청구인이 쟁점토지에 주택을 신축하여 양도한 사실이 확인되는지 여부(취소)

[주 문] 26,523,190원 및 동 방위세 5,304,630원의 처분은 이를 취소한

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 양천구 OO동 OOO OOOOOOOOO OOOOO OOOO에 거주하는 자로서 서울시 강동구 OO동 OOOOO 대지 270.3평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)에 건물 556.3평방미터를 86.7.14. 신축하여 86.10.20. 양도한데 대하여, 처분청은 전시한 단독주택을 청구인이 신축양도한 것으로 보고 비과세하였으나 자체점검에서 쟁점토지가 85.12.30.자로 매매예약에 기인한 소유권이전 청구권 가등기가 되어 있다 하여 가등기된 85.12.30.을 쟁점토지의 양도일로보아 89.1.16. 청구인에게 양도소득세 26,523,190원 및 동 방위세 5,304,630원을 경정고지하자 청구인은 이에 불복하여 89.5.9. 심사청구를 거쳐 89.8.14. 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장 청구인은 서울시 강동구 OO동 OOOOOOO 전 488평을 75.5.10. 취득하여 소유하고 있던 중 토지구획정리로 인하여 3필지로 환지분할(OO동 OOOOO 233평방미터, OO동 OOOOOO 188평방미터, OO동 OOOOO 270.3평방미터)되어 그중의 하나인 쟁점토지 OO동 OOOOO 대지 270.3평방미터에 주택을 신축하려고 하였으나 자금이 부족하여 청구외 OOO에게 쟁점토지를 가등기하여주고 40,000,000원을 차용하여 86.3.3. 건축허가를 득하여 동 건물을 신축한 후 86.7.14. 준공검사를 필하였으나 당시 청구인이 거주하던 OO동 OO아파트의 임차보증금이 회수되지 아니하여 청구인이 입주할 수 없었던 차에 채권자인 청구외 OOO로부터 채무상환독촉과 입주를 희망하므로 86.6.19. 청구외 OOO을 잠정적으로 입주케 하였다. 한편, 계속되는 건축자재 및 노임체불의 독촉이 있어 86.8.23. 청구외 OOO로부터 40,000,000원을 추가차용하고 건물까지 가등기하여 일체의 건물신축에 따른 자재대금을 지불하였으나 기존의 은행채무와 청구외 OOO의 채무상환독촉으로 주변의 부동산중개소에 매도할것을 의뢰하고 있던중 86.9.25. 청구외 OOOO과 매매계약을 체결하고 매매대금 255,000,000원에 계약금 20,000,000원을 받아 청구외 OOO에게 주고 중도금 및 잔금은 청구외 OOO이 받아서 채무를 정산후 잔액은 청구인에게 지불키로 당사자간에 합의하고 86.9.26. 가등기를 말소하였고 86.10.15. 중도금 80,000,000원중 50,000,000원은 청구외 OOO의 채무상환에 충당하고 잔여금 30,000,000원에서 OO은행 OO지점 대출금 잔액 15,217,246원을 상환 완료하고 잔여금은 86.10.17. 청구인 통장에 입금시킨 사실등이 청구인의 예금통장과 OO은행 OO지점 대출금 상환시 매수인 청구외 OOOO으로부터 주택양도대금으로 받은 수표 5매(OO은행 OO지점 발행수표)에서도 확인이 되고 있고, 또한 청구인이 건물신축시 가입한 노동청 산재보험가입 영수증 및 건축자재매입영수증과 레미콘 사용세금계산서등에 의하여 청구인이 직접 건물을 신축한 사실이 입증되고 있다. 처분청은 위와 같이 청구인이 쟁점토지를 가등기한후 주택신축자금을 청구외 OOO로부터 차용하고 동 주택의 양도대금으로 청구외 OOO의 채무를 변제하고 가등기를 말소한 사실등을 확인하지 아니하고 단지 청구외 OOO 명의로 가등기 되었다 하여 그 가등기일을 쟁점토지의 양도로 간주하여 이 건 과세함은 금전대차를 양도로 오인한 채증법칙에 위배된 처분이다. 