트를 88.8.8 청구외 OOO로부터 매매원인에 의하여 취득한 후 3개월후인 88.11.24 청구인의 친형인 OOO에게 소유권 이전등기(등기부상 매매원인일 88.9.15)하였으며, 청구인은 88.12.10 처분청에 소득세법 제95조에 의한 이 건 자산 양도차익 예정신고를 양도가액은 실지거래가액 143,000,000원으로, 취득가액은 실지거래가액 140,000,000원으로 하여 신고한바, 처분청은 청구인의 제출서류가 실지거래가액을 인정하기에는 신빙성이 없다고 보아 국세청 기준시가에 의거 89.5.1 이 건 양도소득세를 부과 결정하였음을 처분청의 양도소득세 결정결의서등 관계서류에 의하여 알 수 있다. 살펴보건대, 전시 관계 법규정에 따라 자산 양도시 양도차익 산출은 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 결정하는 것이 원칙이나, 이 건의 경우처럼 단기간에 양도한 경우 부동산 투기거래로 보도록 재산제세 조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26 시행) 제72조 제3항 제5호에서 규정하고, 부동산 투기거래는 실지거래가액을 조사 확인하여 양도차익을 계산하여야 할 것이며, 이 건 당초 처분청의 조사 경위는 서울 강남구 OOO동 소재 OO 부동산의 투기 혐의 조사시 이 건 취득시 매매계약서등을 징취하였던 것이므로 취득 및 양도가액에 대한 실지거래가액을 조사 확인하여야 함에도 불구하고 이를 확인하지 않고 또한 청구인이 실지거래가액으로 취득 및 양도가액을 신고한 것에 대하여는 막연히 신빙성이 없다 하여 이를 불인정한 것은 사실 관계 조사가 미흡하였다고 보아진다. 따라서 청구인이 주장하는 양도 및 취득시의 실지거래가액이 타당한지 여부가 이 건의 쟁점이라고 할 수 있는바, 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 이 건 아파트의 취득 및 양도가액을 입증하는 서류로서 등기부등본, 매매계약서(취득 및 양도시), 부동산 중개인의 사실 확인서, 매수인 OOO의 확인서, 전세 임대계약서 및 주민등록표(전세입주자, OOO), 청구인의 처 OOO의 예금통장등을 제출하고 있어 취득가액에 대한 확인을 위하여 관련은행 조회 결과(OO OO은행 OOO동지점 -OOOO 89.11.9) 예금주 OOO(예금 계좌번호 OOOOOOOOOOOO)의 구좌에서 88.7.5자 15,000,000원(자기앞 수표 O OOOOOOOO. 1매), 88.7.18자 20,000,000원(자기앞 수표 O OOOOOOOO. 1매), 88.7.21자 15,000,000원(자기앞 수표 O OOOOOOOO. 액면 10,000,000원 1매, O OOOOOOO. 액면 5,000,000원 1매) 계 50,000,000원이 인출되었음이 확인되고 있으며, 다음, 이 건 아파트의 전세 임대 계약서에서 전 소유주 OOO과 전세 입주자 OOO간 88.4.20자 체결된 내용에 의하면 계약 기간은 88.5.31부터 89.5.30까지 1년이며 전세 임대 보증금은 80,000,000원임이 확인되고 있고, OOO의 주민등록표상 상기인은 88.6.12부터 89.11.10현재까지 이 건 아파트에 거주하고 있음이 확인되고 있으며, 또한 이 건 관련된 부동산 중개인 OO부동산이 87-89 현재까지 비치 사용 보유하고 있는 장부 내용에서 전 소유주 OOO이 88.4.19 매매가액도 140,000,000원으로 전세는 80,000,000- 85,000,000원으로 매매의뢰한 사실이 확인되고 있는바, 이러한 내용은 이 건 아파트를 청구인이 140,000,000원에 취득하기 위하여 88.7.5 계약금 15,000,000원, 88.7.19 중도금 20,000,000원, 88.7.27 잔금 105,000,000원중 전세 임대보증금 80,000,000원, 은행 대출금 8,000,000원을 차감한 17,000,000원을 지급하였다는 주장이 사실이라고 판단된다고 할 것이다. 다음 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점 아파트 취득후 88.8월경 1세대 2주택 허용기간이 아파트는 1년에서 6개월로 단축된데다가 일시적으로 아파트 매매가 중단되고 청구인의 형편으로는 쟁점 아파트에 입주할 형편이 못되므로 부득이 친형에게 소개비등 수수료 3,000,000원을 더받고 양도하였으며 금융자료는 챙겨두지 않아 제시하지 못한다는 주장인바, 이 건 아파트(등기부상 매매원인일 88.9.15부터 소유권 이전 등기 접수일인 88.11.24까지) 양도당시의 시세는 같은 평수(44평형)의 것(3-4층)이 대략 180,000,000원-190,000,000원정도 호가하고 있는 것으로 전시 OO부동산의 비치장부에 나타나고 있으며, 쟁점 아파트는 1층이므로 위 시세보다는 다소 낮은가액으로 거래될 수 있었다고 추정되는 바, 이 건 아파트의 매수인이 청구인의 친형인 점과 그 당시 국세청 기준시가가 양도일로부터 2개월 전에 조정된 125,000,000원인 점을 미루어 볼때 양도가액이 143,000,000원이라는 주장은 사실로 보여지고 달리 경제적 합리성이 결여된 부적정한 것으로는 보이지 아니한다. 위와같이 이 건 아파트의 취득 및 양도가액의 실지거래가액이 확인되고 있으므로 이 건 아파트의 양도차익은 전시 규정에 따라 실지거래가액에 의거 계산함이 타당하므로 처분청이 이 건 아파트의 취득 및 양도가액을 국세청 기준시가에 의하여 결정한 당초 처분은 잘못된 것이라고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.