양도한 부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가에 의거 과세한 당초 처분의 당부(경정)

[주 문] 88.10.4 강동 세무서장이 청구인에게 결정고지한 88년도 수시분 양도소득세 156,141,780원 및 동 방위세 31,053,420원의 처분은 양도차익을 236,070,229원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정결정한다.

[이 유]

1. 청구인 주장 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOO OOOOO OOO OOOO에 주소를 둔 사람으로 처분청이 ‘88.10.4 청구인에게 결정고지한 88년 수시분 양도속득세 156,141,780원 및 동방위세 31,053,420원에 대하여, 청구인은 경기도 용인군 수지면 OO리 O OO, O OOO O소재 임야 2필지 102,315평방미터를 74.5.23에 같은 면 같은리 O OO소재 임야 7,636평방미터를 84.8.30에 각각 취득하여 ’87.11.2 위 임야(109,951평방미터)를 청구외 OOO에게 249,000,000원에 양도하고 자산 양도차익 예정신고시 양도소득세 38,597,850원 및 동방위세 7,719,570원을 자진 납부하였음에도 처분청은 이 건 임야의 양도차익을 특정지역 해당배율(22.73)을 적용한 기준시가에 의하여 결정하였는바, 기준시가에 의한 양도차액이 위 양도금액을 초과하는 경우 이 건 양도차익은 249,000,000원으로 하여야 함에도 이를 인정치 아니하고 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

2. 국세청장 의견 청구인이 제시한 거증자료에 의하면 매매계약서상 계약금 및 잔금기일을 전후하여 매매대금으로 보이는 돈이 예금계좌에 입금된 (87.10.19-87.11.2 기간중 6회에 걸쳐 2억3천만원 입금)된 점은 추정할 수 있다 하겠으나, 청구인은 종로구 OO동 OOOO O에서 볼트, 낫트판매업을 영위하고 있는 자이고, 한편 이 건 임야는 ‘83.9.7 지정 고시된 특정지역으로서 그 기준시가를 산정하는데 기초가 되는 지방세법상의 과세시가 표준액과 국세청장이 그 지역의 매매실례가액등을 기준으로 하여 정한 배율에 객관성이 결여된 것으로는 볼 수 없는 것이고, 달리 이 건 임야가 국세청 기준시가보다 현저히 낮은 가격에 거래된 것으로 인정할 만한 특수성도 엿보이지 아니하고 있어, 청구인이 주장하는 이 건 임야의 실지양도가액에는 그 신빙성이 인정되지 아니한다는 의견이다.

3. 쟁점 청구인이 양도한 부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가에 의거 과세한 당초 처분의 당부에 있다 하겠다.

