토지의 양도를 부동산 투기거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 당초 처분의 당부(취소)

[주 문] 강남 세무서장이 88.11.18자 청구인에게 추가고지한 ’88수시분 양도소득세 313,116,230원 및 동 방위세 53,248,160원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울 강남구 OO동 OOOOOOO에 거주하는 사람으로 84.11.5 취득한 경기도 성남시 OO동 O OOOO 소재 임야 14,885평방미터(4,503평 이하 “쟁점 토지”라 한다)를 87.11.5 양도한데 대하여 처분청은 쟁점 토지의 거래를 부동산 투기거래로 보아 88.11.18 취득가액 및 양도가액 공히 실지거래가액에 의거 양도차익을 산출하여 양도소득세 313,116,230원, 동방위세 53,248,160원을 청구인에게 부과 고지하자, 청구인은 이에 불복하여 88.12.26 심사청구를 거쳐 89.3.21 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구 주장 처분청이 쟁점 토지의 거래를 부동산 투기거래로 보는 이유가 562,922,500원에 달하는 막대한 양도차익이 발생하였으므로 실 수요목적으로 취득하였다고 보기 어렵다는 것이나, 청구인은 쟁점 토지상에 주택을 신축하기 위하여 성남시에 토지 형질변경 및 건축허가 신청을 하였으나 허가되지 아니하여 양도한데 불과함에도 부동산 투기거래로 본 당초 처분은 부당하며, 또한 쟁점 토지의 거래를 투기거래로 본 근거가 재산제세 조사사무처리 규정 제72조 제3항 제8호에 의하고 있으므로 동 규정에서 처분청에 설치된 양도소득세 공정과세 위원회의 자문을 거치도록 규정되어 있음에도 이 건은 동 위원회의 자문을 거친바 없으므로 적법 절차를 무시한 당초 처분은 무효처분이므로 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점 토지의 소재 지역은 88.1.15 특정지역으로 고시된 지역으로서 88.2월 청량리 세무서의 부동산 투기조사시 청구인이 84.11.5 쟁점 토지를 562,750,000원에 취득하여 87.11.5자 1,125,672,500원에 양도한 사실이 확인되고 있고, 청구인은 자가 수요를 위한 건물 신축을 위하여 토지 형질변경 등을 주장하고 있으나, 쟁점 토지의 거래가 그 규모에 있어 단순히 3년 보유만으로 562,992,500원에 달하는 막대한 양도차익이 발생된 점등으로 보아 실수요 목적으로 취득하였다고 보기 어려우므로 소득세법 제170조 제4항 및 국세청 훈령 제980호(87.1.26시행) 재산제세 조사 사무처리 규정 제72조 제3항에 의거 부동산 투기 거래로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산출하고 부과 결정한 당초 처분은 타당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점 토지의 양도를 부동산 투기거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 관련 규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호에서 거주자의 양도차익의 계산은 당초 자산의 양도 및 취득시의 기준시가로 하도록 규정하고, 다만 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 양도 및 취득시의 실지거래가액으로 하도록 규정하고, 동법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모 이상의 거래 기타 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하도록 규정하고 있다. 또한 재산제세 사무처리 규정(국세청 훈령 제980호 87.1.26시행) 제72조 제3항에서 “소득세법 제170조 제4항 제2호에서 말하는 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다”고 규정하고 동 규정 제7호에서 “시 (서울특별시 및 직할시 포함), 읍지역에 소재하는 부동산으로서 1 과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평이상이고 그 가액 (등록세 과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때” 또한 제8호에서 “위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은 법 시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때”로 규정하고 있다. 다음 이 건의 처분청 과세경위를 보면, 88.9.23 서울지방국세청장에게 탈세제보가 있어, 쟁점 토지의 매수인 청구외 OOO에 대해서는 청량리 세무서장에 조사 이첩되고, 청구인에 대한 조사는 강남 세무서에 조사 이첩(조관 22650-9741호. 88.9.29)되어 처분청에서 쟁점 토지의 부동산 투기거래 여부를 조사하게 된 것으로서, 조사결과 청구인은 쟁점 토지의 부동산 투기거래 여부를 조사하게 된 것으로서, 조사결과 청구인은 쟁점 토지 이외에 85.9.30 취득한 서울 성동구 OO O가 OOOOOOO 소재 공장용지 879평등 12건의 부동산을 84-87년 사이 취득하여 보유하고 있는 사실과 미성년인 청구인의 자 OOO, OOO 명의로 서울 도봉구 OO동 OOOOOO 전 98평등 5건의 부동산을 87년도에 취득 보유하도록 한 사실과 쟁점 토지는 84.11.5 취득하여 87.11.5 양도하여 3년 보유만으로 562,922,550원의 막대한 양도차익을 얻은 것으로 단순한 실수요목적으로 취득하였다고 보기 어렵다는 이유로 쟁점토지의 거래를 부동산 투기거래로 인정하여 양도가액 및 취득가액을 각각 실지 거래가액에 의거 이 건 양도소득세를 부과 고지하였음을 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 쟁점 토지를 취득한 것은 쟁점 임야에 청구인이 직접 기거할 주택을 신축하기 위한 것으로 동 주택을 신축하기 위하여 토지형질 변경 및 건축허가를 득하려고 85.10월부터 2차례에 걸쳐 성남시에 동 허가원을제출하였으나 성남시로부터 동 허가를 얻지 못하여 쟁점 토지를 양도한 것으로 거액의 양도차익은 지가상승의 결과에 따른 것일뿐 취득 및 양도 동기(의도)가 부동산 투기에 해당되지 않으므로 부동산 투기거래로 본 당초 처분은 부당하다는 주장이다. 살펴보건대, 청구인은 처분청 조사결과와 같이 쟁점 토지 이외에 84-87년 사이에 12건의 부동산을 취득하여 보유하고 있는 사실, 그의 자 OOO, OOO 명의로 취득한 5건의 부동산등 다수의 부동산을 취득하고 있는 사실과 쟁점 토지를 84.11.5 청구외 OOO으로부터 562,750,000원에 취득하여87.11.5자에 1,125,672,500원에 양도하여 단기간에 562,922,500원의 양도차익을 얻었을 뿐 아니라 청구인이 쟁점 토지에 본인이 직접 기거할 주택을 신축하기 위하여 토지 형질 변경과 동시에 건축허가를 얻기 위하여 성남시에 동 허가원을 신청하였으나 성남시의 허가를 얻지 못하여 부득이 양도하였다는 주장을 청구인이 당심에 제출한 서류에 의하여 검토하여 본 바 청구인 명의가 아닌 청구외 OOO 명의로 신청하였음과 쟁점 토지가 4502평인데도 형질변경 신청 면적이 197평, 건축허가 신청 면적이 39평에 불과함이 확인되고 있으므로 이러한 사실들을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점 토지를 실수요 목적으로 취득하였다가 부득이 양도하였다고 인정하기 곤란하다고 보인다. 다만 쟁점 토지를 부동산 투기거래로 본 처분청의 당초 처분근거가 재산 제세 조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호 87.1.26) 제72조 제3항 제8호에 의한 것을 볼 때 동 규정에서 “소득세법 시행령 제170조 제1항 및 같은법 시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세 위원회의 자문을 거치도록” 절차를 규정하고 있음에도 처분청은 이 건 과세처분시 공정과세 위원회의 자문을 거친바 없었음이 확인 (강남 총무 22650-4945호, 89.6.15) 되고 있으므로 당초 처분은 적법 절차가 결여된 하자있는 처분이라고 판단된다.

6. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.