쟁점아파트 당첨권의 양도소득금액을 얼마로 할 것인지의 여부(경정)

[주 문]

1. 청량리세무서장이 89.4.17 청구인에게 한 88년도 귀속분 양 도소득세 5,500,000원 및 동방위세 550,000원의 부과처분은 양도소득금액 11,000,000원을 7,400,000원으로 하여 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 처분청은, 서울시 동대문구 O동 OOOOO에 주소를 둔 청구인 OOO(OOOOOOOOOOOOOO) 명의로 서울시 송파구 OO동 소재 OOOO OOOOOOO OOOO OOOO(40평형)가 88.1.8 당첨분양계약되었다가 88.1.21 청구외 서울시 강남구 OO동 OOO OOO 앞으로 명의변경된 사실에 대해 국세청장이 정한 아파트 당첨권의 기준시가 11,000,000원을 양도소득금액으로 하여 89.4.17 청구인에게 88년도 귀속분 양도소득세 5,500,000원 및 동방위세 550,000원을 부과처분하자, 청구인이 이에 불복하여 89.6.3 심사청구를 거쳐 89.8.10 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장 청구인은 위 아파트를 당첨받았으나 분양계약을 체결하지 아니한 채 계약이 마감되던 88.1.8 경 청구외 OOOO부동산의 대표 OOO에게 프레미엄 1,400,000원을 받고 양도하였으므로 이 1,400,000원을 양도소득금액으로 하여 이 건 부과처분이 경정되어야 한다는 주장이며, 이것이 불가한 경우에는 처분청이 그후 OOO으로 부터 이 건 당첨권을 취득한 OOO을 상대로 한 조사에서 OOO이 지급한 프레미엄을 7,400,000원으로 확인한 바 있으므로 청구인에게 최대한으로 과세하는 경우에 있어서도 위 7,400,000원에 대해서만 이를 양도소득금액으로 하여 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 이 건 아파트 당첨권을 부동산 중개업자인 청구외 OOO에게 1,400,000원의 프레미엄을 받고 양도하였다고 주장하나 이에 대한 계약서 및 증빙서류가 없는 한편, 처분청이 청구인을 부동산투기거래자로 보아 이 건 조사당시 청구외 입주자인 OOO이 당초 조사담당공무원에게 제시한 매매계약서에는 권리금이 100,000원으로 되어 있고 쌍방합의에 의한 계약으로 되어 있어 청구외 OOO이 개입한 사실이 불명하고 그리고 소득세법 제95조에 의한 자산양도차익예정신고를 하지 아니한 점 등으로 보아 전혀 신빙성이 없으며, 당시 인근 복덕방 등으로부터 조사된 거래가액과 서울지방국세청장이 객관적으로 조사한 당시 매매실례가액표상 권리금이 22,000,000원으로 현저한 차이가 있을 뿐만아니라 당시의 거래실정으로 미루어 보아 신빙성이 없으며, 또한 소득세법 제95조의 규정에 의한 자산양도차익예정신고를 이행하지 아니한 사실등에 비추어 볼 때 처분청이 88.1.21을 양도일로 보아 국세청 제4차고시 제88-2호(88.1.15)에 의하여 기준시가 11,000,000원을 양도소득으로 보아 양도소득세를 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점아파트 당첨권의 양도소득금액을 얼마로 할 것인지를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저, 본건 과세기록에 의하면 처분청은 국세청장이 정한 쟁점아파트 당첨권의 기준시가에 의하여 양도소득금액 11,000,000원으로 결정한 것임이 확인되며, 다음 관련규정인 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호와 동법시행령 170조 제4항에 의하면 당해 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의한 금액으로 하는 것이 원칙이나, 다만 예외적으로 소득세법 시행령 제170조 제4항 제1호ㆍ제2호ㆍ제3호 각호의 1에 규정한 거래로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우나 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액으로 하게 되어 있으며, 재산제세조사사무처리규정(국세청장 훈령 제980호, 87.1.26) 제72조 제3항 제2호에 의하면 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트 당첨권)를 양도하는 거래를 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호의 거래에 해당하는 것으로 규정하고 있어, 아파트당첨권 양도의 경우 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호의 국세청장이 정한 거래에 해당되므로 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 하는 것임을 알 수 있다. 이 건의 경우 청구인은 쟁점아파트 당첨권을 부동산 중개업자인 청구외 OOO에게 1,400,000원에 양도하였으므로 이 1,400,000원을 양도소득금액으로 하여야 하며, 만약 이것이 불가한 경우에는 처분청이 그후 OOO으로부터 이 건 당첨권을 취득하여 입주한 청구외 OOO을 상대로 한 조사에서 OOO이 지급한 프레미엄을 7,400,000원으로 확인한 바 있으므로, 쟁점아파트의 당첨권이 청구인과 청구외 OOO간에 직접거래되어 동 OOO이 지급한 프레미엄이 전부 청구인에게 귀속된 것이라고 보는 경우에 있어서도 동 7,400,000원에 대해서만 이를 양도소득금액으로 하여야 할 것이라는 주장인 바 살피건대,

