부동산투기거래로 보아 양도소득세를 추가로 결정고지한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울특별시 종로구 OO동 OOOOOO OO에 거주하는 사람으로서 서울특별시 서초구 OO동 O OOOOOO 소재 임야 6,150평방미터등 6필지 2,195평방미터를 86-88년 사이에 양도한 사실에 대하여, 처분청은 이 건 거래를 투기거래로 보아 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산가액으로 하여 89.5.16 양도소득세 226,397,940원 및 동방위세 45,279,580원을 추가로 경정고지하자 청구인은 이에 불복하여 89.6.27 심사청구 하여 89.8.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 77-78년에 취득하여 86-88년 양도할 때까지 대부분 10년 이상 장기 보유하였고 취득당시에는 쟁점토지 지역이 투기지역도 아니었으며 청구인이 쟁점토지를 양도한 토지는 골프장건설을 위하여 다른 토지를 대체 취득할 목적이었고 또한 쟁점토지 양도후 처분청에 기준시가에 의하여 적법하게 자산양도차익예정신고 및 자진납부하였는데 이 건 거래를 투기거래로 보아 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득세를 추가로 결정고지함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건의 경우 청구인은 7필지의 부동산을 양도하였으며 89.3.30 공정과세위원회에서 부동산투기자로 보아 확인된 실지거래가액을 양도가액으로 하고 취득가액은 환산가액에 의하여 양도차익을 계산하여 전시한 세액을 부과한 당초처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 이 건 거래를 부동산투기거래로 보아 양도소득세를 추가로 결정고지한 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 이 건의 과세경위를 보면, 처분청은 청구인이 양도한 쟁점토지거래를 투기거래로 보아 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산가액으로 하여 이 건 양도소득세를 추가로 경정고지하였음을 알 수 있다. 먼저 이 건 관련법령규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항에서 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고 동법 제45조 제1항 제1호에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이라고 규정하고 있으며 동법시행령 제170조 제4항에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 동법 제23조 제4항 단서 및 동법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우라고 규정하고 있으며, 동조 제1항 단서에서 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가(환산가액)에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있으며, 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제675호, 78.8.16 시행 및 국세청훈령 제916호 84.1.1 시행) 제72조 제3항 제5호에서 국세청장, 지방국세청장 및 세무서장의 부동산거래 특별조사나 관계기관의 조사로 제1호 내지 제4호에 준하는 투기거래로 판명된 거래는 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있다고 규정하고 있고, 동 규정(국세청훈령 제980호, 87.2.16 시행) 제72조 제3항 제8호에서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법시행령 제170조 제9조 및 동법시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래자로 인정한 때는 실지거래가액에 의하여 과세하도록 규정하고 있다. 한편, 청구인은 쟁점토지를 77-78년에 취득하여 86-88년 양도할 때까지 대부분 10년 이상 장기간 보유하였고 쟁점토지 양도후 처분청에 기준시가에 의하여 적법하게 자산양도차익예정신고 및 양도소득세 등을 자진납부하였는데 이 건 쟁점토지의 거래를 투기거래로 보아 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산가액으로 과세함은 부당하다는 주장이다. 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 10년 이상 장기간 보유하였고 쟁점토지 양도대금으로 골프장건설을 위하여 기존의 청구인 소유토지의외에 부족한 타인토지를 대체 취득하였으므로 투기거래가 아니라고 주장하나 일반적으로 부동산투기거래에 해당되는지의 여부는 각 거래별로 당해 부동산의 보유기간 및 그 동안의 운용상황, 취득 또는 양도하게된 불가피한 사정이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단하게 되는 바, 쟁점토지의 양도시점은 86-88년이고 매입한 취득토지의 매입시점은 대부분 83년이므로 일반적인 거래관행에 비추어 볼 때 대체 취득하였다고 보기 어려우며 또한 쟁점토지 운용상황을 보더라도 지목이 임야 및 나대지 상태로서 청구인이 직접 사용한 사실이 없으며 쟁점토지의 양도회수나 그 규모로 보더라도 투기거래가 아니라고 보기는 어렵다고 하겠다. 따라서 처분청이 이 건 쟁점토지거래를 투기거래로 보아 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산가액으로 과세한 처분은 타당하다 하겠다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.