쟁점 아파트의 양도를 환지의 양도로 보아 과세표준의 산출방식을 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호 산식으로 경정될 수 있는지의 여부(취소)

[주 문] 동작세무서장이 88.10.4 청구인에게 결정 고지한 88.10 수시분 양도소득세 12,080,500원 및 동방위세 2,416,100원의 처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOOOOO에 거주하는 사람으로, 서울 동작구 OO동 OOOOOO(변경후 주소: 동작구 OO동 OOOOO)에 소재하는 대지 9.65평(재개발시 서울특별시로부터 매입한 공유지 5.35평과 합계 15평임),건평 15평인 아파트 1동(이하 “쟁점 주택”이라 한다)를 82.10.6 청구외 OOO으로부터 취득하여 82.10.26부터 86.6.9까지 약 3년동안 거주하다가 쟁점 주택이 OO 1-2지구 재개발 사업지구내에 위치하므로서 87.2.27 쟁점 주택이 철거되고, 대지 15평에 대해서 아파트를 배정받는 조건으로 평당 1,271,970원으로 평가하여 19,080,700원을 OO 1-2지구 재개발 조합에 출자하였다가 87.11.12 서울특별시로부터의 관리 처분계획 인가를 받고 87.12.3, 28평형 OO OOO OO OOOOO(이하 “쟁점 아파트”라 한다)를 배정받아 동 아파트를 소유하기 위해 지불하여야 하는 공유지 대금 및 이자 합계 19,533,050원을 지불할 수 없다는 이유로, 이를 88.4.7 청구외 OOO에게 56,000,000(28평형 분양가액 31,839,000원보다 24,161,000원이 프리미엄으로 추가된 금액임)원에 양도한데 대하여 처분청은 청구인이 쟁점 아파트를 입주권 상태에서 야도한 것으로 실지 양도가액(56,000,000원)과 분양가액(31,839,000원)의 차액 24,161,000원을 양도차익으로 보아 과세하자, 이에 불복하여 89.1.25 심사청구를 거쳐 89.5.9 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구인 주장

• 가. 청구인은 서울 동작구 OO동 OOOOOO(변경후 주소: 동작구 OO동 OOOOO)소재 아파트 15평에서 82.10.26부터 86.6.9까지 약 3년동안 거주하다가 동 지역이 도시 재개발 사업으로 87.2.27 아파트가 철거됨에 그 연고권으로 OO OOOOO 28평형 아파트 OO OOOOO를 분양받아 어려운 생활 형편으로는 쟁점 아파트를 소유하기 위해 지불하여야 하는 국공유지 대금 및 이자, 합계 19,533,050원을 지불할 수 없어 아파트가 준공되기 전에 동 입주권을 88.4.7 양도한 것으로 이는 도시재개발법 제49조 제2항에서 동법 제42조의 관리 처분계획에 의하여 분양받은 것은 토지구획정리상 환지로 보도록 규정하고 있고 토지구획정리 사업법 제62조에서는 환지는 종전 토지로서 보도록 규정하고 있어 청구인은 종전 토지대신으로 환지받은 것을 양도한 것으로 1세대 1주택에 해당하는 것으로 비과세되어야 한다는 주장이며,
• 나. 만약 “가”항의 주장이 받아들여지지 않는다면 청구인이 양도한 쟁점 아파트는 종전 토지 대신으로 환지받은 것을 양도한 것으로 보아 특정지역 및 법인과의 거래가 아닌 경우의 환지받은 자산의 양도차익 산출방법인 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호(환지 예정평수 × 양도시의 평당가액)-(종전 토지의 평수×취득시의 평당가액+기타의 필요경비)의 규정이 준용된 (환지 받은 아파트의 건물 평수×건물과세 시가표준액)-(종전 토지의 평수×취득시의 토지 과세시가 표준액+기타의 필요경비) 산식으로 계산되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 먼저 관련 규정인 소득세법 시행령 제15조(1세대 1주택의 범위) 제1항에는 “법 제5조 제6호(자)에서 ‘1세대 1주택’이라 함은 거주 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 1년이상 거주하는 것으로 한다. 다만 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

(1) 단독주택을 신축하여 양도하는 경우

(2) 당해 주택의 보유기간이 3년이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대 1주택임을 입증하는 경우”라고 규정하고 있고 국세청 예규(재산 1264-2710, 84.8.24)에는 “...주택 철거후 받은 ‘가옥 입주권’을 양도하는 것은 소득세법 제23조 제1항 제2호 규정된 ‘부동산에 관한 권리’의 양도이므로 양도소득세가 과세되는 것임”이라고 규정하고 있는바 이 건은 부동산 투기 혐의자 일제 조사시 투기 조장 부동산 중개업소 조사와 관련하여 조사된 것으로 이 건의 경우 주택의 양도가 아니라 아파트 준공전의 분양권의 양도로서 양도소득세가 과세됨은 전시한 법조문에 의해 명백히 알 수 있는 것으로 처분청이 그 프레미엄 소득 24,161,000원에 대해 양도소득세 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점

• 가. 환지받은 쟁점아파트의 양도는 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세되어야 하는지의여부.
• 나. 쟁점 아파트의 양도를 환지의 양도로 보아 과세표준의 산출방식을 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호 산식으로 경정될 수 있는지의 여부

5. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 “가”에 대하여 살펴본다. 살피건대, 청구인은 82.10.6 청구외 OOO으로부터 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO 소재 아파트를 취득하여 82.10.26부터 86.6.9까지 거주해오다가 동 아파트가 OO 1-2지구 재개발 지구에 포함되게 되어 아파트 건물은 철거되고 동 토지 9.65평은 재개발 사업 시행토지로 재개발 조합에 출자되고(재개발시 서울특별시로 취득한 공유지 5.35평) 그후 본 건 쟁점 아파트(28평형)을 도시 재개발법에 의거 분양 받은 사실이 기록에서 알 수 있다. 이와 같은 환지 취득관계를 도시재개발법 제49조 제2항에서는 환지 처분계획에 의하여 새로이 취득되는 “토지와 건축시설”은 토지구획정리사업법상의 환지로 보도록 되어 있고, 토지 구획정리 사업법 제62조에서 환지는 종전의 토지로 보도록 규정하고 있다. 그러하다면 이 건 쟁점 아파트의 양도는 종전 토지의 양도로 봄이 타당하고 청구인이 종전 토지상의 아파트에서 1년이상 거주하였음이 확인되고, 동 주택이외에 다른 주택을 보유하고 있음이 나타나지 아니하는 한 이는 소득세법 제5조 제6항 “자” 및 동법 시행령 제15조 제1항 및 동법 시행규칙 제6조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택의 양도로 보아야 한다고 판단된다. 이로 미루어 볼 때, 청구인이 동 재개발 조합에 출자한 토지 15평은 소유권이 동 재개발 조합에 양도된 것이 아니고 동 대지 15평이 쟁점 아파트로 환지 취득된 것임을 알 수 있다 하겠다. 이러한 사실에서 처분청은 청구인이 쟁점 아파트를 새로이 분양받아 이를 양도한 것으로 보고 그 양도차익을 과세표준으로 하여 이 건 과세한 것은 실질내용 파악을 그르친 잘못이라 하겠다. 쟁점 “나”에 대하여 청구인에게 실익이 없으므로 심리를 생략한다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.