청구인이 경매에 의해 공장의 토지, 건물 및 기계시설등을 일괄취득하여 다시 법인에게 포괄 양도한 경우 실지거래가액에 의해 과세할 것인지 기준시가에 의해 과세할 것인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울 동작구 OO동 OOOOOOO에 거주하는 자로서 경기도 안산시 OO동 OOO 소재 식료품 가공공장 대지1,983.4평방미터 건물 981.13평방미터 기계 기구등 일체(이하 공장이라 한다)를 86.8.24일 수원지방법원으로부터 340,000천원에 경락받아, 86.12.30 OOOO주식회사에 400,000천원에 양도하고 토지, 건물을 구분할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세 자진 신고하였고, 처분청은 당초에 신고 그대로 결정하였으나, 서울지방 국세청 감사지적에 의해 이 건 공장양도는 법인에게 양도하였고 취득가액은 수원지방법원으로부터 경락받았으므로 실지 거래가액 확인할 수 있는 경우로 보아 동 공장의 경락받을 당시의 감정가액을 기준으로 토지, 건물을 구분하여 실지거래가액을 산술하여 양도소득세 과세하였는바, 청구인은 이 건 공장의 토지, 건물, 기계시설등을 경락받았다가 포괄양도하였으므로 토지, 건물을 구분할 수 없음에도 처분청에서 이 건 공장을 당초 수원지방법원으로부터 경락받았을 때의 금액 340백만원을 경락 당시의 감정가액 354,089천원에서 기계장치 가액 125,208천원을 차감한 잔액 228,881천원 중 토지, 건물이 차지하는 감정가액상 차지하는 비율대로 취득가액을 결정하였고, 양도가액의 경우도 총액 400백만원중 기계장치 125,208천원을 차감하고 감정가액 비율에 의거 토지 114,299천원, 건물 160,492천원으로 실지 양도가액을 결정하여 과세한 것에 불복하여 89.3.14 심사청구한 결과, 당초 감정가액 비율대로 이 건 양도가액 400백만원을 안분계산하여 기계장치 141,480천원, 토지 107,520천원 건물 151,000천원 안분하여 양도차익을 계산한 처분에 불복하고 89.4.10 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점 공장의 전소유자가 부도로 상당기간 폐업상태로 방치되어 불가동 상태의 공장을 수원지방법원으로부터 용지, 건물, 기계기구 일괄 340,000천원에 경락받아 식료품 제조업을 영위코저 25,134천원을 투입하여 시설의 보수, 기계설비의 증설, 동력선의 복구 및 체납된 전기료등을 납부하고 완전가동 상태인 공장을 400백만원에 포괄양도 하여 양도소득세 과세대상 자산인 토지건물의 실지거래가격을 확인 구분할 수 없음에도 불구하고, 당국 임의로 수원지방법원이 의뢰, 감정한 감정표상의 토지, 건물, 기계장치의 감정가격으로 안분계산하여 이를 실지 확인된 거래가액이라 인정결정함은 위법으로 실제와 부합하지 않는 심히 부당한 결정이며, 또한 청구인은 개인 OOO으로부터 공장을 포괄취득한 것임에도 서울지방청 감사시 개인간의 거래라도 경매 방법에 의하여 경락가격을 확인할 수 있다하여 이를 감정표상의 자산별가액으로 안분 계산하여 실거래가액이라 인정 결정함은 국세청 재산 22601-25(87.1.10) “경매방법에 의해 양도 양수 되었다 할지라도 매매 쌍방이 개인인 경우는 개인간의 거래로 실지 조사할 수 없음”에 의거 본건 취득과 같은 경우는 개인간의 거래로 인정 실거래가액을 조사 확인치 않고 기준시가로 결정하는 것이 관행이며, 설사, 양도가액을 실지거래 가격으로 결정하는 경우에도 본건의 경우는 취득가액은 당초 결정과 같이 기준시가로 환산하여야 한다는 주장이며, 경매시의 감정은 양도를 위한 평가 감정한 가액이 아니므로 양도가액의 안분근거로 채택할 수 없음에도 불구하고 양도시점 9개월전부터 가동불능상태인 공장의 감정가액을 기준으로 안분계산하여 실거래가격이라 주장함은 부당하며, 또한 양도소득세는 원칙적으로 소득세법 제23조 제4항 본문의 규정에 의거 기준시가로 결정하여야 