따라서 청구인이 양도한 이 건 주택은 소득세법 제5조 제6호(자)및 동법 시행령 제15조 제1항 제1호의 규정에 의한 1세대1주택에 해당되므로 처분청이 가등기일을 양도로 간주하여 과세한 처분은 부당하므로 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 당초 조사관서인 OO세무서장의 관계기록에 의하면, 청구인으로부터 이 건 토지 및 건물의 소유권을 이전받은 청구외 OOOO과 그의 처 OOO의 확인서 및 영수증을 보건대, 청구외 OOOO은 이 건 부동산을 86.9.25. 청구외 OOO로부터 255,000,000원에 취득하였으며, 매매대금을 청구외 OOO에게 지불하고 그로부터 영수증을 교부받았다고 진술하여 영수증 사본을 제시하였고 이 건 매매와 관련한 매매계약서의 매도인 전화번호(OOOOOOOO)는 OOO 소유전화이며, 인근복덕방(OO공인중개사사무소)에 탐문한 바, 이 건 건물의 실건축주가 청구외 OOO로 판명되며 이 건 건물이 준공(86.8.16)되기 이전인 86.6.19.부터 청구외 OOO이 입주하며 거주하고 있으며, 청구인이 거주하지 않고 있는 사실등 여러 정황으로 볼 때, 청구인은 대지 270.3평방미터를 청구외 OOO에게 85.12.30. 양도하고 그 소유권을 이전등기하는 대신 매매예약에 기인한 소유권이전청구권 가등기를 경료하고 위 지상에 이 건 건물을 신축코자 청구인 명의로 건축물 신축허가를 득하여 완공하여 청구인 명의로 소유권보존등기한 후 청구외 OOO 명의로 소유권이전등기를 경료하지 아니한 상태에서 청구외 OOOO에게 미등기 전매하였음이 틀림없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청OO 다툼은 청구인이 쟁점토지에 주택을 신축하여 양도한 사실이 확인되는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 관련 법령을 보면, 소득세법 제5조(비과세소득) 제6호(자)에서 “대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 10배를 넘지 아니하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”은 소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고, 동법 시행령 제15조(1세대1주택의 범위) 제1항에서 “법 제5조 제6호(자)에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 1년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다”고 하면서 그 제1호에서 “단독주택을 신축하여 양도하는 경우”에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니하도록 규정하고 있다. 살피건대, 청구인이 쟁점토지에 건물을 신축하여 양도한 주택이 전시한 법령에서 규정한 단독주택을 신축하여 양도한 경우에 해당되어 그 소득에 대한 양도소득세를 부과하지 아니하여야 되는지 여부를 본다. 첫째, 청구인은 쟁점토지에 주택을 신축하고자 86.1월에 건축허가를 신청하여 강동구청장으로부터 86.3.3.자 청구인 명의 건축허가서(강동구청허가 제46호)를 교부받아 동 주택을 신축하여 86.7.16.자로 준공검사필증(강동구청 제162호)을 교부받았음이 관련자료에 의하여 확인되고 있고, 쟁점토지등기부등본을 보면, 청구인은 청구외 OOO에게 쟁점토지에 대하여 매매예약에 의한 소유권이전청구권보전가등기를 86.1.7.자로 결정하여주고 이를 86.8.6. 해제하였으며, 다시 쟁점토지와 건물에 대하여 86.8.28. 매매예약에 의한 소유권이전청구권보전등기를 결정하여 주었다가 이를 86.9.26. 해제한 사실이 각각 확인되고 있는 바, 이는 청구인이 주택신축자금의 부족분을 청구외 OOO로부터 차용하고 쟁점토지등을 가등기하여 준 것이라는 청구주장이 있고, 둘째, 청구인이 동 주택을 신축하기 위하여 근로자보험을 위한 산업재해보상보험에 가입하여 노동부 서울동부지방사무소에 보험금 521,140원을 86.3.4.자 납입한 영수증과 86.3.8-9.13. 