부동산투기억제와 관련한 세무조사시 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 부과한 당초처분의 당부(경정)

[주 문] OOO세무서장이 88.11.17자로 청구인에게 결정고지한 양도소득세 194,274,490원(83년 귀속분 9,490,870원, 84년 귀속분 83,379,660원, 85년 귀속분 79,312,160원, 87년 귀속분 2,194,000원, 88년 귀속분 19,897,800원)과 동 방위세 38,911,360원(83년 귀속분 1,954,630원, 84년 귀속분 16,675,930원, 85년 귀속분 15,862,440원, 87년 귀속분 438,800원, 88년 귀속분 3,979,560원)의 처분중 88년 귀속분 양도소득세 19,897,800원과 동 방위세 3,979,560원은 이를 취소하고, 87년 귀속분은 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 과세표준과 세액을 경정하며, 나머지 청구는 모두 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 OOO구 OOO동 OO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 경기도 안양시 OO동 OOOOO외 23필지 부동산 47,501.73평을 취득하여 83년도부터 88년까지 이를 양도한 데 대하여 처분청이 위 거래를 투기거래로 보아 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 88.11.17자로 양도소득세 194,274,490원(83년 귀속분 9,490,870원, 84년 귀속분 83,379,660원, 85년 귀속분 79,312,160원, 87년 귀속분 2,194,000원, 88년 귀속분 19,897,800원)과 동 방위세 38,911,360원(83년 귀속분 1,954,630원, 84년 귀속분 16,675,930원, 85년 귀속분 15,862,440원, 87년 귀속분 438,800원, 88년 귀속분 3,979,560원)을 결정고지하자 이에 불복하여 89.1.14 심사청구를 거쳐 89.5.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구 주장

• 가. 83년 귀속분인 안양시 OO동 OOOOO 대지 162.23평의 양도차익 계산에 있어 83.4.8 공동소유자인 OOO, OOO으로부터 취득하여 83.8.22 청구외 OOO에게 양도한 데 대해 처분청이 재산제세 사무처리규정 제72조 제3항을 적용하여 투기거래로 보아 과세하였으나 동 규정은 87.2.16 이후분부터 적용하는 것으로서 개정전 거래분은 투기거래로 볼 수 없는 것이므로 전 소유자 OOO의 구두진술에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산함은 부당하고,
• 나. 84년 양도분인

1. 여주군 가남면 OO리 OOOO 임야 11,339.791평외 3건은 법원경락에 의해 취득한 것으로서 소득세법 기본통칙 2-7-13...23에 의한 개인간의 거래이고 83.12.29자 청구외 OOO(매수인)의 확인서(인감증명 첨부)에 의하여 입증되는 양도가액과 상이한 구두진술가액을 실지거래가액으로 하여 과세함은 부당하며,

2. 처분청이 조사한 OO구 OO동 OOOOO 대지, 건물의 양도가액은 83.10.18자 OOO과의 매매계약서 및 확인서에 의하여 허위임이 확인되므로 불분명한 실지거래가액에 의하여 양도차익 계산은 부당하고,

• 다. 85년 양도분인 안양시 OO동 OOOOO 대지 162.23평외 1건은 86.1.12과 85.8.14에 이미 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세하였고, 도봉구 O동 OOOOOO 대지, 건물등과 함께 장기보유자산의 양도로서 투기거래가 아니므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 하며,
• 라. 87년도 귀속분인 은평구 OO동 O OOO 소재 임야는 실지거래가액 없는 교환거래에 의한 것이고, 토지거래신고서상 신고금액을 관할구청의 행정지도가격에 맞추어 신고한 것에 불과함으로 이부분 기준시가로 양도차익을 계산하여야 하고,
• 마. 88년 귀속분인 동두천시 OO동 OOOOO 소재 대지 및 건물외 1건은 1년이상 소유한 재산의 양도로서 실지거래가액이 불분명하므로 이부분 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

(1) 청구주장 (가)에 대하여: 국세청 훈령 제675호(78.8.16) 재산제세 사무처리규정 제72조 제3항 제5호에서 “국세청장·지방국세청장 및 세무서장의 부동산 거래 특별조사나 관계기관의 조사로 제1호 내지 제4호에 준하는 거래로 판명된 거래일 때 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는 것이므로 이 건에 있어 양도차익계산은 세무서장의 부동산 거래특별조사시 확인된 실지거래가액으로 결정하는 것이고, 또한 청구인이 제시한 양도시 매매계약서와 매수인(OOO)의 확인가액이 상이하여 거래상대방인 매수인(OOO)이 확인한 가액을 양도가액으로 한 처분은 정당하며,

