아파트의 양도차익을 어떠한 방법에 의하여 계산해야 하는지 여부(경정)

[주 문] 동작세무서장이 89.10.5 청구인에게 결정고지한 88년 수시분 양도소득세 10,795,000원, 동방위세 2,159,000원의 부과 처분은 쟁점 아파트 양동차익을 다음 산식에 의하여 계산하여 동과 세 표준 및 세액을 경정한다. 다 음 양도차익 계산 산식 (양도아파트의 토지 평수 × 양도시의 토지 평당가액 + 양도 아파트의 건물평수 ×양도시의 건물 평당가액)-(종전 토지의 평수 × 취득시의 평당가액 + 1,150,700)

[이 유]

1. 사실 청구인이 82.12 취득한 서울시 동작구 OO동 OOO O 대지 53평이 소재한 지역이 도시 재개발법에 의한 재개발 지역으로 되어 재개발 사업이 시행됨에 따라 청구인은 위 토지를 재개발 사업시행자에게 출자하고 그외에 추가로 대금을 사업시행자에게 납입하고 재개발 사업에 관한 공사가 완료된 시점에서 서울시 동작구 OO동 OO OOOOO 28평형 2세대를 분양받아 이중 하나인 동아파트 OOO OOOO(이하 쟁점 아파트라 하며 금액은 쟁점 아파트 1세대에 대한 것임)를 88.3.12 청구외 OOO에게 양도한 바 있다 이에 대하여 처분청은 쟁점 아파트의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액은 실지거래가액인 58,000,000원으로 하고 취득가액은 재개발 조합이 평가한 쟁점 아파트 분양가액 36,410,000원으로 하여 양도소득세 10,795,000원, 동방위세 2,159,000원을 89.10.5 청구인에게 결정고지하자 이에 불복 전심절차를 거쳐 89.5.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 동작구 OO동 OOO O 소재 대지와 동지상의 무허가 주택을 소유하다가 이 지역이 도시재개발법에 의한 재개발 지구로 지정됨에 따라 위 토지를 재개발 사업시행자인 조합에 출자하고 취득한 아파트 2세대중 1세대를 양도한데 대하여, 처분청은 양도가액은 실지거래가액 58,000,000원으로 하고 취득가액은 재개발 조합이 확인한 쟁점 아파트 분양가액 36,410,000원으로 하여 과세하였으나, 처분청의 위와 같은 과세 방법은 청구인이 아파트를 분양받아 이를 양도한 것으로 본 것으로서 재개발 사업시행전에 소유한 토지를 조합에 출자하고 아파트를 취득한 것은 도시재개발법 제49조 제2항에 의한 토지 구획정리법상의 환지에 해당되므로 소득세법 시행 규칙 제16조 제1항 제1호 규정에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은 청구인이 재개발 조합에 출자한 가액은 종전 토지의 평가액과 추가로 납입한 금액을 합한 36,410,000원임을 재개발 조합의 확인서에 의하여 나타나고 있고 재개발 사업의 시행으로 취득한 쟁점 아파트의 실지 양도가액이 58,000,000원임이 매매계약서에 의하여 확인되고 있으므로 처분청이 취득 및 양도가액 모두를 실지 거래가액으로 하여 과세한 것은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 본 건의 다툼은 청구인이 재개발 사업시행전에 취득한 토지를 재개발 사업시행자에 출자하고 취득한 아파트를 양도한 경우에 동 아파트의 양도차익을 어떠한 방법에 의하여 계산하여야 하는지에 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 청구인이 양도한 쟁점 아파트의 취득 경위를 살펴보면, 청구인이 소유한 토지가 속하는 지역이 도시 재개발법에 의한 재개발 구역으로 지정되어 동 구역내의 주민을 조합원으로 하는 OO 제1구역 제2지구 주택 개량조합(이하 조합이라 한다)이 재개발 사업시행자로 재개발 사업을 시행함에 따라 청구인이 종전 토지 대신에 쟁점 아파트를 취득하였음이 위 조합장의 확인서등에 의하여 인정되고 이에 대하여는 처분청도 인정하는 바이다. 청구인의 쟁점 아파트 취득과 관련한 도시 재개발법 제49조는 제1항에서 관리 처분계획에 따라 대지 또는 건축 시설을 분양받은 자는 재개발 사업에 관한 공사 완료후의 분양 처분고시가 있는 날 다음 날에 그 분양받은 대지 또는 건축시설을 취득한다고 규정하면서, 동 제2항에서는 위 규정에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 토지 구획 정리 사업법에 의한 환지로 보도록 규정하고 있다. 한편 소득세법 시행규칙 제16조는 토지 구획정리 사업법상의 환지 지구내의 토지를 양도한 경우에 관한 양도차익 계산에 관하여 규정하고 있으므로, 청구인과 같이 도시재개발법에 의한 재개발 구역내의 토지등을 소유한 자가 재개발 사업에 관한 공사 완료후에 취득한 토지 또는 건축시설을 양도한 경우 이에 다른 양도차익은 전시 소득세법 시행규칙 제16조의 규정을 준용하여야 할 것이고, 따라서 청구인이 주택건설업자로부터 신규로 아파트를 분양받아 이를 양도한 것으로 보아 과세한 처분청의 과세 방법은 청구인의 쟁점 아파트 양도에 따른 양도차익 계산에는 적용하기 어렵다 하겠다. 그런데 이 건의 경우 청구인이 양도자산인 쟁점 아파트를 취득함에 있어 종전에 소유한 토지를 조합에 출자한 이외에 금 1,150,000원(조합이 서울시로부터 재개발 사업시행에 필요한 토지를 취득함에 따른 청구인 부담분 716,000원과 청구인의 출자 토지 가액과 쟁점아파트 평가가액과 차액 434,600원)을 전시 조합에 납입한 사실이 조합장 확인에 의하여 인정되고 있는데 이들 청구인이 조합에 납입한 금액은 소득세법 제45조 제1항 제2호, 동법 시행령 제94조 제2항 및 동법 시행 규칙 제47조 제1항의 규정에 의한 필요경비로 보아야 할 것이다. 그러므로 청구인이 조합에 출자한 종전 토지, 조합에 추가로 납입한 금액 및 환지 지구내의 토지 양도에 따른 양도차익 계산에 관한 소득세법 시행규칙 제16조등을 아울러 검토하여 보면 청구인의 쟁점 아파트 양도에 따른 양도차익은 다음 산식에 따라서 함이 합리적이라 할 것이다. 양도차익 계산 산식: (양도 아파트의 토지 평수 × 양도시의 토지 평당가액 + 양도아파트의 건물 평수 × 양도시의 건물평당가액) - (종전 토지의 평수 ×취득시의 평당가액 + 1,150,700원)

6. 결론 본 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유있어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.