[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 사 실 청구인은 서울특별시 용산구 OO동 OOOO OOO에 거주하는 사람으로서, 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 답 2,873평방미터(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 83.3.22. 취득하여 87.3.13. 양도한 사실에 대하여 처분청은 청구인의 쟁점토지거래를 부동산 투기거래라고 보아 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 양도차익을 결정하여 88.10.7.자로 청구인에게 양도소득세 23,049,270원 및 동 방위세 4,609,850원을 과세하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 88.12.3. 심사청구를 거쳐 89.3.24. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 청구인은 87.3.13. 쟁점토지를 양도한 후 동년 동월 동일 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO OOO 답 992평방미터와 동년 4.20. 서울특별시 강남구 OO동 OOOO 답 2,370평방미터를 취득하였으므로 농지의 대토에 해당되어 양도소득세는 비과세되어야 하며, 설사, 농지의 대토로 보지 않는다고 하더라도 쟁점토지는 취득시부터 양도할 때까지 투기지역으로 고시되어 배율이 정하여져 있었기 때문에 취득 및 양도가액을 배율에 의하여 계산함이 정당함에도 처분청이 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 하여 과세함은 부당하다는 주장이다.
3. 국세청장 의견 청구인의 쟁점토지는 청구외 OOO이 83-87년까지 모든 농사비용을 직접 부담하였고, 1년 소작료로 쌀4가마씩을 받았음을 확인하고 있어서 청구인이 자경한 농지로 볼 수 없는 것이므로 양도소득세가 비과세되는 농지의 대토에 해당하지 아니하는 것이고, 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서에서 동법 시행령 제4항 제2호 및 국세청 훈령 제980호 재산제세조사사무처리규정 제73조의 규정이 정한 바에 의하여 쟁점토지의 경우 양도가액 208,560,000원은 확인되나 취득가액은 확인되지 않고 이 건 심사청구와 관련하여 특별히 제시하는 바도 없어서 취득가액을 환산하여 결정한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.
4. 쟁 점 이 건의 다툼은
(1) 청구인이 쟁점토지를 양도하고 다른 토지를 취득한 것이 농지의 대토에 해당되는지 여부와
(2) 청구인의 쟁점토지거래를 부동산 투기거래라고 보아 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 양도차익을 결정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다고 할 것이다.
5. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 (1)에 대하여: 청구인이 양도한 쟁점토지가 비과세되는 농지의 대토에 해당하는지에 대하여 관련규정을 살펴보면, 소득세법 제5조 제6호 (차)목에서 “대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득”으로 규정하고 같은법 시행령 제14조 제7항에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 “경작상 필요에 의하여 대토하는 농지로서 종전의 농지의 양도일로부터 1년이내에 다른 농지를 취득한 때. 다만, 종전 농지의 양도전에 다른 농지를 취득한 경우에는 다른 농지의 취득일로부터 1년이내에 종전의 농지를 양도한 때와 새로이 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상인 때”로 규정하고 있고, 소득세법 기본통칙 1-2-23...5에서 비과세되는 농지의 대토 범위를 보면, 자경농민이 경작상 필요에 의하여 소유농지를 양도하고 상응하는 다른 농지를 취득하는 경우를 말한다라고 하고 대리경작하는 농지 및 소작농지를 대토하는 경우에는 농지의 대토로 보지 아니한다고 규정하고 있음을 알 수 있다. 이 건의 경우 쟁점토지를 양도하고 1년이내에 양도한 면적 이상의 다른 농지를 취득한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에는 다툼이 없고, 자경농민으로서 경작상 필요에 의하여 소유농지를 양도하였는지를 가리는데 있다 할 것인 바, 이에 대하여 검토하여 보면, 첫째, 과세자료에 의하면, 청구인은 서울시 송파구 OO동 OOOOO 소재 OOOO주식회사 영업담당이사로 재직하면서 청구인의 개인사업으로 청과물 중개업을 운영하고 있는 사실이 확인되고, 둘째, 청구외 OOO의 확인서에 의하면, 쟁점토지를 보유하는 기간(83-87)동안 청구외 OOO이 모든 농사비용을 직접 부담하고 청구인으로부터 1년 소작료로 쌀4가마를 받은 사실을 알 수 있고, 셋째, 청구인의 주민등록에 의하면, 청구인은 81.6.17.부로 서울시 용산구 OO동 OOOO로 전입한 이후 전남 함평군 대동면 OO리 OOOOO를 비롯하여 3회에 걸쳐 청구인 단독으로 주소지가 이전된 사실이 확인되고, 넷째, 등기부등본에 의하면, 청구인이 대토로 취득한 농지라고 주장하는 전시 농지도 88.9.9. 및 88.9.12.에 양도한 사실이 확인되고 있음을 알 수 있는 바, 위 사실들을 종합하여 볼 때 청구인은 자경농민으로서 경작상 필요에 의하여 소유농지를 양도하였다고는 볼 수 없다 할 것이므로 농지의 대토로 보아 비과세하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
- 나. 쟁점 (2)에 대하여: 쟁점토지가 투기거래에 해당되어 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 재무부령이 정하는 환산가액으로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있어 먼저 관련규정들을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙으로 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 동법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 동법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며, 이에 따라 국세청 훈령인 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26. 개정) 제72조 제3항은 “소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청장이 정하는 일정 규모이상의 거래 또는 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함”은 (1)-(7) (생략) (8) 위 각호 이외의 거래로서 국세청장·지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 동법시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정하는 때라고 규정하고 있고, 또 소득세법 시행령 제170조 제1항에서는 양도차익을 결정함에 있어서 양도 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하여야 하나, 양도 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액으로, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 동법 시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목 및 동법 시행규칙 제56조의 5 제5항 및 제7항에 의하여 환산한 가액으로 결정하여야 한다고 규정하고 있다. 이 건의 경우 쟁점(1)의 사실판단에 잘못이 없는 이상 청구인은 자경농민이 아닌 쟁점토지를 대리경작 시킨 사실로 미루어 보아 쟁점토지의 취득목적이 지가상승에 의한 양도차익을 예상하여 취득하였다고 볼 수 밖에 없다 할 것이므로 처분청이 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호에 따라 쟁점토지거래를 투기거래로 보아 전시 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 따라 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 재무부령이 정하는 환산가액으로 하여 양도차익을 결정하여 이 건 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.