(2) 청구주장 (나)에 대하여: 처분청이 법원경락에 의한 거래를 개인간의 거래로서 기준시가에 의하지 아니하고 실가로 결정하였다고 하나, 법원경락에 의한 거래로 보아 결정한 것이 아니라 부동산 투기거래로 보아 재산제세 사무처리규정 제72조 제3항의 규정에 의거 확인되는 실지거래가액으로 결정한 것이고, 청구인이 여주군 가남면 OO리 OOOO외 2필지 임야를 양수한 OOO의 거래확인서와 매매계약서를 첨부하였으나 첨부한 확인서에는 물건표시등 거래내용을 명시하지 않아 어느 거래에 대해 확인한 것인지 불분명하여 증거로 채택할 수 없어 주사당시(88.9.6) 징취한 OOO의 매매확인서상 거래가액을 양도가액으로 봄이 타당하다고 하겠고, OO구 OO동 OOOOO 부동산의 매매계약서와 확인서를 첨부하였으나 확인서는 부동산의 표시등이 없어 증거로 받아들일 수 없고, 처분청이 제시한 OOO의 자필확인서에서 거래대금과 거래부동산의 내용이 명확이 확인되므로 그 확인되는 거래가액(85,000,000원)을 양도가액으로 보는 것이 타당하다고 하겠으며,

(3) 청구주장 (다)에 대하여: 85년도 양도분의 부동산 실지거래가액은 처분청이 조사당시 징취한 거래상대방의 확인서에 의하여 확인되므로 그 확인되는 실지거랙가액에 의하여 양도차익을 계산한 당초처분은 적법하다 하겠고,

(4) 청구주장 (라)에 대하여: 청구인은 토지거래신고금액이 행정지도가액이라고 하나, 그 금액을 행정지도가액이라고 할 근거가 없고, 또한 처분청이 재산제세 사무처리규정 제72조 제3항에 의하여 국세청장이 지정하는 투기거래로 보아 청구인이 신고한 실지거래금액에 의하여 과세한 당초처분은 정당하며,

(5) 청구주장 (마)에 대하여: 경기도 동두천시 OO동 OOOOO 소재 부동산의 실지거래가액이 거래당사자인 매수인 OOO에 의하여 확인되므로 그 확인되는 실지거래가액으로 양도차익을 계산함은 타당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 부동산투기억제와 관련한 세무조사시 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 부과한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 처분청은 청구인 경기도 안양시 OO동 OOOOO외 23필지를 취득하여 83년부터 88년까지 양도한데 대하여 이를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 이 건 과세한 데 대하여 청구인은 이를 투기거래로 보아 불분명한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한 당초처분은 부당하고 이 건 기준시가에 의하여야 한다고 주장하고 있다. 먼저 관련 법 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항 단서와 같은법 제45조 제1항 제1호 단서의 규정에서 대통령령이 정하는 경우에는 양도가액을 그 자산의 실지거래가액으로 양도가액에서 공제할 필요경비는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 되어 있고, 같은법 시행령 제170조 제4항에서 “대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당되는 경우를 말한다”고 되어 있으며, 그 중 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래·기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있고, 이 건과 관련하여 83년 양도분은 국세청 훈령 제916호(84.1.1), 87.1.26 이후 양도분은 국세청훈령 제980호(87.1.26)에 의한 재산제세 사무처리규정 제72조 제3항 각호의 규정이 적용된다고 하겠는 바,

