[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 사실 청구인은 서울시 OO구 OO동 OOO OOOOO OOO OOOO에 주소를 둔 사람으로 같은시 종로구 OOO가 OOOO 소재 대 437.6평방미터 및 동 지상건물 1,298.58평방미터(이하 “이 건 OO호텔”이라 한다)를 85.11.15 청구외 OOO로부터 취득하여 86.5.13 청구외 OOO에게 양도하고 또 같은시 종로구 OO동 OOOOO외 2필지 소재 대지 계 495.5평방미터를 82.2.2 청구외 OOO으로부터 취득하여 83.2.29 청구외 OOO외 1인에게 미등기전매한 사실에 대하여 처분청은 청구인이 위 부동산을 투기로 거래한 것으로 보아 그 양도차익을 모두 실지거래가액으로 결정하여 88.10.4자로 청구인에게 83년 귀속분 양도소득세 38,700,000원 및 동 방위세 7,740,000원과 86년 귀속분 양도소득세 316,173,250원 및 동 방위세 63,234,650원을 각 결정고지하였다.
2. 청구인 주장 청구 가) 청구인은 이 건 OOO호텔은 청구외 OOO 소유 OO동 건물(종로구 OO동 OOOOOO외 3필지 소재 대 119평, 건물 420평)과 교환매매키로 86.5.13 약정한 바에 따라 그 교환차액 670,000,000원을 받고 청구인의 소유인 OOO호텔을 위 OOO에게 86.5.15 소유권이전등기 해주었으나 위 OOO이 OO동 건물의 소유권을 청구인에게 이전등기해주지 못함에 따라 88.5.25 위 86.5.13자 매매계약을 해지키로 상호 합의하였으나 매매대금의 정산과정에서 문제가 발생되어 위 OOO 명의로의 이전등기를 말소 등기하지 못하다가 서울민사지방법원의 화해를 거쳐 89.5.13 청구인 앞으로 환원등기하였으니 처분청이 이건 OOO호텔을 청구외 OOO에게 양도한 것임을 전제로 이 건 양도소득세를 과세함은 부당하다는 주장이며, 설사 처분청 주장대로 청구인이 위 호텔을 86.5.13 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있다 할지라도 청구인은 위 호텔을 청구외 OOO로부터 1,030,000,000원에 취득하여 보일러, 냉난방, 급수전기시설등의 개체비용 636,440,000원을 지출한 바, 이는 자본적 지출로서 취득가액에 포함되어야 할 것이므로 이 건 OOO호텔의 양도차익을 계산함에 있어서 위 양도가액 1,570,000,000원에서 취득가액 1,030,000,000원과 자본적 지출액 636,440,000원을 공제하면 양도차익이 나올 수 없으므로 이 건 처분은 취소되어야 한다는 주장이다. 청구 나) 청구인은 서울시 종로구 OO동 OOOOO, 동 OOOOO, 동 OOOOO 소재 대지 495.5평방미터(이하 “갑토지”라 한다)를 82.2.2 청구외 OOO으로부터 200,000,000원에 매입하고 위 같은곳 OOOOO 소재 대지 66평방미터(이하 “을토지”라 한다)를 82년 5월에 33,000,000원에 취득하여 83.2.28 위 갑·을 토지를 모두 청구외 OOO외 1인에게 243,000,000원에 양도하였음에도 처분청이 이 건 갑토지의 양도가액만을 243,000,000원으로 하여 이 건 과세함은 부당하다는 주장이다.
