청구인의 쟁점 토지거래를 부동산 투기거래로 인정하여 확인된 실지거래가액에 따라 과세한 당초처분의 당부(취소)

[주 문] 반포 세무서장이 88.11.3 청구인에게 한 양도소득세 12,240,010원 및 동방위세 2,448,120원의 부과처분은 이를 취 소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOO 소재 OOOOOO OO OOOO에서 거주하고 있는 사람으로 청구외 OOO와 공동으로 제주도 제주시 OO동 OOOOOO, O 소재 전 2,819평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 86.11.12 취득하여 88.4.12 양도한 사실이 있는 바, 처분청은 제주세무서장이 쟁점 토지거래를 제주세무서 공정과세위원회의 자문을 거쳐 부동산 투기거래로 인정하여 통보한 내용에 따라 88.11.3 양도소득세 12,240,010원 및 동방위세 2,448,120원을 부과처분하자, 청구인은 이에 불복, 88.11.30 이의신청, 89.1.10 심사청구를 거쳐 89.5.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점 토지를 86.11.12 청구외 OOO와 공동으로 66,510,600원에 취득하여 88.4.12 청구외 OOO에게 75,000,000원에 양도하였는 데 이는 청구인이 86.9.23 서울올림픽대회 조직위원회로부터 아시아 올림픽게임 기념품 생산업체로 지정되어 민속공예품을 생산하고 있으므로 쟁점 토지위에 기념품 매장을 설립할 계획으로 취득하였다가 제주시의 토지구획정리가 지연된다는 점과 사업부진의 자금압박으로 인하여 양도한 것으로 양도차익계산에 있어 투기거래가 아니므로 지방세 과세시가 표준액에 의하여 결정하거나 실지거래가액으로 결정한다면 취득가액을 정정하여 결정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 먼저 관련규정을 보면, 소득세법 시행령 제170조 제4항은 법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하고 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”로 규정하였고, 이에 대하여 국세청장은 국세청 훈령 제980호(87.1.26 시행)인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에서 [소득세법 제170조 제4항 제2호에서 말하는 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래”라 함은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다. 1-7호 생략 8 위 각호 이외의 거래자로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법시행령 제170조 제9항 및 같은법 시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래자로 인정한 때]로 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 제주세무서장이 투기거래로 보아 조사하여 처분청에 통보한 것으로 전시한 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래”에 해당되므로 거래상대방을 조사하여 확인한 실지거래가액으로 양도차익을 결정한 당초처분은 정당하며, 다음으로 취득가액이 66,510,600원(이중 청구인 지분 1/2)이라는 주장에 대하여는 당초조사시 취득시의 양도인인 청구외 OOO가 확인한 확인서에는 25,560,000원(이중 청구인 지분 1/2)이라고 확인한 것으로 본 심사청구시에 다시 66,510,600원이라고 주장함은 청구외 OOO가 양도일 현재 만 47세의 남자로서 사리판별 능력이 있다고 인정되는 점으로 보아, 청구인의 이러한 주장은 국세기본법 제15조(신의, 성실)에 규정한 “납세자가 그 의무를 이행함에 있어서는 신의에 쫓아 성실히 하여야 한다. 세무공무원이 그 직무를 수행함에 있어서도 또한 같다”라는 규정에 반하는 것이라 할 것이므로 청구주장은 이유 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인의 쟁점 토지거래를 부동산 투기거래로 인정하여 확인된 실지거래가액에 따라 과세한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 과세처분경위 및 청구인의 주장을 보면, 처분청은 청구인이 86.11.12 청구외 OOO와 공동으로 쟁점 토지(청구인 지분은 1/2)를 25,560,000원(청구인 지분은 12,780,000원)에 취득하여 88.4.12 청구외 OOO에게 75,000,000원(청구인 지분은 37,500,000원)에 양도하였다고 하여 제주세무서장이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 쟁점토지거래를 부동산 투기거래로 인정, 조사결과 확인된 취득·양도시의 실지거래가액에 의하여 결정결의서(안)을 처분청에 통보함에 따라 처분청은 통보된 내용대로 이 건 과세처분하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 86.9.23 서울올림픽 대회조직위로부터 기념품(족두리 등) 생산업체로 지정받아 기념품매장을 개장할 목적으로 쟁점 토지를 취득하였으나 자금압박 등의 이유로 양도하게 되었으므로 부동산 투기거래로 인정하였음은 부당하며, 쟁점 토지 취득가액도 처분청이 인정한 25,560,000원이 아니라 66,510,600원이라고 주장하고 있음을 알 수 있다. 다음으로 관계법 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 동법시행령 제170조 제4항 제2호에 의하면, 위 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인 할 수 있는 경우를 들고 있으며, 이에 따라 국세청 훈령인 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26 개정) 제72조 제3항은 “소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청장이 정하는 일정규모 이상의 거래 또는 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함”은

(1) 부동산을 미등기 상태로 전매한 때

(2) 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트 당첨권)를 전매한 때

(3) 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

(4) 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

(5) 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

(6) 군(읍제외)·면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(7) 시(서울특별시 및 직할시 포함)·읍지역에 소재하는 부동산으로 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고, 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(8) 위 각호 이외의 거래자로서 국세청자·지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 동법시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래자로 인정한 때라고 규정하고 있는 바, 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은법 시행규칙 제82조의 2 제1항에 의하면, 위 국세청 훈령 제72조 제3항 제8호 소정의 “공정과세위원회”는 양도자의 주소지를 관할하는 세무서에 설치한 위원회임을 알 수 있다. 살피건대, 이 건 토지의 양도가 전시 국세청 훈령 제72조 제3항 제1호 내지 제7항 소정의 거래가 아님에는 양자간에 다툼이 없으므로 이 부분을 논외로 하면, 처분청이 이 건 토지거래를 위 같은항 제8호 소정의 거래로 판정하여 과세한 처분이 적법 타당하지가 문제되는 바, 소득세법 시행령 제170조 제9항, 동법시행규칙 제82조의 2 제1항 및 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의하면, 양도자 주소지 관할청에 설치된 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래 여부를 판정토록 규정하고 있음에도, 처분청은 제주세무서장이 제주세무서 공정과세위원회의 자문을 거쳐 이 건 토지거래를 투기거래로 판정한 바 있다는 이유로 처분청의 공정과세위원회의 자문을 거치지 아니하고 이 건 토지거래를 투기거래로 판정하여 그 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 과세하였음은 적법한 절차를 거치지 아니한 처분이라 할 것이어서 그 취소를 면하기 어렵다고 판단된다.

6. 결론 따라서 이 건 심판청구는 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.