토지가 8년이상 자경농지에 해당되는지의 여부와 양도가액을 11,700,000원으로 볼 수 있는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1983서0609

[주 문] 강서 세무서장이 89.1.15자 청구인에게 결정고지한 ’89수시분양도소득세 6,236,490원, 동방위세 1,247,290원은 쟁점 토지의양도차익을 11,700,000원으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울 양천구 OOO동 OOOOOOO에 주소를 둔 사람으로 69.3.27 취득한 전남 여천군 율촌면 OO리 OOOOOOO외 2필지 답 3,878평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 88.6.15 양도하고 처분청에 이 건 자산 양도차익 예정신고를 하지 않은바, 처분청은 89.1.15 쟁점 토지가 양도당시 국세청장의 특정지역으로 고시된 지역이므로 양도가액은 특정 배율방법에 의한 기준시가로 산출한 36,235,838원으로, 취득가액은 환산가액 9,525,613원으로 하여 양도차익을 산출하여 청구인에게 89수시분 양도소득세 6,236,490원 동방위세 1,247,290원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 89.3.14 심사청구를 거쳐 89.6.19 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장 주청구로서 쟁점 토지는 69.3.27 청구인의 망부가 간척지 논을 매입하여 73.12월까지 경작하였으며 그후 부의 친구인 청구외 OOO씨에게 쟁점 토지의 관리를 부탁하여 농약살포, 비료주기등을 도와주었으며 경작비용(인부 품삯·비료대·농약대등)은 청구인이 전액 부담하였고 OOO씨가 사망한 87.12월 이후 그의 아들 OOO에게 관리를 부탁하였다가, 그에게 88.6.15 양도한 것으로 쟁점토지는 양도시까지 19년 소유하였으며 경작에 필요한 비용들을 청구인이 직접 부담한 것으로 8년이상 계속 청구인 책임하에 자경한 농지의 양도이므로 양도소득세가 비과세 되어야 할 것이며, 예비적 청구로서 상기 농지세 비과세 증명, 사실 확인서등의 자료에 의하여 자경농지임이 확실함에도 비과세가 곤란하다고 판단될 경우, 쟁점 토지의 기준시가에 의한 양도가액은 실지 양도가액의 3.1배에 달해 적정한 시가를 훨씬 초과하고 있으며 취득가액을 인정하지 않는다 하더라도 실지 양도가액인 11,700,000원을 초과한 금액으로 양도소득 금액을 결정한다는 것은 국세심판례(국심 83서609, 83.6.2)에서 보는바와 같이 기준시가에 의한 양도가액에서 기준시가에 의한 취득가액을 공제한 금액은 어떠한 경우에도 실지 양도가액보다 커서는 안될 것으로 보는 것이 합리적이라 할 것이므로(83.2.22 대법원 판결 82누 133도 동지) 청구인의 당해 토지의 양도차익은 실지 양도가액인 11,700,000원을 초과할 수 없으므로 양도차액을 11,700,000원으로 하여 과세돠어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 토지 거래의 내용을 보면, 청구인은 69.3.27 전소유자 OOO으로부터 취득하고 88.6.15 청구외 OOO에게 양도한 사실로서 개인간의 거래임을 알 수 있으며, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제1호 및 제2호에서 정하는 거래가 아님이 확실하므로, 이 건 토지의 양도 및 취득가액은 모두 실지거래가액 또는 기준시가에 의하여 할 수 있는 것이며, 어느 하나는 실지거래가액으로 다른 하나는 기준시가에 의하여 결정할 수는 없다고 할 것이다. 설령 청구주장과 같이 양도가액이 11,700,000원으로 실지 거래가액이 확인되는 경우에 해당하는 경우라 할지라도 취득시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 이 건의 경우는 양도 및 취득가액 모두를 기준시가에 의하여 산정하여야 할 것이다. 따라서 이 건 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점 토지가 소득세법상 비과세되는 양도일 현재 8년이상 자경농지에 해당되는지의 여부와 양도가액을 11,700,000원으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단 (가) 쟁점 토지가 소득세법상 비과세 되는 양도일 현재 8년이상 자경농지에 해당되는지의 여부. 먼저 당초 처분청의 과세 경위 및 청구주장을 보면, 청구인이 69.3.27 취득하여 88.6.15 양도한데 대하여 소유기간은 19년이지만 청구인이 자경하였다고 인정하기 곤란하다고 보아 이 건 양도소득세를 결정고지하였으며, 이에 대하여 청구인은 쟁점 토지의 매수인 OOO의 부 OOO에게 관리를 위임하고 경작 필요비용등을 부담하면서 자기 책임하에 경작하였으므로 양도일 현재 8년이상 자경농지로 보아야 된다는 주장이다. 