3. 국세청장 의견
- 가. 청구인이 소유하던 OOO호텔과 청구외 OOO이 소유하던 OO동 건물을 서로 교환 매매한 과정을 보면, 청구인의 OOO호텔은 그 가액을 1,570,000,000원으로 하고, 여기에 포함된 하자(OO리스 및 OO은행 대출금) 680,000,000원을 차감한 890,000,000원을 교환기준가액으로 삼고 청구외 OOO의 OO동 건물을 857,500,000원을 그 가액으로 하여 은행채무 및 수입보증금등 하자액 637,500,000원을 차감한 220,000,000원을 교환기준가액으로 하여 차액 670,000,000원을 더 받고 교환한 것임을 청구주장을 통하여 알 수 있으나, 교환매매조건이 명시된 당초의 교환매매약서가 제시되지 않고 있어 당초 조건중 어떤 부분이 성취되지 아니하여 계약해지된 것인지 입증되지 아니하고 더구나 위의 양계약 당사자는 88.5.24 당초 계약을 해지한다는 합의 각서를 작성한 바 있음에도 88.7.11에 위 OOO은 OOO호텔을 1,570,000,000원에 매입한 사실을 그대로 처분청에 확인하고 있을 뿐만 아니라 당초 소유권이전등기된 사실이 원인무효에 의해 환원등기된 바도 없어서 청구인의 계약해지 주장은 신빙성을 인정하기 어렵다 하겠고, 그렇다면 처분청에서 이 건 OOO호텔이 등기부등본상 소유권이전등기된 사실과 취득자 OOO의 확인서상 밝혀진 거래내용에 따라 과세한 처분에는 잘못이 없어 보이고, 또한 취득가액과 필요경비에 있어서도 청구인은 구체적 증빙을 제시하지 못하여 막연한 주장에 그칠 뿐이나 처분청 제시 매매계약서를 보면, 청구외 OOO로부터 1,030,000,000원에 취득한 사실이 밝혀지고 있어서 이에 따라 과세한 처분에 역시 잘못이 인정되지 아니한다.
- 나. 다음 서울시 종로구 OO동 OOOOOOO외 2필지의 토지에 관하여 보면, 청구인은 서울시 종로구 OO동 OOOOO, OOOOO, OOOOOOO 3필지 495.5평방미터를 청구외 OOO에게서 210,000,000원에 매입하고, 같은곳 OOOOOOO 66평방미터는 청구외 OOO에게서 33,000,000원에 매입하여 모두 243,000,000원에 취득한 전시 토지 561.5평방미터를 청구외 OOO외 1인에게 82년중에 243,000,000원에 양도했다는 주장이나, 처분청의 결정결의서를 보면, 청구외 OOO으로부터 구입한 3필지의 토지 495.5평방미터에 대하여 과세한 것임을 알 수 있는 바, 청구외 OOO으로부터 매입한 66평방미터의 토지를 포함하여 위 OOO외 1인이 243,000,000원에 매입한 것인지를 보면, 이 건 거래관계를 입증하는 당초 매매계약서가 제시되지 않고 있고, 전시 4필지의 토지등기부등본을 보면, 청구외 OOO 소유 부동산 3필지 495.5평방미터는 83.3.9 청구외 OOO외 1인에게 미등기 전매상태로 소유권이전되었음을 알 수 있는 반면, 나머지 OOO 소유토지 1필지 66평방미터는 82.12.13 청구인에게 소유 이전등기되었던 것을 83.3.4 청구외 OOO외 1인에게 소유권이전등기한 것임을 알 수 있어 위 4필지를 같은 시점에 모두어서 거래하였다고 보기는 어려운 것이어서 청구주장 신빙성 있어 보이지 아니하고, 이 건 심판청구와 관련하여 제시하는 청구외 OOO의 번복 확인서도 제시되지 않은 계약서를 근거로 작성한 신빙성 없는 것이어서 당초 처분청에서 83.2월에 이 건 토지 3필지 495.5평방미터가 양도된 것으로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없다는 의견이다.
4. 쟁점 이 건 심판청구의 쟁점은
- 가. 청구인이 이 건 OOO호텔을 86.5.13 청구외 OOO에게 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부와, 예비적 청구로서 청구인이 주장하는 시설개체비용 636,440,000원이 이 건 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당되는지를 가리고,
- 나. 갑토지의 양도가액이 243,000,000원인지 또는 갑·을토지의 양도가액 합계액이 243,000,000원인지를 가리는데 있다.
5. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 “가”에 대하여: 이 건 OOO호텔의 소유권이 86.5.13 매매를 원인으로 86.5.15 청구인 명의에서 청구외 OOO 명의로 이전등기 경료된 사실과 관련하여 처분청은 청구인이 위 호텔을 위 OOO에게 양도한 것으로 보고 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 데 대하여 청구인은 위 호텔을 86.4.16 위 OOO에게 1,570,000,000원에 양도키로 약정한 바에 따라 86.5.15 위 OOO에게 그 소유권을 이전등기해주었으나 위 OOO이 위 매매계약조건을 이행하는 과정에서 여러가지 문제가 발생되어 88.5.24 양 당사자간에 위 매매계약을 해지하기로 합의하였고, 이에 따라 위 86.5.15자 청구외 OOO 앞으로의 소유권이전등기를 89.5.13 말소등기하여 청구인 소유로 원상회복등기 하였는 바, 형식상의 공부상 양도행위가 원인무효된 이상 이에 양도소득세를 과세함은 부당하다고 주장한다. 살피건대, 88.2.29 청구외 OOO이 청구인에게 보낸 내용증명서(서울 OOO가 우체국 등기 OOOO호), 청구인이 청구외 OOO을 상대로 서울민사지방법원에 소 제기한 소유권이전등기 말소등기사건(88가합 OOOOO호)과 관련 위 법원에 제출된 89.1.25자 청구인의 준비서면과 89.2.9자 청구외 OOO의 준비서면, 청구외 OOO이 청구인을 상대로 서울민사지방법원에 소 제기한 수표금 청구사건(88가단 OOOOO호)과 관련 위 법원에 제출된 소장, 청구인의 답변서 및 89.1.18자 준비서면, 89.2.15자 청구외 OOO의 준비서면 및 89.5.19 위 OOO이 처분청에 제출한 진정서의 각 기재내용에 의하면, 86.4.16 청구인과 청구외 OOO간에 이 건 OOO호텔을 1,570,000,000원에 매매계약을 체결한 뒤 위 OOO이 86.5.13까지 청구인에게 그 대금전액을 청산지급하고 86.5.15 적법하게 소유권이전등기를 경료하였음을 청구인이 자인하고 있는 사실이 확인되고 있고, 다만, 위 86.5.15자 소유권이전등기가 89.4.24 서울민사지방법원의 화해를 원인으로 89.5.13자로 말소등기된 것은 위 86.4.16자 매매계약의 원인무효에 기인되는 것이 아니고 동 매매계약이 아무런 하자없이 이행 완료된 후 87.6.27 청구인이 위 OOO로부터 이 건 OOO호텔을 1,600,000,000원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였다가 그 매수계약을 이행하지 못하게 되어 88.5.24 양당사자간에 위 88.6.27자 매수계약을 합의 해제하고서 다시 그 매매계약조건을 수정하여 이 건 OOO호텔을 1,350,000,000원에 매수하기로 재계약하여 위 매수계약을 이행하는 과정에서 상호 분쟁이 발생되어 결국 법원의 화해로서 이 건 OOO호텔의 소유권을 위 OOO로부터 이전받음에 있어 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 경료받지 아니하고 상호 공모하여 86.5.15자 위 OOO 앞으로의 소유권이전등기를 말소등기한 것임이 각 확인되고 있다. 사실이 이러하다면, 사후 당사자간의 합의로 아무런 하자없이 이행완료된 당초의 계약을 해제하였다 할지라도 이미 발생된 조세채권에는 아무런 영향이 없다 할 것이므로 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다는 청구인의 주장은 이유없다. 한편, 청구인은 이 건 OOO호텔을 1,030,000,000원에 취득하여 시설개체비용으로 636,440,000원을 지급한 바 있으니 이 건 양도차익 계산시 위 시설개체비용 636,440,000원을 필요경비로서 공제하여야 한다고 주장하나, 청구인이 위 금액을 시설개체비로서 지출하였음을 인정할만한 증빙제시가 없음을 볼 때 이 부분 청구인의 주장 역시 이유없다고 판단된다.
- 나. 쟁점 “나”에 대하여: 처분청이 청구인의 거래상대방과 부동산중개업자인 청구외 OOO 확인서에 근거하여 청구인이 갑토지를 82.2.2 청구외 OOO으로부터 200,000,000원에 취득하여 83.2.28 청구외 OOO외 1인에게 243,000,000원에 양도한 것으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한데 대하여, 청구인은 갑토지의 취득가액에는 다투지 아니하고 갑토지와 을토지를 합하여 청구외 OOO외 1인에게 243,000,000원에 양도하였음을 주장하며, 그 입증자료로서 위 OOO의 번복확인서를 제시하므로 살피건대, 위 OOO의 번복확인서는 자신이 임의작성하여 처분청에 제출한 당초 확인서를 아무런 증빙제시도 없이 막연히 부인하는 것이어서 이를 채증하기 어려운 바, 이 건의 경우 청구인이 이 건 토지의 양도계약서등 달리 제시하는 증빙이 없음을 볼 때 청구인의 위 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.