토지거래를 부동산 투기거래로 볼 수 있는지 여부와 투기거래로 보는 경우 실지취득가액을 알 수 있는지 여부(경정)

[주 문] 송파세무서장이 88.10.19 청구인 OOO·OOO·OOO·OOO·OOO에게 각각 과세한 별지기재 (1)의 88년 수시분(87년 과세기간분) 양도소득세 및 동방위세는 별지 기재(2)의 토지의 취득가액 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 (다) 목의 규정에 의한 기준시가로 하여 이를 각각 경정한다. 별지기재(1) 청구인별 과세처분 내역 (단위: 원) 청 구 인 양도소득세 동 방위세 O O O O O O O O O O O O O O O 141,893,570 58,712,780 13,725,030 13,725,030 13,725,030 28,378,710 11,742,550 2,745,000 2,745,000 2,745,000 별지기재(2) 청구인별 양도토지 내역 청 구 인 지 번 지목 양도면적 O O O 이천군 모가면 OO리 OOOOOO 〃 OOO 〃 OOO 〃 OOOOOO 임야 임야 임야 임야 49,980평 17,190평 7,080평 78,540평의 2분의 1지분 O O O 이천군 모가면 OO리 OOOOOO 임야 78,540평의 2분의 1지분 O O O O O O O O O 이천군 모가면 OO리 OOOOOO 이천군 모가면 OO리 OOO 임야 임야 24,990평 7,380평

[이 유]

1. 사실 청구인 OOO·OOO·OOO·OOO·OOO(이하 “청구인 OOO등 5인”이라 한다)은 이천군 모가면 OO리 O OOOO 임야 18,600평, 같은곳 O OOOOO 임야 49,980평, 같은곳 O OO 임야 17,190평, 같은곳 O OO 임야 7,080평, 같은곳 O OOOOO 임야 78,540평, 같은곳 O OO 임야 7,380평, 같은곳 O OOOOO 임야 24,990평등 합계 7필지 임야 203,760평을 83.3.22부터 83.9.5 사이에 단독 또는 공유로 취득하여 87.11.30 청구외 OOO·OOO에게 753,900,000원에 양도한 사실이 있는 바, 처분청은 청구인 OOO등 5인의 이 건 토지거래를 부동산 투기거래로 인정하여 88.10.19 청구인 OOO등 5인에게 별지 기재(1)과 같은 과세처분을 하였으며, 청구인 OOO등 5인은 이 건 심판청구에서 그 취소를 구한다

2. 청구인 주장 청구인 OOO은 이천군 모가면 OO리 O OOOO OO외 4필지의 임야 436,761평방미터를 83.6.30부터 83.9.5까지 4차례에 걸쳐 취득하였고, 청구인 OOO·동 OOO·동 OOO은 이천군 모가면 OO리 O OOOO외 1필지의 임야 107,009평방미터를 83.4.9과 83.6.9 2회에 걸쳐 취득하고 청구인 OOO는 이천군 모가면 OO리 O OOOO OOO 임야 129,818평방미터를 83.3.22 취득하여 이를 모두 목장업 경영에 사용코자 하였으나 이 건 토지가 소재하는 이천군은 서울시민의 식수원상류가 되어 건설부의 상수도 보존지역으로 지정된 곳이어서 본래의 목적대로 쓸수가 없어 부득이 5년이상 보유하다가 87.11.30 청구외 OOO외 1인에게 이를 모두 양도하였는 바, 이 건 토지의 거래는 개인간의 거래이고 국세청장이 지정하는 부동산투기지역의 거래도 아니며 단기양도한 경우에도 해당하지 아니할 뿐 아니라 취득당시의 매매계약서등에 의하여 밝혀진 실지취득가액이 아니고 전 소유자 또는 공무원의 강요에 따라 청구인이 마지못해 평당 약 몇원등으로 진술한 가액을 실지취득가액으로 인정하였는 바, 이는 부당하고 청구인 OOO·OOO·OOO·OOO의 경우 증여에 의한 취득이므로 투기거래가 아니라고 주장하면서 처분청이 취득가액을 실지거래가액으로 오인하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당한 것이어서 이를 기준시가에 의해 계산하여야 한다고 주장한다.

