[요지] 주택개량재개발지구로 지정된 후에 동 지구내의 토지를 취득하였다가 관리처분계획에 의거 아파트 동·호수가 배정되자 아파트가 신축되기도 전에 입주권 상태에서 이를 타인에게 양도한 것임이 확인되고, 처분청은 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 경우로서 부동산투기거래에 해당함
[요지] 주택개량재개발지구로 지정된 후에 동 지구내의 토지를 취득하였다가 관리처분계획에 의거 아파트 동·호수가 배정되자 아파트가 신축되기도 전에 입주권 상태에서 이를 타인에게 양도한 것임이 확인되고, 처분청은 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 경우로서 부동산투기거래에 해당함
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 사실 청구인은 서울시 강남구 OO동 OOOOOO OO 소재 OOOO OOO OOOO에 거주하는 사람으로서,
(1) 청구인등(8인)은 경기도 고양군 지도면 OO리 OOOOOO OOO 임야외 3필지 15,229평방미터(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 83.6.30. 취득, 84.7.23. 양도한 후 청구인은 쟁점토지 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산, 양도소득세 446,920원 및 동 방위세 44,960원을 신고 및 납부하였으나, 처분청은 청구인등의 쟁점토지거래를 부동산투기거래라고 보아 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산, 89.3.2.자로 청구인에게 양도소득세 53,403,160원 및 동 방위세 10,734,260원을 추가로 과세하였으며,
(2) 청구인등(4인)은 서울시 동작구 OO동 OOOOOO OO 임야외 2필지 3,692평방미터(이하 “이 건 토지”라고 한다)를 85.3.27. 취득, 주택개량재개발조합에 현물출자하고 48평형아파트 입주권 10세대(이하 “쟁점아파트입주권”이라 한다)를 분양받아 이를 87.7-88.6.간 양도하였는 바, 처분청은 청구인등의 쟁점아파트입주권의 양도를 부동산투기거래라고 보아(양도소득세 공정과세위원회 의결거침) 양도가액은 쟁점아파트 입주권 실지거래가액, 취득가액은 이 건 토지 실지거래가액과 재개발조합에 추가납부한 금액으로 하여 양도차익을 결정, 89.3.2.자로 청구인에게 양도소득세 69,511,030원 및 동 방위세 13,902,200원을 과세하였는 바, 청구인은 위 처분에 불복하여 89.5.13. 심사청구를 거쳐 89.8.23. 심사청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장
(1) 청구인등(8인은) 국민주택신축목적으로 쟁점토지를 83.6.30. 취득하였으나 84년도의 주택경기침체로 인한 분양전망이 불투명하여 불가피하게 84.7.23. 실수요자인 OOOO주택조합에 양도하였는데도 처분청이 이 건 거래를 부동산투기거래로 보아 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 과세한 처분은 부당하며,
(2) 또한 청구인등(4인)이 OO동 제1구역 제2지구 주택개량재개발사업이 시행됨에 따라 동 지역내에 소재하는 청구인등의 이 건 토지를 재개발사업조합에 현물출자하고 취득한 쟁점아파트 입주권의 양도에 대해 처분청이 양도소득세를 결정함에 있어서 이 건 토지의 현물출자와 쟁점아파트 입주권 취득을 구분하여, 청구인등이 이 건 토지를 조합에 현물출자한 것은 출자시점에 조합에 유상양도한 것으로 보아야 하며, 이 경우 동 사업이 도시재개발법에 의한 재개발사업의 일환이므로 조세감면규제법 제58조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세는 면제되고, 쟁점아파트 입주권의 양도소득세는 동 조합이 분양한 금액을 취득가액으로, 양도가액은 실거래가액으로 결정하여야 한다는 주장이다.
3. 국세청장 의견
(1) 청구인은 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 기준으로 하여 양도소득세를 과세하여야 할 것이라고 주장하나, 청구인은 쟁점토지거래 이외에도 85년에 임야등을 취득하고 이를 다른 형태(아파트분양권)로 양도하는등 부동산투기혐의가 있어 처분청이 부동산투기거래라고 보아 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 과세한 것은 잘못이 없으며,
(2) 쟁점아파트 입주권은 도시재개발지역내에 있는 토지를 재개발조합에 현물출자한 대가에서 발생된 것이므로 쟁점아파트 입주권의 취득가액은 쟁점토지 취득가액과 청구인등이 조합에 현금납부한 금액의 합계로, 양도가액은 쟁점아파트 입주권 실제매매가액으로 과세한 것은 정당하다는 의견이다.