• 가. 청구인의 88년도 양도분인 경기도 동두천시 OO동 OOOOO 대지 및 건물 1건에 대하여 살펴보면, 그 보유기간이 1년이상이고, 그 거래규모는 500평이상이나 그 가액이 1억원미만으로 위 국세청 훈령 제980호(87.1.26) 제72조 제3항 제1호 내지 제7호에 해당되지 않음을 알 수 있는 바, 이 부분 거래를 부동산 투기거래로 인정하고자 할 경우에는 같은조 같은항 제8호의 규정에 의하여 같은법 시행령 제170조 제9항 및 같은법 시행규칙 제82조 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐야 하는데도 불구하고 처분청 및 OO지방국체청이 제시한 관계기록에 의하면, 위 공정과세위원회의 자문을 거치지 아니하고 이 부분 투기거래로 인정하였으므로 이 부분 처분은 적법한 절차를 거치지 아니한 처분으로 그 취소를 면하기 어렵다고 판단되고,
• 나. 청구인의 87년 양도분인 서울특별시 은평구 OO동 O OOO 임야 18,397.44평에 대하여 우선 이 부분 투기거래에 해당되는지 여부를 살펴보면, 그 보유기간이 1년미만으로 위 국세청 훈령 제980호(87.1.26) 제72조 제3항 제5호의 규정 “부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 때”에 해당되므로 처분청이 이 부분 투기거래로 인정한 처분은 정당하다고 판단되며, 다음 이 부분 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 처분이 정당한지 여부를 살펴보면, 처분청은 청구인이 이 부분 교환거래에 의하여 양도함에 있어 관할구청에 신고한 토지거래신고서상의 신고금액을 실지거래가액으로 보았으나 이 건과 같은 교환거래에 0의한 경우에는 실지거래가액이 불분명하다 할 것이고 또한 취득가액이 실지거래가액이라는 구체적인 입증자료의 제시가 없어 양도 및 취득가액 모두 불분명하다 할 것이고 이 부분 기준시가로 양도차익을 산정함이 정당하다고 판단된다.
• 다. 청구인의 85년 양도분의 경우 이 건 실지거래가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 이 부분 논외로 하고 이 부분 투기거래인지 여부를 살펴보면, 위 국세청 훈령 제916호(84.1.1) 제72조 제3항 제3호의 규정에서 “선의의 실수요자로 위장하여 부동산 및 부동산에 관한 권리를 취득하여 전매하는 거래”라고 되어 있고, 같은조 같은항 제5호의 규정에서 “국세청장·지방국세청장 및 세무서장의 부동산 거래특별조사와 관계기관의 조사로 제1호 내지 제4호에 준하는 투기거래로 판명된 거래”라고 되어 있는바, 경기도 안양시 OO동 OOOOO 대지 162.23평외 1건은 매입한 상태로 보유하고 있다가 건물의 신축 또는 조림등을 하지 아니한 채 원형 그대로 전매한 사실이 있고, 또한 서울시 도봉구 O동 소재 대지 및 건물의 경우에는 그 보유기간이 62일만에 전매한 것으로 보아 선의의 실수요자라고 인정하기 곤란하므로 같은조 같은항 제3호 또는 제5호에 해당된다고 판단되는 반면에 청구인은 선의의 실수요자임을 입증하는 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 이 부분 청구주장 이유없다 할 것이다.
• 라. 청구인의 84년 양도분에 대하여 살펴보면, 우선 경기도 여주군 가남면 OOOO 임야외 3건에 대하여 청구인은 법원경락에 의하여 취득한 것으로서 기준시가에 의하여야 한다고 주장하고있으나 법원경락에 의한 경우에도 개인간의 거래로 위 국세청 훈령 제916호(84.1.1) 제72조 제3항의 규정에 의하여 이 부분 투기거래로 보아 확인되는 실지거래가액에 의하여 과세표준 및 세액을 결정한 것이고, 청구인이 여주군 가남면 OO리 OOOO외 2필지 임야를 양수한 OOO의 거래확인서와 매매계약서를 첨부하였으나 첨부한 확인서에는 물건표시등 거래내용을 명시하지 않아 어느 거래에 대해 확인한 것인지 불분명하여 증거로 채택할 수 없어 조사당시(88.9.6) 징취한 청구외 OOO의 매매확인서상 거래가액을 양도가액으로 할 것이므로 이 부분 청구주장 이유없다고 판단된고, 다음, 서울특별시 OO구 OO동 OOO 소재 부동산의 경우 청구인은 처분청이 인정한 양도가액과 양수인인 청구외 OOO의 83.10.18자 확인서 및 매매계약서에 의하여 허위임이 확인되므로 불분명한 실지거래가액으로 이 부분 양도차익을 계산한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 양수인의 83.10.18자 확인서는 부동산의 표시등이 없어 증거로 받아들일 수 없고, 처분청이 제시한 청구외 OOO의 자필확인서에는 거래대금과 거래부동산의 내용이 명확히 확인되므로 그 확인되는 거래가액(85,000,000원)을 양도가액으로 보는 것이 타당하다고 하겠다.
• 마. 청구이의 83년 양도분인 경기도 안양시 OO동 OOOOO 대지 536.3평방미터에 대하여 우선 투기거래에 해당되는지 여부에 대하여 다툼이 있어 이를 살펴보면, 청구인은 87.1.26 이후 양도분부터 적용되는 재산제세 사무처리규정 제72조 제3항을 근거로 이 부분 투기거래로 인정한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나 위 국세청 훈령 제675호(78.8.16) 제72조 제3항 제3호의 규정에서 “선의의 실수요자로 위장하여 부동산을 취득하여 전매하는 거래”라고 되어 있고, 같은조 같은항 제5호의 규정에서 “국세청장·지방국세청장 및 세무서장의 부동산 거래특별조사와 관계기관의 조사로 제1호 내지 제4호에 준하는 투기거래로 판정된 거래”라고 되어 있는 바, 이 부분 토지는 그 소유기간이 1년미만으로 청구인이 선의의 실수요자로 보기 어려우므로 같은조 같은항 제3항 또는 제5호의 규정을 근거로 이 부분 거래를 투기거래로 본 처분은 정당하다고 판단되고, 다음 청구인은 처분청이 인정한 양도 및 취득가액은 불분명하므로 이 건 기준시가에 의하여야 한다고 주장하고 있어 이를 살펴보면, 이 부분 토지의 양수인인 청구외 OOO의 확인서에 의한 50,000,000원을 양도가액으로 하고, 전 소유자 청구외 OOO로부터 확인한 32,446,000원을 취득가액으로 인정한 처분은 별다른 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.