부동산의 양도가 부동산투기거래에 해당되는지의 여부(재경정)

[주 문]

1. 서부산세무서장이 88.11.15자로 청구인에게 결정고지한 양도소득세 228,859,160원 및 동방위세 45,616,130원을 양도자산 중 부산직할시 북구 OO동 OOOOO 소재 대지 462.9평방미터, 같은시 해운대구 O동 OOOOOO 소재 대지 429.8평방미터, 같은시 부산진구 OO동 OOOOO 소재 대지 1,973평방미터 건물 1003.94평방미터, 같은시 부산진구 OO동 OOOOO 소재 대지 926평방미터는 그 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 그 과세표준과 세액을 재경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 부산직할시 서구 OO동 OO OOOO에 거주하는 사람으로서 부산직할시 북구 OO동 OOOO의 소재 대지, 임야 및 건물등(위 부동산의 면적은 대지 5,165평방미터, 임야 20,930평방미터, 건물 3,453.59평방미터로 별첨명세서와 같으며 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 70-87년에 각각 취득하여 83-88년에 양도한 사실에 대해 처분청이 당초 기준시가로 과세하였으나, 다시 위 거래를 모두 “투기거래”로 보고 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 실지거래가액 또는 환산가액으로 하여 양도소득세 228,859,160원(83년귀속 양도소득세 2,153,310원, 85년 귀속 양도소득세 8,194,680원, 86년귀속 양도소득세 149,463,710원, 87년귀속 양도소득세 35,170,340원, 88년귀속 양도소득세 33,877,120원) 및 동 방위세 45,616,130원(83년방위세 430,660원, 85년방위세 1,638,930원, 86년방위세 29,892,740원, 87년방위세 6,878,380원, 88년방위세 6,775,420원)을 추가로 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 88.12.8 심사청구를 거쳐 89.3.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 처분청은 쟁점부동산거래에 대하여 부동산투기거래로 보아 전시세액을 경정결정고지하였으나 소득세법상 개인과의 거래에서 양도 및 취득가액을 기준시가로 함이 명백하며 청구인이 양도한 부동산은 특정지역으로 고시된 적도 없고 청구인의 사업장으로 사용하거나 보유기간이 6년이상인 것을 청구인의 사업부진으로 채권자인 주식회사 OOO에 대물반환조건으로 소유권이전 가등기 되어 있던 것을 부득이 채무상환을 위하여 양도한 것으로 부동산 투기거래에 해당되지 않는다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 675호, 78.8.16 시행 및 국세청훈령 916호, 84.1.1 시행) 제72조 제3항 제5호에서 국세청장, 지방국세청장 및 세무서장의 부동산거래 특별조사나 관계기관의 조사로 제1호 내지 제OO에 준하는 투기거래로 판명된 거래는 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있다고 규정하고 있고 동규정(국세청훈령 제980호, 87.2.16 시행) 제72조 제3항 제8호에서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법시행령 제170조 제9항 및 동법 시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래자로 인정한 때는 실지거래가액에 의하여 과세하도록 규정하고 있는 바 청구인의 경O는 부동산투기거래자로 특별조사를 받았으며 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳤고 이 건 부동산거래 회수, 규모등을 감안할 때 투기거래에 해당한다 할 것이므로 양도가액을 실지거래가액으로, 취득가액은 실지거래가액 또는 환산가액으로 하여 양도차익을 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구는 쟁점부동산의 양도가 부동산투기거래에 해당되는지의 여부를 가리는데 그 다툼이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 이 건 과세경위를 보면, 처분청은 청구인을 부동산투기혐의자로 보아 청구인이 83-88년중에 양도한 쟁점부동산 거래를 전부 부동산투기거래로 보아 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 실지거래가액 및 환산가액으로 하여 경정결정고지 하였음을 알 수 있다. 먼저 이 건 관련 법령규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항에서 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경O에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고 동법 제45조 제1항 제1호에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액, 다만 대통령령이 정하는 경O에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이라고 규정하고 있으며 동법시행령 제170조 제4항에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경O를 동법 제23조 제4항 단서 및 동법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경O라고 규정하고 있으며, 동조 제1항 단서에서 제4항 제1호 및 제2호의 경O로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가(환산가액)에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있으며, 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제675호, 78.8.16시행 및 국세청훈령 제916호 84.1.1시행) 제72조 제3항 제5호에서 국세청장, 지방국세청장 및 세무서장의 부동산 거래 특별조사나 관계기관의 조사로 제1호 내지 제OO에 준하는 투기거래로 판명된 거래는 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있다고 규정하고 있고, 동 규정(국세청훈령 제980호, 87.2.16시행)제72조 제3항 제8호에서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련된 세무조사와 소득세법시행령 제170조 제9항 및 동법시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래자로 인정한 때는 실지거래가액에 의하여 과세하도록 규정하고 있다. 