4. 쟁점 이 건의 다툼은
(1) 청구인 쟁점토지거래를 부동산 투기거래라고 보아 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 결정한 처분 및
(2) 쟁점아파트 입주권의 취득가액을 현물출자한 쟁점토지의 실지취득가액과 청구인 이 주택개량재개발조합에 추가 납부한 금액의 합계로 결정한 당초처분은 당부를 가리는 데 있다고 할 것이다.
5. 심리 및 판단 쟁점(1)에 대하여 보면, 청구인등(8인)은 국민주택신축사업을 할 목적으로 쟁점토지를 취득하였으나 83.6월-84.7월 기간동안 주택경기침체 및 향후 전망불투명등으로 불가피하게 쟁점토지를 실수요자인 OOOO주택조합에 양도하였기에 쟁점토지 거래는 부동산 투기거래가 아니라고 주장하나, 당심에서 조사한 바에 의하면, 83.6.30. 취득후 1년 1월후인 84.7.23. 양도시(등기일)까지 국민주택신축을 위한 입안·설계 또는 토지정지작업의 진전등 구체적으로 주택사업을 추진한 사실을 제시하지 못하고 쟁점토지의 지가가 1년1월 사이에 약 2.2배 정도 상승한 점을 보면, 청구인이 주택경기침체등의 이유로 주택신축사업을 추진하지 못하였다는 주장이 신빙성이 없어 보이므로, 청구인의 주장은 이유없다고 판단되어 단기전매차익을 위한 부동산투기거래로 보아 과세처분한 당초처분에 잘못이 없다고 할 것이다. 쟁점(2)에 대하여 보면, 청구인은(4인)이 공동으로 취득한 이 건 토지를 OO 제1구역 제2지구 주택개량재개발조합에 현물출자한 것은 출자시점에 조합에 동 토지를 유상양도한 것이고, 이 경우 조세감면규제법 제58조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세는 면제되어야 한다고 청구인은 주장하고 있는 바, 살피건대, 조세감면규제법 제58조 제1항 제1호에서 “도시재개발법에 의한 도시재개발 구역내의 토지등을 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 면제한다. 다만, 당해 재개발사업에 공공시설을 수반하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니한다”라고 규정하고 있으나 이는 도시재개발사업의 촉진을 위하여 동 사업구역내에 있는 토지의 양도를 용이하게 하기 위한 규정이며, 청구인과 같이 사업완료후 건축시설등을 취득할 것을 목적으로 사업구역내의 토지를 현물출자하는 경우를 의미하는 것이 아니므로 청구인의 주장은 관계법리를 오해한 것으로 이유없다고 판단되며, 또한 쟁점아파트 입주권의 취득가액을 동 주택개량재개발조합의 분양가액으로 하여야 한다는 청구인의 주장을 살펴보면, 청구인이 쟁점아파트 입주권을 취득한 것은 청구인이 동 사업지구내의 이 건 토지를 현물출자한 대가에 의한 것으로 도시재개발법 제49조 제1항의 규정에 의하여 토지구획정리사업법상의 환지에 해당되는 바, 청구인은 이 건 주택개량재개발지구로 지정된 후에 동 지구내의 토지를 취득하였다가 관리처분계획에 의거 아파트 동·호수가 배정되자 아파트가 신축되기도 전에 입주권 상태에서 이를 타인에게 양도한 것임이 확인되고, 처분청은 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 경우로서 부동산투기거래에 해당한다 하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 결정하면서 동 취득가액은 현물출자한 환지전 이 건 토지의 취득가액과 분양시 발생한 과부족 금액의 합계로 결정한 당초처분은 타당한 것으로 보이며, 청구인의 주장은 관련 규정을 오해한 것으로 이유없다고 할 것이다.
6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.