살피보건대, 청구인은 쟁점토지를 자경하였다는 입증서류로서, 토지등기부등본, 토지대장, 농지세 비과세 증명, 인우보증서(이장, OOO외 4인)등을 당심에 제출하고 있는바, 청구인이 쟁점 토지를 8년이상 소유하였음과 농지세가 비과세되는 농지인 것은 인정할 수 있으나, 청구인이 71.5.4 이후 현재까지 계속 서울에서 거주하고 있고 청구인이 (주)OO해운의 이사로 재직하고 있는 사실과 자기 책임하에 경작하였음을 입증 할 수 있는 구체적이고 객관적인 거증 서류를 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 쟁점 토지를 자기책임하에 경작하였다는 주장은 신빙성이 있어 보이지 아니한다. (나) 쟁점 토지의 양도가액이 11,700,000원이 사실인지의 여부. 먼저 처분청의 과세 경위 및 청구주장을 살펴보면, 청구인이 쟁점 토지를 88.6.15 청구외 OOO에게 양도하고 이에 대한 자산 양도차익 예정신고가 없어 처분청은 양도시 국세청장이 고시한 특정지역에 해당하므로 양도가액은 특정 배율에 의한 기준시가에 의거 36,235,838원으로, 취득가액은 소득세법 시행령 제115조 제3항 및 동 시행규칙 제56조의 5의 규정에 의한 환산가액 9,525,613원으로 산출하여 양도차익 26,607,734원을 산출하여 89.1.15자 청구인에게 이 건 양도소득세를 결정 고지하였으며 청구인은 쟁점 토지의 실지 양도가액이 11,700,000원이므로 실지양도가액 11,700,000원을 초과한 금액으로 양도차익을 산출하여서는 안된다는 주장이다. 따라서 쟁점 토지의 실지 양도가액이 청구주장대로 11,700,000원인지를 살펴보면, 청구인은 실지 양도가액을 입증하는 서류로 매매계약서 및 토지매매대금 수수와 관련된 청구인의 예금 통장을 제시하고 있고, 동 예금 통장의 거래 내역을 살펴보면, 매수인 OOO이 금융기관의 자기앞수표로 88.5.27에 10,000,000원, 88.6.2에 1,700,000원을 각각 청구인의 은행 구좌로 송금 입금한 사실이 확인되고 있는바, 위 송금액 11,700,000원은 매매계약서상의 매매대금과 일치하고 있고 또한 당심이 조사한 바에 의하면 이 건 양도시점인 88.5-6월 인근지역의 일반적 거래시가가 간척지인 경우에는 평당 15,000원 정도(일반 농지는 약 30,000원정도) 호가한 것으로 조사되고 있는바, 이 건 쟁점 토지는 간척지로서 청구주장은 당시 시가에 비추어 다소 낮은 것으로 보이나 이 건 매수인의 부 OOO이 위 쟁점 토지를 수년간 대리 경작한 사실에 비추어 매수인과 청구인간에는 특수한 사정이 있음을 감안하면 실제 거래가액이 시가보다 다소 낮을 수도 있다고 인정되어 청구주장 실제 매매가격 11,700,000원은 진실성이 있다고 판단된다. 위에서 살펴본 바대로, 이 건 실지양도가액은 11,700,000원으로 확인되고 있으나 취득가액은 불명하므로 소득세법 제170조 제1항에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지 거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지 거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”는 규정에 따라 양도 및 취득가액 모두를 기준시가에 의하여 결정하여야 할 것인바, 쟁점 토지의 양도시점인 88.5 쟁점 토지는 국세청장의 특정고시지역에 해당되므로 특정 배율에 의한 기준시가로 양도가액을 결정하고 취득시인 69.3.27(의제 취득 75.1.1)에는 특정고시지역이 아니므로 취득가액은 환산 기준시가에 의하여 결정하여 양도차익을 산출하여야 되므로 처분청이 이러한 방법에 의하여 양도차익을 산출한 것은 잘못이 없다고 할 것이다. 그러나 처분청이 산출한 양도가액은 36,235,838원으로 전시 실지 거래가액 11,700,000원보다 3.1배에 달하고, 양도차익은 실지양도가액을 초과하고 있다. 따라서 실지 양도가격을 초과한 양도차익이 있었다는 결론은 자산의 양도로 인하여 발생된 소득에 한하여 과세한다는 양도소득세의 기본적논리(소득세법 제4조 제1항)에 합당하지 아니할 뿐만 아니라, “세법의 해석 적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다”(국세기본법 제18조 제1항)는 세법의 기본 이념과도 상충된다 할 것인바, 소득세법 규정상 신고를 아니한 경우에는 기준시가로 과세할 것이지만 “기준시가” 즉 “시가표준액”과 “배율”이 일반적으로 부동산의 시가를 나타내는 평균치라 할지라도 간혹 특수한 경우에는 이 기준시가가 부동산의 시가를 제대로 반영하지 못할 가능성을 배제할 수 없는 것이 사실이므로 이 건과 같은 경우, 배율적용 기준시가에 의한 양도가액에서 동 양도가액을 기준으로 한 환산취득가액을 공제한 금액은 어떠한 경우에도 실지 양도가액보다 커서는 안될 것으로 보는 것이 합리적이라 할 것인바,(대법원 판례 82누 138,(83.2.2) 동지) 이 건은 배율방법에 의한 기준시가로 계산한 양도차익 26,607,734원을 실지 양도금액 11,700,000원 까지만 인정, 계산하여(그 차액 14,907,734원은 발생하지 아니한 소득으로 보아서 과세 대상에서 제외함) 그 양도차익을 11,700,000원으로 하여 해당 양도소득세를 결정하도록 하는 것이 타당하다고 판단된다(국심 83서 609,(83.6.2) 동지).

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인이 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.