토지의 취득가액과 양도가액으로 하여 양도소득세등을 과세한 처분의 당부(경정)

[참조결정] 국심1988서0601

[주 문] 성동세무서장이 89.2.15 청구인에게 한 양도소득세 118,039,910원 및 동 방위세 23,607,980원의 부과처분은 취득 가액을 1,733,975원, 양도가액을 159,259,100원으로 하여 이를 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 중구 OO동 OOOOOO에서 거주하는 사람으로, 청구인이 74.2.21 같은시 송파구 O OOOO, 같은곳 O OOOO 소재 임야 700평방미터(환지전면적 2,264평방미터, 이하 “쟁점 토지”라 한다)를 OOOO은행(대리인 OO공사)으로부터 1,227,767원에 취득하여 87.12.29 청구외 OOO에게 275,600,000원에 양도한데 대하여, 처분청이 쟁점 토지의 양도차익계산에 있어서 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 하여 89.2.15 양도소득세 118,039,910원 및 동 방위세 23,607,980원을 부과처분하자, 청구인은 이에 불복 89.4.12 심사청구를 거쳐 89.7.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 74.2.21 OOOO은행의 대리인인 OO공사로부터 쟁점 토지를 취득하여 87.12.29 개인에게 양도한 후 88.2.1 양도차익예정신고와 동시에 자진납부를 적법하게 이행하였고 88.4.30 처분청으로부터 취득가액은 실지거래가액으로, 양도가액은 확인할 수 없으므로 소득세법시행령 제170조 제1항 단서규정에 따라 환산한 가액으로 예정결정하였다는 통지를 받았는데, 처분청이 다시 매수자에게 실지거래가액을 확인하여 취득가액 및 양도가액을 모두 실지거래가액으로 하여 과세하였음은 부당한 바, 쟁점 토지는 취득일이 74.2.21 이므로 75.1.1 취득한 것으로 의제 하여야 하고 75.1.1 현재의 기준시가와 실지취득가액에 74.2.21부터 74.12.31까지의 도매물가상승율을 감안한 금액중 큰 금액을 취득가액으로 하여야 하며, 이러한 취득가액은 실지거래금액은 아니므로 양도가액도 실지거래금액이 아닌 기준시가에 의한 금액으로 하여 이 건 부과처분을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 먼저 양도소득금액의 결정에 관한 법령규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항과 제45조 제1항에서 [양도 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한다. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다]라고 규정하고 있으며 대통령령이 정하는 경우를 같은법 시행령 제170조 제4항 제1호에서 [국가·지방자치단체·기타법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우]라고 규정하고 있음을 볼 때, 처분청이 청구인이 양도한 쟁점 토지의 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인하고 양도소득금액을 결정한 당초처분은 달리 잘못이 있다고 할 수 없으며, 또 같은법 제127조에서 [제117조 내지 제120조의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 결정한 후 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 때에는 정부는 즉시 그 과세표준과 세액을 경정한다]고 규정하고 있어 처분청의 당초 결정이 오류임을 발견한 때에는 확인된 사실에 따라 경정할 수 있음을 알 수 있다. 따라서 처분청이 청구인의 87년 귀속 양도소득금액을 결정하면서 당초 쟁점 토지의 취득가액만이 확인되고 양도가액이 확인되지 아니하여 그 양도가액을 환산가액으로 결정하였었으나, 그 이후 처분청이 쟁점 토지의 양도가액이 275,600,000원임을 조사 확인하여 당초결정의 오류가 있었음을 발견, 소득세법 제127조의 규정에 의하여 양도 및 취득가액을 확인된 실지거래가액으로 경정한 이 건 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 확인된 실지거래가액을 쟁점 토지의 취득가액과 양도가액으로 하여 양도소득세등을 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 사실관계를 보면, 청구인이 OOOO은행 소유인 서울특별시 성동구 OO동 O O 소재 임야 11,900평을 취득하기 위하여 OOOO은행의 대리인인 OO공사와 부동산 매매계약을 체결함에 있어서 매매대금을 21,350,000원으로 하고, 계약일인 73.8.21 계약보증금 2,135,000원을 지불하고 나머지 대금은 74.2.21자로 4,815,000원, 74.8.21자로 4,800,000원, 75.2.21자로 4,800,000원, 75.8.21자로 4,800,000원을 지불하기로 하는 연불조건에 의한 부동산 매매계약을 체결하여 청구인이 대금을 완납한 후 75.9.24 매매를 원인으로 75.10.11 위 임야 11,900평의 소유권을 취득하였으며 위 임야는 75.11.11 과 85.10.10 2차에 걸쳐 분할되어 쟁점 토지인 같은곳 O OOOO 임야 1,132평방미터, O OOOO 임야 1,132평방미터로 되었고 쟁점 토지는 82.3.25 구획정리시행되면서 700평방미터의 환지예정지로 지정되었으며, 환지예정지로 지정된 쟁점 토지 700평방미터는 87.12.29 매매를 원인으로 청구외 OOO에게 양도되었음이 쟁점 토지의 등기부등본, 토지대장등에 의하여 확인되고 있다. 