하며, 예외적으로 소득세법 제23조 4항 단서 및 동시행령 제170조 4항 각호의 규정에 의거 실거래 가격으로 결정하는 경우는 “실지 거래가격이 확인된 경우”로 국한하고 있음에도 이상 주장과 같이 법인에게 양도하고 취득이 경락에 의했다 하여 실거래 가액으로 인정하였으나, 쟁점 공장은 비과세 자산과 포괄 양도취득하였으므로 과세대상 자산인 토지와 건물의 실지 거래가격을 확인할 수 없는 것으로 보아야하며 또한 법적인 근거가 없는 전시 안분계산에 의하여 실거래 가격으로 인정한 결정은 부당하며 당초 결정과 같이 기준시가로 환산 결정하여 달라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 이 건 쟁점 공장을 86.12.30일 400,000천원으로 OOOO주식회사에 양도하였고, 양도 당시 작성한 계약서를 보면, 제1항에서 “매매목록은 법원 경락목록으로 국한한다”라고 하였으며, 제6항에서 “매매 대금은 토지와 건물기계로 구분하여 평가하되 법원 감정가액으로 한다” 라고 명시되어 있으므로 당초 청구인이 기준시가로 결정하여 달라는 청구인의 주장은 받아들일수가 없으나, 처분청에서 경락받을 당시의 감정서에 의하여 실지거래가액을 산정할 때, 기계장치 가액 125,208천원만을 고정하고 양도소득 대상 자산인 토지, 건물을 감정가액 비율대로 산정한 처분청의 결정도 잘못계산된 것으로 판단되므로 당초 감정가액 비율대로 이 건 양도가액 400백만원을 안분계산하여 기계장치 141,480천원, 토지 107,520천원, 건물 151,000천원으로 계산함이 타당하다는 의견이며, 취득할때도, 청구인은 포괄하여 경락·매입함으로써 토지, 건물 기계장치를 구분할 수 없으므로 기준시가로 과세하여 달라고 주장하고 있으나, 전시한 법조와 같이 실지거래가액이 340,000천원으로 확인되었고, 감정가액에 의하여 토지, 건물, 기계장치로 구분된 가액으로 매입하였다고 판단되므로 기준시가로 결정하여 달라는 청구인의 주장은 받아들일 수가 없으나, 처분청의 실지거래가액 산정시도 기계장치만을 고정하고 차감 잔액만을 토지, 건물의 비율대로 안분계산한 처분도 잘못 경정한 것으로 판단된다. 그러므로 이 건 취득가액도 양도가액 결정방법과 같이 당초 감정가액 비율대로 안분계산하여 기계장치, 토지, 건물의 가액을 산정하여야 한다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은

1. 청구인이 경매에 의해 공장의 토지, 건물 및 기계시설등을 일괄취득하여 다시 법인에게 포괄 양도한 경우 실지거래가액에 의해 과세할 것인지 기준시가에 의해 과세할 것인지 여부(기각)

2. 경매시의 감정가액 비율로 토지, 건물 및 기계시설의 가액을 안분계산하여 과세한 처분의 당부(기각)를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단 먼저, 이 건 관련법규정을 보면, 소득세법 제23조 (양도소득)제4항, 동법 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호 및 동법 시행령 제170조 (양도소득금액의 조사결정) 제4항의 규정에 의하면 양도소득세의 과세표준을 정함에 있어서 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 양도가액 및 취득가액이 불분명한 경우에는 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액을 양도 및 취득가액으로 하도록 되어 있으나, 법인세법 기본통칙(7-2-12...59의2)에 의하면 토지, 건물, 기계장치등을 포괄 양도함으로써 자산별 양도가액이 불분명한 경우 자산별 양도가액은 기준시가가 있는 자산과 기준시가가 없는 자산으로 구분하여 규칙 제16조의 2의 규정에 의한 감정회사가 감정한 가액으로 1차 안분계산하고, 전시 안분계산된 자산중 기준시가가 있는 자산의 합계액을 기준시가가 있는 자산의 합계액을 기준시가에 의해 안분계산하도록 되어 있다. 