3. 국세청장 의견 소득세법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사 결정) 제4항 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 실지거래가액에 의하여 양도 및 취득가액을 결정할 수 있도록 규정하고 있고, 국세청 훈령 제980호 (87.1.26 공포) 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에서는 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래”를 “부동산을 미성년자 명의로 유상취득하여 양도한 경우나 군·면 지역 소재 부동산을 1만평 이상(5천만원 이상) 양도한 때 또는 국세청장등의 투기억제와 관련한 조사로 투기거래자로 인정된 때”등으로 열거하고 있는 바, 청구인의 경우를 보면, 203,760평에 달하는 대규모 부동산을 취득하여 미성년자를 포함한 일가족의 명의로 분산등기한 바 있고, 취득한 임야를 목장경영등에 이용한 바 없이 보유만 하고 있다가 일괄 양도한 사실이 있어 이 건 부동산이 상수도 보호구역으로 인해 목적대로 사용하지 못했다는 타당성 없는 주장에 불구하고 이를 투기거래로 보지 않을 이유 없는 것이어서 처분청에서 청구인들의 이 건 거래를 투기거래로 인정하고 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 청구인 OOO등 5인의 이 건 토지거래를 부동산 투기거래로 볼 수 있는지 여부와 투기거래로 보는 경우 실지취득가액을 알 수 있는지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단 먼저, 이 건 과세처분에 관련된 법령인 소득세법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제1항과 제4항 제2호의 규정을 종합해 보면, 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래(이하 “투기거래”라 한다)에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도가액과 취득가액을 결정하는 것을 원칙으로 규정하고, 다만, 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가(“환산가액”이라 약칭한다)에 의하여 결정하는 것으로 규정하고 있으며, 또한 국세청장이 동법 시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에 의하여 재산제세 조사 사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26 공포)제72조 제3항에서 정한 투기거래로 보는 경우로 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때(제4호)와 군·면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평이상이고, 그 가액이 5천만원 이상인 당해 부동산을 양도한 때(제6호)등을 각각 열거하고 있는 바, 청구인중 OOO·OOO·OOO은 청구인 OOO의 자로서 미성년자이고, 청구인 OOO·OOO의 처인 청구인 OOO, OOO의 자인 청구인 OOO·OOO·OOO이 거래한 이 건 토지거래는 그 규모가 203,760평으로서 위 관련법령의 규정에 의하여 투기거래에 해당된다 하겠다.