(1) 쟁점아파트의 당첨권을 청구외 OOO에게 프레미엄 1,400,000원에 양도한 것이라는 주장에 있어서는 청구인이 이를 주장만할 뿐 매매계약서등 증빙서를 전혀 제출치 못하고 있음을 볼 때 신빙성이 없는 것으로 인정되는 한편,

(2) 처분청은 쟁점아파트의 당첨권을 취득하여 동아파트에 입주하고 있는 청구외 OOO을 상대로 한 조사에서 아파트분양대금중 기부금(7,100,000원)과 계약금(10,700,000원)만 불입된 상태의 아파트당첨권을 OOO이 25,200,000원에 취득하였음을 조사함으로써 OOO이 프레미엄으로 지급한 금액이 7,400,000원(25,200,000원 - 7,100,000원 - 10,700,000원 = 7,400,000원)임을 확인한바 있는 데 첫째, OOO이 위 취득대금을 지급한 영수증에 의하면 청구외 OOO으로 부터 쟁점아파트 당첨권을 취득한 것으로 되어 있으나 처분청의 당초조사시 OOO은 비록 거래대금이 프레미엄 100,000원으로 기재되어 있었지만 OOO(이 건 청구인)으로부터 쟁점아파트 당첨권을 취득한 것으로 되어 있는 88.1.17 자 매매계약서를 제시했던 사실과 둘째, 쟁점아파트의 분양계약 및 명의변경관계기록에 의하면 쟁점아파트는 청구인 명의로 88.1.8 분양계약체결되었다가 88.1.21 청구외 OOO 앞으로 명의변경되었음이 확인되며, 셋째, 청구주장에 의하면 청구인이 청구외 OOO에게 쟁점아파트 당첨권을 양도했다는 주장은 사실이 아닌 것으로서 OOO을 개입시킨 것은 위장이고 실지로는 OOO에게 직접 양도한 것으로 심증이 가는 점등에 의할 때 청구외 OOO이 지급한 프레미엄 7,400,000원은 청구인에게 지급한 것으로서 청구인은 쟁점아파트 당첨권을 청구외 OOO에게 프레미엄 7,400,000원에 양도한 것으로 확인된다 하겠으며,

(3) 이 건 양도자산은 아파트당첨권으로서 앞의 관련규정에서 본바와 같이 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 국세청장이 정한 거래에 해당되는 것으로 실지거래가액이 확인되는 경우에는 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 하는 것인점등, 이상 내용을 모아 볼 때, 이 건 청구인이 양도한 쟁점아파트 당첨권의 프레미엄은 7,400,000원으로서 그 양도소득금액이 7,400,000원이라 할 것이다. 따라서 이 건 양도소득금액을 국세청의 기준시가에 의하여 11,000,000원으로 한 처분은 부당한 반면, 실지거래가액에 의한 7,400,000원으로 경정하는 것이 정당한 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장에 일부는 이유 있고 나머지는 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.