다음 이 건 사실 관계를 살펴보면, 청구인이 수원지방법원으로부터 공장을 경락받아 법인에게 양도한 사실에 대하여, 처분청은 실지양도 및 취득가액을 확인하여 양도소득세 과세하였던 바, 청구인은, 첫째, 이 건 공장 양도가액이 실지거래가액으로 확인된 400,000천원은 토지건물, 기계시설 및 영업권등 공장 일체를 포괄 양도한 가액으로서 양도소득세 과세대상자산인 토지, 건물가액을 구분할 수 없으므로 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 주장한데 대하여, 청구인이 이 건 쟁점 공장을 86.12.30에 400,000천원으로 청구외 OOOO(주)에 양도하였고, 양도당시 작성한 계약서를 보면, 제1항에서 “매매목록은 법원의 경락목록으로 국한한다”라고 하였으며, 제6항에서 “매매대금은 토지와 건물 기계로 구분하여 평가하되 법원 감정가액으로 한다”라고 명시되어 있으므로 청구인이 기준시가로 결정하여 달라는 주장은 받아들일 수 없다. 다만, 처분청에서 경락 받을 당시의 감정서에 의하여 실지거래가액을 산정할 때 기계장치 가액을 125,208천원만을 고정하고, 양도소득 대상 자산인 토지 건물을 경매시 감정가액 비율대로 산정한 처분청의 결정은 잘못계산된 것으로 판단되며, 국세청 경정 결정시 양도가액 400,000천원을 감정가액 비율대로 각 자산별 공히 안분계산하여 기계장치 141,480천원, 토지 107,520천원, 건물 151,000천원으로 계산한 것을 알 수 있다 하겠다. 그러나 이 건의 경우 토지, 건물, 기계장치등을 포괄양도하고 각 자산별 양도가액이 불분명한 경우로, 이런 경우 각 자산별 가액을 산정할 수 있는 규정을 보면 전시 법인세법 기본통칙(7-2-12...59의2)의 규정에 의하여 총 양도가액을 기준시가가 있는 자산과 기준시가가 없는 자산으로 구분하여 동법 규칙 제16조 2의 규정에 의한 감정가액으로 1차 안분계산하고 위의 안분계산된 자산중 기준시가가 있는 자산의 합계액을 기준시가에 의하여 안분계산함이 타당하다 할 것이다. 이와 같이 안분계산된 토지와 건물의 가액의 합계액은 국세청 경정결정시의 감정가액 기준 각 자산별 공히 안분계산한 토지와 건물 가액의 합계액과 같다 할 것이다. 따라서 전시 법인세법 기본통칙에 의한 안분계산과 국세청 경정시 전시 안분계산과는 청구인에 대한 실익의 차이는 없다 할 것이다. 또한 청구인은 공장 설비 보수 및 기계설치비 총 25,134천원을 투입한후 400,000천원에 포괄양도한 것을 토지, 건물, 기계기구로 구분하여 경매시 감정가액으로 안분, 실지거래가액을 결정함은 부당하다는데 대하여 청구인이 제시한 전시 설비 전기료 및 기계장치비의 주요내역을 보면 전기료 체납비 3,734천원, 내선공사 6,200천원, 기계제작 6,370천원, 욕실 철거공사 1,300천원등과 같이 그 경비 지출내역을 볼 자본적 지출로서 비용산입할 수 있는 경비로 인정할 수 없다 할 것이다. 따라서 전시 추가투입비용도 양도시 감정가액 기준으로 안분계산함이 타당할 것으로 판단된다 할 것이다. 둘째, 취득가액도 청구인은 경락받을 때 포괄하여 매입하였으므로 토지, 건물, 기계장치를 구분할 수 없으므로 기준시가로 과세하여 달라고 주장하고 있으나 경매에 의해 취득, 실지거래가액이 340,000천원으로 확인되고, 감정가액에 의하여 토지, 건물, 기계장치로 구분된 가액으로 매입하였다고 판단되므로 기준시가로 결정하여 달라는 청구인의 주장은 받아들일수 없으나 처분청의 실지거래 가액 산정시도 기계장치만을 고정하고 차감잔액만을 토지, 건물의 비율대로 안분계산한 처분은 잘못 결정한 것으로 판단된다. 그러므로 이 건 취득가액도 양도가액 결정방법과 같이 전시 법인세 기본통칙의 규정에 의한 안분계산으로 기계장치, 토지, 건물의 가액을 산정하여야 할 것이다. 따라서 청구주장은 처분청 결정과 당심의 결정내용과 실익의 차이가 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.