기간에 건재, 시멘트, 타일등 건축자재매입대금으로 4,236,420원을 지급하고 청구외 OO건재 대표 OOO (OO동 OOOO 소재)등으로부터 교부받은 간이세금계산서 5매와 청구외 OO산업 OO레미콘에게 레미콘 사용료(부가가치세 포함)로 86.3.31.자 6,176,540원, 86.5.31.자 4,963,530원, 86.6.30자 1,868,290원, 합계 13,008,360원을 지급하고 교부받은 세금계산서 3매 에서 청구인이 공급받는자로 기재된 사실등으로 보아 청구인의 동 주택신축을 위한 건축자재매입사실이 확인된다 할 것이며, 셋째, 청구인과 양수자 OOOO이 86.9.25.자 계약한 동 주택의 매매계약서에 의하면, 매매대금을 255,000,000원으로 하고, 계약금은 20,000,000원, 중도금 80,000,000원은 86.10.20에, 잔금 155,000,000원에서 전세금을 제외한 나머지 86,000,000원을 86.11.10.에 각각 지급하기로 약정하였음을 알 수 있으나 양수자 OOOO이 중도금 80,000,000원은 86.10.15.에 잔금 86,000,000원은 86.10.20.에 미리 지급함으로써 청구인으로부터 매매대금수령을 위임받은 청구외 OOO이 동 대금을 수령하여 자기가 청구인으로부터 받을 채권액을 공제하고 나머지 금액만을 청구인에게 지불하였다는 확인서를 제시하고 있고, 양수자 OOOO이 86.10.15.자 지급한 중도금 80,000,000원중 OOOO 예금통장(구좌번호 OOOOOOOOOOOOO)에서 인출된 자기앞수표 5매(수표번호 O OOOOOOOOOOOOOOOOO, OOOO은행 OO동지점 발행)가 OOOO은행 OO동지점의 청구인 대출금 15,000,000원에 대한 변제금액으로 86.10.15.자 입금된 사실이 당심에서 조회한 결과 확인되며, 또한 청구인 명의의 신탁형 증권저축통장(OOOO신탁 OO지점 계좌번호 OOOOOOOOOOOOO)에 86.10.17.자로 8,000,000원이 입금된 사실이 확인되고 있는 바, 이는 위 매매대금을 청구인이 수령하였다는 사실을 뒷받침하고 있다 할 것이고, 넷째, 청구인이 쟁점토지에 건물을 신축하여 동 건물중 점포를 청구외 OOO에게 전세보증금 11,000,000원에 86.5.28.자 전세계약을 체결한 사실이 관련자료에 의하여 확인되고 있고, 청구인이 쟁점토지와 함께 환지분할된 OO동 OOOOO 대지 233평방미터에 건물 353.90평방미터를 신축하여 84.1.30. 보전등기한 후 84.11.19. 청구외 OOO에게 양도하고, OO동 OOOOO 대지 188평방미터에 건물 249.18평방미터를 신축하여 84.7.24. 보존등기한 후 85.7.22. 청구외 OOO에게 양도한 사실이 토지 및 건물등기부등본에 의하여 확인되고 있으며, 다섯째, 처분청이 이 건 과세근거로 한 것중 하나인 양수자 OOOO과 그의처 OOO의 87.2.5.자 확인서에서 양수자 OOOO과 그의처 OOO가 청구외 OOO로부터 동 주택을 취득하였다고 한 사실은 처분청 조사공무원의 요청에 의하여 양수자 OOOO이 일본에 가고 부재중일때 그의처 OOO가 내용을 잘 모르고 도장만 찍은 것이라고 하면서 청구인이 청구외 OOO과의 채무정리상 동 주택매매대금의 수령을 청구외 OOO에게 위임하였기 때문에 청구외 OOO에게 매매대금을 지급하고 영수증을 교부받은 것이라고 89.2.15자 확인서에서 당초 확인서 내용을 번복하고 있고 이러한 사실은 당초 확인서상의 양수자 성명을 OOOO으로 조사공무원이 오기한 사실로 미루어 보아 당초 확인서 작성시 사실관계 조사가 미흡하였음이 입증되고 있는등 위와 같은 제사실을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점토지에 건물을 신축하여 청구외 OOOO에게 양도한 것이라는 청구주장은 이유있다 할 것이므로 전시한 법령에 의하여 이 건 양도소득세를 비과세로 결정함이 정당하다 할 것이다. 따라서 이 건 처분청이 쟁점토지의 가등기일 85.12.30.을 쟁점토지 양도일로보고 청구인에게 과세한 처분은 사실관계조사를 소홀히한 부당한 처분이므로 이를 취소하여야 한다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.