한편, 청구인은 쟁점부동산을 개인으로부터 취득하여 대부분 장기간 보유하다가 개인에게 양도하였으며 86년도 양도분중 부산시 북구 OO동 OOOOO 소재 부동산은 70.12.13 취득하여 86.8.18 청구외 OOO외 2명에게 양도할 때까지 16년간을 장기보유하였고 부산시 부산진구 OO동 OOOOOO OOO 소재 대지 및 건물, 같은동 OOOOOO OO 소재 대지 및 건물, 부산시 해운대구O동 OOOOOO OOO 소재 대지, 부산시 부산진구 OO동 OOOOOO OO 및 같은동 OOOOOO OO 소재 대지 및 건물은 OOO 대리점을 경영하고 있는 청구인에 대한 채권자인 청구외 (주)OOO에 대물반환조건으로 근저당 및 소유권이전가등기가 설정되어 있어 위 OOO가 이의 담보권실행을 여러번 독촉하여 부득이 OOO에 채무상환을 위하여 양도하였으므로 부동산투기와는 전혀 관계가 없는데도 위 거래전부를 투기거래로 보아 양도가액을 실지거래가액으로 취득가액은 실지거래가액 또는 환산가액으로 과세함은 부당하다고 주장하면서 (주)OOO의 입금확인서 및 등기부등본등 증빙자료를 제시하고 있다. 살피건대, 청구인은 86년 국세청장이 전국적인 부동산투기조사시 투기혐의자로 선정되어 88.8.17-9.13까지 정밀세무조사를 받은 바 있고, 쟁점부동산의 양도 회수나 그 규모로 보아 부동산투기거래를 한 사실로 인정되어 처분청이 양도가액을 실지거래가액으로 취득가액은 실지거래가액 또는 환산가액으로 과세한 처분은 일응 타당하다 하겠다. 그러나 청구인이 86-87년도중 양도한 부동산중 부산직할시 북구 OO동 OOOOO소재 대지는 70.12.13 부산직할시로부터 채비지로 취득하여 86.8.18 청구외 OOO외 2명에게 양도할 때까지 약 16년간 보유하다가 (주)OOO가 채무상환을 여러번 독촉하여 부득이 양도하였고 같은시 해운대구 O동 OOOOOO 소재 대지는 72.3.25 취득하여 86.8.28 양도할 때까지 14년동안 보유하였을 뿐만 아니라 채권자인 (주)OOO에 소유권이전가등기를 설정해준 사실이 등기부상 확인되고 있으며 만약 가전제품사업과 관련한 채무상환이 이행되지 않을 경O에는 위 (주)OOO가 처분하여도 좋다는 화해조서등이 작성된 사실이 있고 또한 같은시 부산진구 OO동 OOOOOO 및 OO 소재 대지 및 건물의 경O에는 위 해운대구 O동 소재 대지와 같이 (주)OOO에 사업과 관련한 소유권이전등기가 되어 있을 뿐만아니라 청구인이 가전제품을 판매하기 위하여 85년에 설립한 주식회사 OO(청구인소유지분 40%)의 상품보관창고로 임대하는 등 실질적으로 청구인 사업에 제공된 사실이 사업자등록상황과 이 건 부동산임대에 따른 부가가치세 및 소득세 신고납부상황에 의하여 확인되고 있다. 일반적으로 부동산투기거래에 해당되는지의 여부는 각 거래별로 당해부동산의 보유기간 및 그동안의 운용상황, 취득 또는 양도하게된 불가피한 사정이 있었는지의 여부등을 종합적으로 고려하여 판단하게 되는 바, 이건의 경O 청구인이 양도한 전체부동산중 일부는 청구인의 고유사업인 가전제품판매사업에 직접 사용되었음이 가등기사항, 채권자의 채권실행계획, 임대상황등에 의하여 확인되고 있다는 점, 14-16년간 장기 보유하였다는 사실 그리고 양도하게된 경위가 사업상 채무변제를 위한 것이었다는 정황등을 모두어 볼 때 위 4건의 부동산양도만큼은 투기거래로 볼 수 없다 할 것이므로 그 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하여 계산하는 것이 타당하다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 별표: 청구인이 매매한 부동산명세서 일련 번호 부동산 소재지 지목 지 적 취득사항 양도사항 비고 취득일자 양도인 양도일자 양수인 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 부산시 북구 OO동 OOOOOO 울산시 OO동 산 OOOOOO 울산시 OO동 산 OOOOOO 울산시 OO동 산 OOOOOO 울산시 OO동 산 OOOOOO 부산시 북구 OO동 OOOOOOO 부산시 해운대구 O동 OOOOOOOO 부산시 부산진구 OO동 OOOOO 부산시 부산진구 OO동 OOOOOOOO 부산시 부산진구 OO동 OOOOOOO 부산시 부산진구 OO동 OOOOOOOO 부산시 부산진구 OO동 OOOOOOO 대지 임야 임야 임야 임야 대지 대지 대지 대지 건물 대지 건물 대지 대지 건물 243㎡ 6,157㎡ 3,313㎡ 5,957㎡ 1,975㎡ 462.9㎡ 429.8㎡ 499㎡ 278.3㎡ 192.76㎡ 1,973㎡ 1,003.94㎡ 926㎡ 403㎡ 2,256.89㎡ 78.12.14 85.5.20 85.5.20 85.5.20 85.5.20 70.12.13 72.3.25 75.12.23 86.9.23 85.6.7 85.6.7 84.3.29 OOO OOO OOO OOO OOO 부산시 OOO 국가 OOO OOO OOO OOO 83.10.5 85.7.30 85.7.30 85.7.30 85.9.2 86.8.18 86.8.28 86.4.4 87.12.30 87.11.23 87.11.23 88.5.10 OOO OOO외2명 OOO외1명 OOO외3명 OOO OOO외2명 OOO OOO OOO OOO외11명 OOO외5명 OOO 저당권설정 권리자:OOO 소유권이전담보가등기권리자:OOO