4. 심리 및 판단 이 건 처분경위를 보면, 청구인은 경기도 용인군 수지면 OO리 O OO외 1필지 102,315평방미터를 74.5.23에 취득하고 동소 O OO소재 임야 7,636평방미터를 84.8.30취득하여 87.11.2 위 임야 전체인 109,951평방미터를 청구외 OOO에게 249,000,000원에 양도한 후, 이 건 임야의 양도차익을 신고함에 있어 기준시가로 계산한 양도차익이 실지양도가액을 초과한다하여 양도차익을 실지양도가액인 249,000,000원으로 신고한데 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지양도가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가에 의거 산출, 양도차익을 542,531,223원으로 결정하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 실지양도가액이 사실이므로 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없음에도 이를 위반한 처분은 부당하다는 주장이므로 우선 청구주장 실지양도가액의 신빙성 여부를 살펴본다. 첫째, 청구인이 제시한 부동산매매계약서를 확인한 바, 청구인은 경기도 용인군 수지면 OO리 O OO 임야 98,419평방미터 및 동소 OO 임야 7,636평방미터를 87.10.17 청구외 OOO에게 240,000,000원(계약금: 20,000,000원, 중도금 40,000,000원, 잔금: 180,000,000원)에 양도하는 매매계약서를 작성하였으며 또한 동소 O OOOO 임야 3,896평방미터를 87.11.2 청구외 OOO에게 9,000,000원(계약금: 2,000,000원, 중도금 3,000,000원, 잔금: 4,000,000원)에 양도하는 매매계약서를 작성하였고, 둘째, 청구인으로부터 쟁점 부동산을 매수한 청구외 OOO은 동부동산을 249,000,000원에 청구인으로부터 매수하였다는 확인서를 인감 첨부하여 확인하고 있으며, 셋째, 87.10.20 경기도 용인군수 발행 도시 계획 확인원에 의하면 쟁점 부동산은 도시계획 외 지역임과 동시에 쟁점 부동산 인근지역에 OOO이 있는 바, 동 OOO은 나 환자들이 지주 및 공장건물주로 된 염색공장이 집단형성되어 있는 지역이고 넷째, 서울지방국세청 조사국에 확인한 바, 청구인으로부터 쟁점 부동산을 취득한 청구외 OOO이 부동산 거래조사과정에서 동 세무공무원에 제시한 부동산 매매계약서도 청구인이 당심에 제시하고 있는 부동산 매매계약서와 동일한 계약서로서 그 계약시기 및 계약금액이 청구주장과 일치하고 있으며 다섯째, 청구인이 이 건 거래상대방인 청구외 OOO으로부터 받았다는 금융자료(220,000,000원상당 자기앞 수표) 추적결과 청구외 OOO이 발행한 자기앞 수표가 청구인 에금계좌에 입금되었다고 OOOO은행 OO지점장 및 OO은행 OO지점장이 확인하고 있는 점등을 종합하여 볼 때, 청구인이 주장하고 있는 쟁점 부동산의 양도가액 249,000,000원은 신빙성이 있다고 보여진다. 다음으로 쟁점 부동산의 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하였는지를 필지별로 살펴보면, 경기도 용인군 수지면 OO리 O OO 임야 98,419평방미터의 기준시가에 의한 양도차익은 517,687,878원인데 반하여 실지양도가액은 222,720,000원(2개 필지 양도이므로 기준시가에 의거 안분계산한 금액임)이므로 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하고 있으며 동소 O OO임야 7,636평방미터의 기준시가에 의한 양도차익은 4,350,229원인데 반하여 실지양도가액은 17,280,000원(기준시가에 의한 안분계산한 금액임)이므로 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하고 있지 않고 동소 O OOOO임야 3,896평방미터의 기준시가에 의한 양도차익은 20,493,116원인데 반하여 실지양도가액은 9,000,000원이므로 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하고 있어 1개필지 임야를 제외한 2개필지 임야는 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하고 있음을 알 수 있다. 그러므로 이 건은 자산의 양도로 인하여 발생한 소득에 과세한다는 양도소득세의 기본적 논리 (소득세법 제4조 제1항)에 합당하지 아니할 뿐 아니라 “세법의 해석, 적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다.(국세기본법 제13조 제1항)는 세법의 기본이념과도 상충한다 할 것인바, 소득세법 규정상 신고를 아니한 경우에는 기준시가에 의하여 과세할 것이지만, ”기준시가” 즉 “시가표준액”과 “배율”이 일반적으로 부동산의 시가를 나타내는 평균치라 할지라도 간혹 특수한 경우에는 이 기준시가가 부동산의 시가를 제대로 반영하지 못할 가능성을 배제할 수 없는 것이 사실이므로 이 건과 같은 경우 기준시가에 의한 양도가액에서 기준시가에 의한 취득가액을 공제한 금액은 어떠한 경우에도 실지양도가액보다 커서는 안될 것으로 보는 것이 합리적이라 할 것이다(83.2.22, 대법원 판결 82누 138도 같은 뜻임) 따라서 본 건은 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하고 있는 2개필지의 양도차익은 동 실지양도가액 231,720,000원을 양도차익으로 하고 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하지 않는 1개필지의 양도 차익은 동 기준시가에 의한 양도차익 4,350,229원을 양도차익으로 과세함이 타당하다 할 것이다.

5. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장 일부 이유있어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.