다음으로 과세처분내용과 청구인의 주장을 보면, 처분청은 청구인이 당초 취득한 11,900평의 취득가액 21,350,000원에서 평방미터당 취득가액을 542.30원으로 산출하여 쟁점 토지면적 2,264평방미터의 취득가액을 1,227,767원으로 인정하고 양도가액은 거래상대방을 조사하여 확인한 275,600,000원으로 하여 이 건 과세처분하였음이 처분청의 조사서에 의하여 확인되며, 이에 대하여 청구인은 88.2.1 쟁점 토지 양도에 따른 양도소득세와 방위세를 자잔신고납부함에 있어 취득가액은 실지거래가액인 1,227,767원, 양도가액은 기준시가에 의한 환산가액인 29,683,514원으로 계산하여 양도소득세 9,238,200원 및 동방위세 1,847,640원을 자진신고납부하였으나 처분청이 위와같이 양도시의 실지거래가액을 확인하여 이 건 부과처분하자 이에 불복하면서 쟁점 토지는 연불조건 취득으로서 첫회 부불금 지급일인 74.2.21이 취득일이므로 75.1.1을 취득일로 보아야 하며 취득가액과 양도가액 모두를 기준시가에 의한 금액으로 하여 당초처분을 경정하여야 한다고 주장하고 있음을 알 수 있다. 살피건대, 쟁점 토지 취득일인 74.2.21에 대하여는 서로 다툼이 없으므로 이러한 경우 양도자산의 양도차익을 어떻게 산출한 것인지가 문제되므로 먼저 관계규정으로 보면, 소득세법 부칙(74.12.31 법률 제2705호) 제16조(양도자산의 취득시기에 관한 의제)에는 “제23조에 규정하는 자산중 토지·건물로서 1974년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1975년 1월 1일에 취득한 것으로 본다”고 규정되어 있고, 소득세법 시행령 부칙(74.12.31 대통령령 제7458호) 제9조(양도자산 취득가액에 관한 경과조치)에는 “1974년 12월 31일 이전에 취득한 자산의 취득가액은 1975년 1월 1일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 1975년 1월 1일 현재의 기준시가. 이하 같다)에 의하여 평가한 가액으로 한다. 다만, 1974년 12월 31일 이전에 취득한 자산의 실지거래된 취득가액에 1974년 12월 31일까지의 보유기간에 의한 도매물가상승율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액이 1975년 1월 1일 현재의 시가에 의하여 평가한 가액보다 많은 경우에는 그 많은 금액을 취득가액으로 한다”고 규정되어 있으며, 소득세법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제1항 본문에는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정되어 있는 바, 결국, 74.12.31 이전에 취득한 자산의 경우 75.1.1 현재의 시가를 알 수 있다면 이 시가가 실지취득가액이 되므로 그 양도가액 역시 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정 할 수 있는 것이지만, 74.12.31 이전에 취득한 자산의 75.1.1 현재의 시가를 알 수 없다면 75.1.1 현재의 기준시가(또는 물가승상감안금액이 이 기준시가보다 큰 경우에는 물가상승감안가액)에 의하여 취득가액이 결정되므로 양도가액 역시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다고 해석하는 것이 소득세법 시행령 부칙 제9조의 입법취지에 비추어 볼 때 타당하다고 할 것이다(동지, 국심 88서601, 88.10.25). 따라서 이 건의 경우 청구인은 쟁점 토지를 74.2.21 취득하였으나 의제취득일인 75.1.1 현재시가를 알 수 없으므로 이날의 기준시가인 1,369,493원(2,264평방미터×604.9원, 45등급)과 74.2.21 실지거래된 취득가액 1,227,767원에 이날로부터 74.12.31까지의 도매물가상승율 41.23%를 가산한 금액 1,733,975원중 많은 금액인 1,733,975원을 취득가액으로 하고 양도가액은 양도당시의 기준시가인 159,259,100원(700평방미터×47,300×4.81)으로 하여 양도차익을 산정하여야 할 것이므로 청구인의 주장은 이유 있다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.