아파트입주권의 취득 및 양도가액이 얼마인지 여부(취소)

[주 문] 반포세무서장이 88.10.28 청구인에게 결정고지한 86년도 과 세기간분양도소득세 8,087,400원 및 동방위세 1,617,480원의 처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OO소재 OOO OOOOO OOOO OOOO에 거주하는 자로 서울특별시 성동구 OO동 OOOOOOO OOOO의 입주권(이는 50평형의 아파트로 이하 “쟁점아파트입주권”이라 한다)을 85년 OO월말경 취득하였다가 86.2.1 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있는 바, 처분청이 “쟁점아파트입주권”의 취득가액은 16,521,000원으로, 양도가액은 30,000,000원으로 조사하여 89.10.28 86년도 과세기간분 양도소득세 8,087,400원 및 동방위세 1,617,480원을 결정고지하자 이에 불복 88.12.20 심사청구를 거쳐 89.4.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구 주장 처분청은 청구인이 쟁점아파트입주권을 거래한 사실에 대하여 그 취득가액은 16,521,000원으로 양도가액은 30,000,000원으로 하여 양도소득세를 과세하였으나, 청구인은 쟁점아파트입주권을 33,000,000원에 취득하였다가 청구외 OOO에게 25,000,000원에 양도하였으므로 양도차손이 발생하였던 것인 바, 이 건 당초처분은 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 먼저 취득가익에 대하여 처분청의 아파트 입주권 전매 조사시 확인한 내용을 보면, 청구인은 청구외 이씨로부터 OOO명의로 된 통장을 5,000,000원과 프레미엄 3,000,000원을 주고 매입하였으며 동 통장으로 당첨되어 채권 18,590,000원을 지급하였고, 계약금 13,521,000원을 지급하고 이 건 아파트입주권을 매입하였다고 진술하고 있는 점등으로 보아 청구인이 이 건 아파트입주권을 OOO으로부터 33,000,000원에 매입하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이고, 또한 채권매입액 18,590,000원을 청구인이 양도전 할인하였으므로 취득원가로 인정하지 않은 당초처분도 달리 잘못이 있어 보이지 아니하며, 다음 양도가액에 대하여 청구인은 이 건 아파트입주권을 86.2.1 OOO에게 25,000,000원에 양도하였다고 주장하고 OOO의 사실확인서를 제출하고 있으나, 이는 신빙성이 없으며, 청구인이 88.9.8 처분청의 조사과정에서 동 아파트입주권을 30,000,000원에 양도하였다고 스스로 진술하였으므로 동 금액 30,000,000원을 양도가액으로 결정한 당초처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 취득하였다가 양도한 아파트입주권의 취득 및 양도가액은 처분청이 채택한 16,521,000원 및 30,000,000원과 청구인이 주장하는 33,000,000원 및 25,000,000원중 어느 가액이 진실된 것인지를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 청구인이 쟁점아파트입주권을 거래한 사실에 대하여, 처분청이 그 취득가액은 16,521,000원으로 양도가액은 30,000,000원으로 조사하여 과세하자, 청구인은 그 취득가액은 33,000,000원이고 양도가액은 25,000,000원으로 양도차익이 아니 양도차손이 있었으므로 이 건 과세처분은 취소하여야 한다는 주장인 바 그 취득 및 양도가액에 대하여 살펴본다.

• 가. 취득가액에 대하여 본다. 청구인은 쟁점아파트입주권의 취득에 소요된 비용이 33,000,000원이라고 주장하며 청구외 OOO과 작성한 취득시 매매계약서를 그 증빙으로 제시하고 있으나 처분청이 이 건 과세근거로 채택한 청구인의 88.9.8 확인서를 보면, 청구인은 쟁점아파트 입주권을 취득함에 있어 청구외 OOO명의로 된 OO청약예금통장(이는 OO은행 OOO지점계약분으로 그 가액은 5,000,000원임)을 이씨로부터 8,000,000원에 구입하였고, 아파트분양 당시 OO채권 18,590,000원을 매입하였으며, 아파트분양계약금 13,521,000원은 상기 OO청약예금통장해약금 5,000,000원 OO채권할인액 5,000,000원 및 청구인의 소유 현금 3,521,000원으로 지불하였다고 진술되어 있을뿐만 아니라 쟁점아파트계약금 및 채권매입등에 관련 처분청의 금융거래조사과정에서도 청구인이 전주로 밝혀진 사실등을 감안하면 청구인이 청구외 OOO으로부터 OOO명의로 된 OO청약예금통장을 전매취득하여 그 통장으로 쟁점아파트를 분양받은 것으로 봄이 합당하다 할 것으로 쟁점아파트입주권 취득에 소요된 비용이 33,000,000원이었다는 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이다. 다만, 이 건의 경우 그 취득가액산정에 대한 당부를 살펴보면, 처분청이 과세근거로 채택한 청구인의 확인서에 의한 취득에 소요된 비용은 30,OO1,000원(OO청약예금통장 프레미엄 3,000,000원, 계약금 13,521,000원 및 채권매각차손 13,590,000원의 합계금액)으로 계산되고 있음에도, 처분청은 OO청약예금통장 프레미엄 3,000,000원과 계약금액 13,521,000원만을 합산한 16,521,000원을 그 취득가액으로 채택하여 OO채권매각차손 13,890,000원은 취득가액 계산시 제외한 사실이 확인되고 있는 바, 채권입찰제 분양아파트를 당첨취득한 경우에는 OO채권의 매입은 당첨에 있어서 필수적인 것으로 보아야 할 것이므로 채권을 매입하여 이를 양도함으로써 발생한 매각차손은 아파트를 취득하는데 소용된 대가로서 취득원가에 당연히 포함된다고 보아야 할 것이다. (88.12.23 대법원판례 86누649 및 89.1.7 국심 88서 1283도 같은취지임)
• 나. 양도가액에 대하여 본다. 처분청의 과세근거로 청구인이 88.9.10 작성하여 제시한 확인서에 의하면 청구인은 쟁점아파트입주권을 청구외 OOO에게 양도함에 있어 계약금 4,000,000원, 중도금 10,000,000원, 잔금 15,000,000원을 받고 양도하였으며 잔금수령이 지연되어 1,000,000원은 배상금조로 받았다고 진술하였는 반면, 청구인이 이 건 심판청구시 양도가액은 25,000,000원이었다고 주장하면서 그 증빙으로 제시하는 거래사실확인서 및 잔금수령에 관한 내용증명을 살펴보면, 매수자인 청구외 OOO의 부인 OOO가 작성한 거래사실확인서에는 매수대금은 25,000,000원으로 이는 분양계약금 13,521,000원과 국민OO채권을 포함한 금액으로 되어있고, 청구인이 잔금수령에 관련하여 매수자인 청구외 OOO에게 통보한 내용증명서상에는 계약금 4,000,000원, 중도금 10,000,000원, 잔금중 일부 10,000,000원등으로 표기되어 있어 그 양도금액이 25,000,000원이었는지도 분명하지 않을 뿐만 아니라 아파트분양신청시 18,590,000원이나 되는 OO채권을 매입하고 그 계약금 13,521,000원을 불입한 상태에서 25,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 부동산거래관행으로 보나 경험칙에 비추어 보더라도 납득할 수 없다 할 것이다. 따라서 이 건 심판청구는 양도가액에 대한 것은 별론으로 하더라도 그 취득가액은 30,OO1,000원으로 경정하여 줌이 타당하다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.