대물보상받은 아파트 양도가액 산정방법(경정)

[주 문] 안양 세무서장이 89.5.14 청구인에게 양도소득세 48,380,360 원 및 동방위세 7,847,810원을 부과한 처분은 소득세법 시행 규칙 제16조 제1항 제1호에 의거 양도차익을 계산하여 그 과 세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 청구인주장 청구인은 경기도 과천시 OOOOO OOOO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 처분청이 89.5.24 청구인에게 결정고지한 89년 수시분 양도소득세 40,482,550원 및 동방위세 7,847,810원에 대하여, 처분청은 청구인이 77.4.9 취득하여 소유하고 있던 서울시 OO구 OO동 OOOO OO 소재 잡종지 508.5평방미터를 주택 재개발 조합에 양도하고 대물 보상받은 OOO OOOOO OOOO OOOO와 OOOO OOOO의 분양받을 권리를 88.5.30 및 88.2.20에 OOO와 OOO에게 양도한 것과 OOOO OOOO를 88.7.19 OOO에게 양도한 사실에 대하여 위와 같이 과세하였으나, 청구인은 대물보상으로 받은 아파트를 취득할 수 있는 귄리를 양도하였다 하더라도 개인간의 거래이므로 내무부 시가표준액으로 양도차익으로 산술, 과세되어야 한다는 주장이다.

2. 국세청장 의견 도시 재개발 구역내의 토지소유자가 도시재개발시행자에 소유하던 토지등을 양도하고 그 사업시행자가 당해 구역내에서 건축한 아파트를 분양받은 후 아파트에 입주하지 아니하고 양도하거나 또는 그 아파트에 입주할 수 있는 권리를 타인에게 양도한 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이고 청구인의 경우 OO 제5구역 재개발조합의 조합원으로 참여하여 소유토지를 재개발 조합에 제공하고 그 대가로서 조합에서 신축한 아파트 3동과 상가 1동을 대물보상받아 결국 청구인이 제공한 토지에 대한 대가를 입주권으로 지급받았으므로 처분청에서 동 아파트를 취득할 수 있는 권리 및 아파트 양도에 대한 취득시기 및 가액을 당초 토지 취득일인 77.4.9로 보고 취득가액은 기준시가로 계산하여, 아파트 준공일 이전에 양도한 아파트 2동의 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도가액은 확인된 거래가액으로 하고 취득가액은 당초 토지의 기준시가로 양도차익을 결정하고, 아파트 준공일 이후에 양도한 아파트 1동은 준공후에 양도하였으므로 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 결정하고 양도소득세를 과세한 당초 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

3. 쟁점 재개발 조합에 토지를 양도한 후 대물보상받은 아파트를 양도한 경우의 양도차익 산출방법에 있다 하겠다.

4. 심리 및 판단 이 건 처분경위를 보면, 77.4.9 청구인이 취득하여 소유하고 있던 서울 OO구 OO동 OOOO소재 잡종지 508.5평방미터를 주택재개발 조합에 양도하고 대물보상받은 OOO OOOOO OOOO OOOO와 OOOO OOOO를 분양받아 88.5.30과 88.2.20에 양도하였으며 OOOO OOOO는 준공후인 88.7.19 양도한 사실에 대하여, 처분청은 준공전에 양도한 것은 아파트를 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산술, 과세하고 준공후 양도한 아파트는 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산술, 과세한 건임을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 취득 및 양도가액을 지방세법에 의한 과세시가 표준액에 의거 과세해야 한다는 주장이므로 이를 살펴본다. 도시재개발법 제49조 제2항에서 같은법 제42조에 규정한 관리 처분계획에 따라 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지 구획정리 사업법의 규정에 의한 환지로 보도록 규정되어 있고, 토지구획정리사업법 제62조 제1항에서는 환지처분의 공고가 있는 경우에는 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있는 날의 익일부터 종전의 토지로 보도록 규정되어 있으며, 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호는 실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익 계산에 있어서 토지구획정리사업법에 의한 환지지구내의 토지를 양도한 경우 그 양도차익의 계산은 종전의 토지 소유자가 환지 예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우에는 그 양도차익을 ((환지(예정)평수×양도시의 평당가액)-(종전 토지의 평수×취득시의 평당가액+기타의 필요경비))로 계산하도록 규정하고 있는 바, 청구인이 OO 제5구역 주택재개발조합의 조합원자격으로 재개발사업지구내에 편입된 청구인 소유의 쟁점토지를 동 조합에 출자하고 도시재개발법 관련 규정에 의거 쟁점토지 대신으로 취득한 쟁점아파트는 전시한 도시재개발법 제49조 제2항에서 규정한 바에 따라 환지로 보도록 되어 있고, 또한 토지구획정리사업법 제62조 제1항에서 이와같은 환지는 종전의 토지로 보도록 규정하고 있으므로 이 건 청구인은 쟁점토지 대신으로 취득한 환지를 양도한 것으로 보아야 할 것이고, 이 건 환지의 취득 및 양도가 모두 법인과의 거래가 아닌 개인간의 거래일뿐 아니라 투기거래에 해당하지도 아니하므로 이 건 환지의 양도에 대한 양도차익은 전시한 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호의 규정을 준용하여 (환지받은(받을)아파트의 토지평수×토지과세시가표준액+환지받은(받을) 아파트의 건물평수×건물과세시가표준액-(종전 토지의 평수×취득시의 토지과세시가 표준액+기타의 필요경비))의 산식에 의하여 계산하여야 할 것이다.

5. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.