1. 청구인 OOO에 대하여 본다. 청구인 OOO이 83.6.20 이천군 모가면 OO리 O OOOO 임야 18,600평을, 83.5.17 같은곳 O OOOOO 임야 49,980평을, 83.9.5 같은곳 O OO 임야 17,190평과 같은곳 O OO 임야 7,080평을, 83.3.22 같은곳 O OOOOO 임야 78,540평의 2분의 1지분등 5필지 임야 합계 132,120평을 취득하고, 87.11.30 이 건 토지와 다른 청구인들 명의의 토지 71,640평과 함께 합계 203,760평을 청구외 OOOㆍOOO에게 평당 3,700원씩 합계 753,900,000원에 양도한 사실이 있고, 서울지방국세청장은 청구인 OOO등 5인의 거래를 투기거래로 인정하여 취득당시의 실지거래가액을 당초 소유자인 청구외 OOO·OOO·OOO·OOO을 상대로 조사한 가액인 평당 500원, 평당 약 2,000원, 평당약 1,600원등으로 조사하여 이를 당해 토지면적에 곱하여 산출된 가액을 실지거래가액인 취득가액으로 인정하거나, 이 건 토지중 이천군 모가면 OO리 O OOOO의 경우 청구인 OOO이 88.9.3 확인한 가액인 평당 1,300원에 당해 토지면적을 곱하여 산출된 가액을 실지거래가액인 취득가액으로 인정함으로써, 처분청은 다툼이 없는 실지거래가액인 양도가액과 실지거래가액으로 조사한 취득가액에 의하여 청구인 OOO에게 이 건 양도소득세를 과세하였는 바, 당초 소유자인 위 OOO·OOO·OOO·OOO이 확인한 거래가액인 취득가액은 매매계약서에 의하여 실지 확인되었거나 매매대금의 금융기관입출금과정을 조사하여 밝혀진 실지 거래가액이 아니고, 각 자의 기억에 의한 추정거래가액이거나 지방세 시가표준액으로서 이들 거래가액이 분명한 실지거래가액으로 입증되지 아니할 뿐만 아니라, 당초 소유자의 입장에서는 양도자이므로 평당 거래가액이 높을수록 양도소득세를 더 많이 부담할 우려가 있어 반드시 조사공무원에게 실지거래가액대로 확인하였다고 단정할 수 없으며, 한편 그 당시의 거래가액에 대하여 당 국세심판소에서 조사해 본 바에 의하면, 이 건 토지 거래를 중개한 현지의 중개인인 청구외 OOO(주민등록번호: OOOOOOOOOOOOOO)과 서울의 중개인인 유신사 중개인 영업소 OOO(주민등록번호: OOOOOOOOOOOOOO) 및 청구인 OOO의 기억에 의한 거래가액이 평당 최저 1,200원에서 최고 3,500원에 이르는 등 그 거래가액이 대개 어느정도인 것만 짐작할 수 있을 뿐 분명한 실지거래가액을 알 수 없다 하겠으며, 다만 이천군 모가면 OO리 O OOOO의 경우 청구인 OOO 스스로가 평당 1,300원에 취득한 사실을 당초 조사공무원에게 확인한 바 있어 달리 반증이 없는 한 당해 토지의 취득가액은 청구인 OOO이 확인한 가액인 24,180,000원으로 인정할 수 밖에 없다 하겠다. 그렇다면, 이천군 모가면 OO리 O OOOOO, 같은곳 O OO, 같은곳 O OO, 같은곳 O OOOOO의 경우 분명한 실지취득가액이 확인되지 아니하므로, 실지거래가액이 확인된 양도가액에 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호(다)목의 규정에 의한 기준시가(환산가액)에 의하여 취득가액을 산정함이 타당하다 하겠다. 2)청구인 OOO에 대하여 본다. 청구인 OOO가 83.3.22 이천군 모가면 OO리 O OOOOO 임야 78,540평의 2분의 1지분을 취득한 것으로 소유권 이전등기가 되고, 87.11.30 이 건 토지가 다른 청구인들 명의의 토지와 함께 청구외 OOO·OOO에게 양도된 사실은 앞서 본 바와 같고, 서울지방국세청장은 이 건 거래를 투기거래로 인정하여 취득당시의 실지거래가액을 당초 이 건 토지의 소유자인 청구외 OOO·OOO을 상대로 조사한 가액인 평당 500원으로 조사하여 이 가액을 당해 토지면적에 곱하여 산출된 가액을 실지거래가액인 취득가액으로 인정함으로써, 처분청은 다툼이 없는 실지거래가액인 양도가액과 실지거래가액으로 조사한 취득가액에 의하여 청구인 OOO에게 이 건 양도소득세를 과세하였는 바, 당초 소유자인 OOO·OOO이 확인한 거래가액인 취득가액은 매매계약서에 의하여 실지 확인되었거나 매매대금의 금융기관 입출금 과정을 조사하여 밝혀진 실지거래가액이 아니고, 거래당시의 지방세 시가표준액과 일치하는 가액으로서 이 거래가액이 분명한 실지거래가액인지 의심스럽고 또한 청구인들이 이 당시 취득한 토지의 취득가액에 비하여 현저히 저렴할 뿐만 아니라 앞에서 본 바와 같이 당초 소유자가 조사공무원에게 실지거래가액대로 반드시 확인하였다고 단정할 수도 없다 하겠으며, 한편, 당 국세심판소에서 이 건 토지 취득당시의 거래가액에 대하여 조사한 바에 의해서도 그 당시의 시세를 대개 짐작만 할 수 있을 뿐 처분청이 실지 취득가액으로 본 평당 500원이 분명한 실지취득가액으로는 인정되지 아니한다 하겠다. 그렇다면, 이 건 토지의 경우도 실지거래가액인 취득가액이 확인되지 아니하므로 실지거래가액이 확인된 양도가액에 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호(다)목의 규정에 의한 기준시가(환산가액)에 의하여 취득가액을 산정함이 타당하다 하겠다.

3. 청구인 OOO·OOO·OOO에 대하여 본다. 청구인 OOO의 자인 청구인 OOO·OOO·OOO 앞으로 83.6.9 이천군 모가면 OO리 O OO, 7,380평과 83.4.9 같은곳 O OOOOO 24,990평이 소유권 이전등기가 되고, 서대문세무서장은 이러한 사실에 대하여 청구인 OOO이 위 청구인 3인에게 이 건 부동산을 실지증여한 것으로 인정하여 83.12 경 위 청구인 3인에게 증여세를 과세한 사실이 있으며, 87.11.30 이 건 토지도 다른 청구인들 소유의 토지와 함께 청구외 OOO·OOO에게 양도된 사실 역시 앞서 본 바와 같다. 서울지방국세청장은 이 건 토지거래를 투기거래로 보아 취득당시의 실지거래가액을 위 토지 O OO의 경우 청구인 OOO이 확인한 거래가액에 의하고 위 토지 O OOOOO의 경우 당초 이 건 토지의 소유자인 청구외 OOO를 상대로 조사한 가액인 평당 약 1,000원으로 조사하여 이 가액을 당해 토지면적에 곱하여 산출된 가액을 실지거래가액인 취득가액으로 인정함으로써, 그 조사결과에 따라 처분청은 다툼이 없는 실지거래가액인 양도가액과 실지가액으로 조사한 이 건 취득가액에 의하여 청구인 OOO·OOO·OOO에게 양도소득세를 과세하였는 바, 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 토지를 청구인 3인이 실지증여에 의하여 취득한 것이므로 실지취득가액이 확인되지 아니한다 하겠다. 따라서 양도가액만 실지거래가액이 확인되고 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 양도가액은 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호(다)목의 규정에 의하여 산정함이 타당하다 하겠다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.