청구인이 쟁점 토지를 양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부(경정)

[주 문] 89.1.17 도봉 세무서장이 청구인에게 결정고지한 89년도 수시 분 양도소득세 3,891,570원 및 동방위세 778,310원의 처분은 청구인 지분 종전 토지에 대하여는 취득 및 양도가액을 기준 시가로 계산하되 취득시의 등급은 64등급으로 계산하고 청구 인 지분 종전 토지에 대한 과도 면적에 대하여는 취득일을 87.6.29로, 양도일은 88.6.13로 하되 그 취득가액은 청구인 지 분 환지 청산금으로, 양도가액은 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호(다)목의 규정에 의한 환산가액으로 하여 당해 과세 표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 청구인 주장 청구인은 서울시 도봉구 OOO동 OOOOO OOO에 주소를 둔 사람으로서 89.1.17 처분청이 청구인에게 결정고지한 89년 수시분 양도소득세 3,891,570원 및 동방위세 778,310원에 대하여, 처분청은 청구인이 OOO시 OOO동 OOOOO OO 대지 557평방미터중 청구인 지분 149.9평방미터(이하 “이 건 토지”라 한다)를 88.6.13 청구외 OOO에게 양도한 사실에 대하여 기준시가에 의거 과세하였으나 이 건 토지는 환지된 토지로서 환지 확정전인 1978.3.30 매매하였으나, 청구인외 7인의 공유 토지로서 공유자간의 환지 청산금 문제로 협의가 이루어지지 않아 환지촉탁등기를 이행치 못하다가 87.6.29 협의가 이루어져 환지 청산금을 납부하고 88.6.13 소유권 이전 등기를 해준것인바, 청구인은 78.3.10 이건 토지뿐 아니라 지상건물 12.74평도 함께 양도하였으므로 조세 채권시효가 완성된 것임에도 이 건 토지만은 88.6.13 양도한 것으로 보아 과세한 것은 부당하고 또한 이 건 토지의 취득가액 산정은 64.4.10 취득분이므로 75.1.1 현재의 등급인 64등급으로 계산하여야 함에도 이를 158,699원으로 한 것은 착오이고 더우기 이 건 토지의 환지청산금을 필요경비로 인정하여야 함에도 이를 인정치 않고 과세한 것도 잘못되어 있다는 주장이다.

2. 국세청장 의견 청구인의 주장처럼 78.3.30 양도가 이루어졌다면 그 날을 기준으로 자산 양도차익 예정 및 확정신고를 하였어야 함에도 신고한 사실이 없었으며 제시된 부동산 매매계약서에는 소개인도 없는 계약서로서 그 거래를 입증할 수 있는 금융자료등의 제시가 없을 뿐만 아니라 이 건 토지는 환지 대장에 의하면 76.9.28 환지 처분 76.11.1자로 구획정리 완료된 상태에서 소유권 이전 등기가 늦게 할 하등의 이유가 없어 보인다. 따라서 처분청이 이 건 토지의 소유권 이전 원인일인 88.6.13일자를 양도시기로 보아 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 쟁점 청구인이 쟁점 토지를 88.6.13 양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부에 있다 하겠다.

4. 심리 및 판단 이 건 처분 경위를 보면 청구인이 보유하고 있었던 쟁점 토지가 88.6.13 양도된 사실에 대하여 처분청은 청구인이 자산 양도차익 예정신고를 하지 않았다 하여 기준시가에 의거 이 건 양도소득세등을 고지한 것임을 알 수 있고 이에 대하여 청구인은 이 건 토지는 지상건물과 함께 78.3.30 양도한 것이므로 조세 채권 소멸 시가 완성되었다는 주장이나 청구인이 제시한 부동산 매매계약서는 소개인도 없는 계약서로서 그 거래를 입증할 수 있는 금융자료등의 제시가 없으며, 또한 이 건 토지는 환지 대장에 의하면 76.9.28 환지 처분되어 76.11.1 구획정리 완료된 상태임에도 공유자간의 환지 청산금 문제로 등기가 10년이상 지연되었다는 청구주장을 신빙성있는 것으로 보기는 어렵다고 보여진다. 따라서 쟁점 토지를 88.6.13 양도한 것으로 보아 과세한 당초 처분은 타당한 것으로 판단된다. 그러나 처분청에서 이 건 토지의 취득가액을 48등급으로 계산하였으나 64.4.10 취득한 토지이므로 토지대장상의 75.1.1 현재 등급인 64등급으로 계산하여야 함에도 이를 48등급으로 계산한 것은 잘못되었으며 또한 소득세법 시행령 제94조 제4항 제1호의 규정에 의하면 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우 취득당시의 등록세 과세표준액에 100분의 7을 곱한 금액을 필요경비로 계상하도록 되어 있는 규정에 따라 처분청에서 필요경비를 계상하였음이 결정결의서에 의거 확인되고 있어 환지청산금을 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장은 이유없다고 판단된다. 다만 청구인이 64.4.10 취득한 종전 토지에 대한 환지 처분(76.9.28)으로 과도 면적이 발생되어 환지청산금 1,124,000원(공유지분 포함)을 87.6.29 OOO 시장에게 납부한 사실이 환지 대장 및 영수증에 의거 확인되고 있어 이 건 환지토지의 거래 형태와 거래시기에 대하여 살펴보면, 이 건 환지 토지 중에서 종전 토지의 권리 면적에 대하여는 64.4.10 개인으로부터 취득하였다가 88.6.13 개인에게 양도한 것으로, 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기는 의제 취득일인 75.1.1로 양도일은 88.6.13로 하고 그 거래 형태는 개인과의 거래로 보아야 하고 청구인 지분 과도 면적에 대하여는 청구인이 OOO 시장에게 환지청산금을 지급하고 교부받은 것을 개인에게 양도한 것으로 그 취득시기는 환지 청산금을 납부한 87.6.29로, 양도시기는 권리면적의 양도시기와 동일한 88.6.13로 하며, 그 거래형태는 지방자치단체로부터 취득하였다가 개인에게 양도한 것으로 보는 것이 합당하다 하겠다. 거주자에 대한 양도차익 계산방법을 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호, 동법 시행령 제170조 제1항, 제4항 제1호 및 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정을 종합하여 보면, 개인과의 거래분에 대한 양도차익 계산을 기준시가에 의하고 취득 및 양도중 하나가 국가, 지방자치단체, 또는 법인과의 거래이고, 또 다른 하나가 개인과의 거래로 실지거래가액을 확인할 수 없는 때는 지방자치단체등과의 실지거래가액과 이를 환산하여 계산한 기준시가(이하 “환산가액”이라 한다)를 취득 및 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하도록 되어 있는바, 전시 거래사실과 관련 규정에 의한 양도차익 계산방법을 모두어 보면, 이 건 청구인 지분 환지토지에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 청구인 지분 종전 토지에 대한 권리면적에 대하여는 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 계산하여야 할 것이나 과도면적에 대하여는 OOO시장에게 87.6.29 납부한 청구인 지분청산금을 취득가액으로 하고, 양도가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 계산함이 타당하다고 판단된다.

5. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.