대체취득한 환지등을 양도한 것으로 볼 수 있는지의 여부(경정)

[주 문] 강남세무서장이 89.5.2 청구인에게 결정고지한 88년도 과세기 간분 양도소득세 5,891,000원 및 동방위세 1,178,000원의 처분 은 소득세법시행규칙 제16조 제1항 제1호의 규정을 준용하여 양도차익을 계산하고 과세표준금액과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO에 거주하는 자로 85.10.7 청구외 OOO으로 부터 취득한 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO 소재 대지 76평방미터 및 지상건물 22평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 대신 “OO 제1구역 제1지구 주택개량 재개발조합”으로부터 배정받은 서울특별시 동작구 OO동 OOO OOOOO OO OOOO (33평형 아파트로 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 준공전인 88.3.17 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있는 바 처분청은 아파트입주권을 양도한 것으로 보고 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 89.5.2 88년도 과세기간분 양도소득세 5,891,000원 및 동방위세 1,178,000원을 결정고지하자, 이에 불복하여 89.6.8 심사청구를 거쳐 89.9.6 이 건 심판청구를 제기한 것이다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 양도한 것이므로 동 토지의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여야 하고, 이러한 청구주장이 받아들여지지 아니할 경우는 청구인이 재개발조합에 출자한 쟁점토지 대신 대체취득한 환지(쟁점아파트)를 양도한 것으로 보아 소득세법시행규칙 제16조 제1항 제1호의 규정에 따라 양도차익을 계산하여 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 47,500,000원으로 인정하여야 한다고 주장하나 금융자료등 증빙이 없어 신빙성이 없다 할 것으로 청구외 OOO에게 양도한 50,000,000원을 양도가액으로, 또한 주택개량재개발조합이 평가하여 인정한 37,918,000원을 취득가액으로 하여 양도소득세등을 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 양도한 아파트입주권이 쟁점부동산을 “주택개량재개발조합”에 출자하고, 대체취득한 환지등을 양도한 것으로 볼 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 이 건 당초처분내용과 청구주장을 견주어 보면 처분청은 청구인이 85.10.7 청구외 OOO으로 부터 취득한 쟁점부동산 대신 재개발조합으로 부터 쟁점아파트를 배정받아 이를 준공전인 88.3.17 청구외 OOO에게 양도한 것을 아파트입주권의 양도로 보아 양도가액은 청구인이 청구외 OOO에게 양도한 50,000,000원으로 하고 취득가액은 재개발조합이 청구인에게 배정한 가액인 37,918,000원으로 하여 양도차익을 계산하여 청구인에게 양도소득세를 과세하였고, 이에 대하여 청구인은 처분청이 위 양도행위를 쟁점부동산 양도로 보아 동 부동산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의해 양도차익을 계산하거나 쟁점부동산에 갈음하여 대체취득한 쟁점아파트 양도를 환지의 양도로 보아 소득세법시행규칙 제16조 제1항 제1호의 규정에 의거 양도차익을 계산하여 과세하여야 한다는 주장이다. 살피건대, 도시재개발법 제49조 제2항에서 같은법 제42조에 규정한 관리처분계획에 따라 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보도록 규정되어 있고, 토지구획정리사업법 제62조 제1항에서는 환지처분의 공고가 있는 경우에는 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있는 날의 익일부터 종전의 토지로 보도록 규정되어 있으며, 소득세법시행규칙 제16조 제1항 제1호는 실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익계산에 있어서 토지구획정리사업법에 의한 환지지구내의 토지를 양도한 경우 그 양도차익의 계산은 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우에는 그 양도차익을 (환지(예정)평수 × 양도시의 평당가액) - (종전토지의 평수 × 취득시의 평당가액 + 기타의 필요경비)로 계산하도록 규정하고 있는 바, 청구인이 OO제1구역 주택개량재개발조합의 조합원자격으로 재개발사업지구내에 편입된 청구인 소유의 쟁점부동산을 동조합에 출자하고 도시재개발법 관련규정에 의거 쟁점부동산 대신 취득한 쟁점아파트는 전시한 도시재개발법 제49조 제2항에서 규정한 바에 따라 환지로 보도록 되어있고, 또한 토지구획정리사업법 제62조 제1항에서 이와같은 환지는 종전의 토지로 보도록 규정하고 있으므로 이 건 청구인은 쟁점부동산 대신 대체취득한 환지를 양도한 것으로 보아야 할 것이고, 이 건 환지의 취득 및 양도가 모두 법인과의 거래가 아닌 개인간의 거래일 뿐만 아니라 쟁점부동산 및 아파트의 소재지가 취득 및 양도당시 특정지역으로 고시되어 있지도 아니하였으므로 이 건 환지의 양도에 대한 양도차익은 전시한 소득세법시행규칙 제16조 제1항 제1호의 규정을 준용하여 “[(환지받은(받을)아파트의 토지평수 × 토지과세시가표준액) + (환지받은(받을)아파트의 건물평수 × 건물과세시가표준액)] - (종전 토지 및 건물의 평수×취득시의 과세시가표준액 + 기타의 필요경비)” 의 산식에 의하여 계산하여야 할 것이다. (국심 89서 1233, 89.9.21 등 다수동지) 따라서 처분청에서 청구인이 쟁점부동산 대신 대체취득한 아파트를 준공전에 양도한 행위를 단순한 아파트입주권의 양도로 보아 양도소득세를 과세하였음은 위와같은 법률관계를 간과한 부당한 처분이라고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.